7月全國樓市繼續“退燒” ，資金鏈收緊倒逼房企降價促銷

在嚴格的樓市調控之下，當前樓市正保持平穩健康發展的態勢。

樓市數據持續“退燒”

國家統計局14日發布的2019年1-7月份全國房地產開發投資和銷售情況顯示，1-7月份，全國房地產開發投資72843億元，同比增長10.6%，增速比1-6月份回落0.3個百分點。其中，住宅投資53466億元，增長15.1%，增速回落0.7個百分點。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經分析，投資回落，一方面與房企的預期有關，在市場下行預期下，房企更多會強調降價促銷和回籠資金，而在投資端相對會更加趨於保守；其次，部分房企的新開工節奏略有放緩，這和近期資金面收緊，尤其是銀行貸款管控等因素有關。

資金面收緊也影響了房企的購地積極性，尤其是部分城市近期土地市場管控比較嚴厲，穩地價導向下房企拿地更趨理性。

數據顯示，1-7月份，房地產開發企業土地購置面積9761萬平方米，同比下降29.4%，降幅比1-6月份擴大1.9個百分點；土地成交價款4795億元，下降27.6%，降幅與1-6月份持平。

嚴躍進說，當前對於穩地價的管控非常嚴厲，近期部分熱點城市也積極開展銀行系統大檢查，其中一項內容就是檢查是否存在違規資金進入購地市場。另外近期的新特點是，部分房企的項目轉讓力度大，一定程度上使得部分房企不直接去購地，而是通過收並購來實現戰略擴張。

近日，銀保監會辦公廳發布《中國銀保監會辦公廳關於開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》，決定將在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作。檢查要點包括，房地產業務授信政策和內控制度執行情況；房地產開發貸款和土地儲備貸款管理情況；個人住房貸款管理情況。

資金鏈收緊倒逼房企降價促銷

此前7月30日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。會議要求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

今年7月12日，發改委官網掛出一則通知，題為“關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知(發改辦外資〔2019〕778號)”，對房企海外發債加強約束，新融資只能用於置換一年內到期之中長期海外債務，同時還需就債務規模、期限等進行備案登記。

中原地產首席市場分析師張大偉說，在不將房地產作為短期刺激經濟的工具這個原則下，房地產市場退燒表現明顯，不論是投資數據還是銷售數據，都明顯放緩。各種收緊政策下，市場逐漸平穩。而且從趨勢看，預計8月還會持續。

以土地市場為例，中原地產研究中心統計數據顯示：7月全月，全國熱點的一二線城市合計土地成交1059宗，成交土地金額3581.7億，土地成交溢價率只有12%，相比之前幾個月有明顯下調，從土地市場情況看，最近房地產領域融資收緊的預期逐漸影響到土地市場。

根據中原地產研究中心統計，8月首周，土地市場降溫退燒趨勢繼續蔓延。首周來，全國成交地塊單宗5億以上地塊合計只有32宗，這32宗地塊中，底價成交的高達18宗，佔比56%。另外還有6宗地塊的溢價率僅有1%左右。只有4宗地塊溢價率超過30%。

例如，7月22日，位於廣州增城的4宗商住地及番禺的2宗旅遊用地集中出讓，總起始價達100.87億元。最終，2宗地流拍，4宗地塊底價成交，總成交金額82.22億元。

張大偉說，7月份以來，熱點城市的土地溢價率開始明顯下調，未來政策也將持續收緊，後續土地市場流標情況可能會明顯增加。

房價方面，隨著樓市調控的深入，不少重點城市穩中有降。以廣州為例，根據當地媒體報導，8月初，廣州多地新盤出現大幅降價促銷。番禺大盤祈福繽紛匯從每平米最高時的4.6萬降到3.6萬，降幅超過20%。增城某超級大盤的單價也從最高時的1.5萬元直降到1.2萬元，降幅達到20%。而南沙白雲黃埔等地的新盤，也有不同程度的折扣。

與此同時，二手房尤其是外圍盤的降幅十分明顯。家住廣州金沙洲板塊的高女士說，她所在小區的回調幅度很明顯，大概回調了10%。

嚴躍進說，目前包括信託融資、海外債和銀行貸款等方面的收緊性政策，使得房企資金面開始收緊，這也會倒逼房企主動降價促銷，回籠資金。

數據顯示，1-7月份，房地產開發企業到位資金99800億元，同比增長7.0%，增速比1-6月份回落0.2個百分點。