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文丨子木

和我在成都的街頭走一走

直到所有的燈都熄滅了也不停留

你會挽著我的衣袖我會把手揣進褲兜

走到玉林路的盡頭坐在小酒館的門口

2016年一首《成都》，唱紅了玉林路，同時也唱紅了成都。多少人慕名來到這座位於四川腹地的網紅城市。白天樹陰下來碗蓋碗茶，傍晚一頓地道紅火的火鍋，吃的酣暢淋漓。夜深人靜，在小酒館西窗燭台下，對影情話......

然而成都人閑適的狀態在年底徹底打破，樓市價格開始高歌猛進。期間上演了一幕幕悲歡鬧劇，將人性的貪欲表現的淋漓盡致。

1

剛需的眼淚

2017年3月23日，成都限購了。

一段購房者的影片隨之也在網上走紅。影片中一位女子蹲在地上失聲痛哭，呼喊著“成都不要我們了，我要房子，我要家”。該女子自述自己讀書工作奮鬥了20多年，好不容易，湊足了首付買房，然而突然的限購，將她擋在了“網簽”這一程式上，無法上車了。

這是剛需購房者的無奈呐喊，夾帶著焦慮與恐慌。誰都不想一直租房下去，像一隻沒有腳的鳥，不停的在空中飛來飛去。

如果不小心租進含有甲醛的房子裡，小命可能還丟了。這僅僅是成都限購開始下剛需購房者的縮影！

2

市場亂象

高壓的限購政策抑製了一部分外來投機需求。但市民的購房熱情沒有消減，買漲不買跌的心態及巨大利益引誘下開始了瘋狂的搶房之路。

2017年成都的土地供應量為1430萬平米，新房供應量嚴重不足，造成供需失衡。接著建案價格以10％-20％的比率不斷環比上漲。成都開發商都想著推遲入市，捂盤惜售，以實現利潤最大化。

開發商在銷售方式上不約而同實施起了自主搖號政策。優先滿足關係戶，其次全款客戶，最後才滿足商業貸款客戶。公積金客戶則不予銷售。一時之間，買房“找關係”成為潛規則。

而後來西安“南長安一號”項目購房“打招呼”事件，則成為此類事情的典型。成都主城項目開盤前購房者都要早早排起了隊。更有甚者通宵排隊，就為了能早點驗資排號，爭取一個搖號的資格。

開盤即售罄。在成都的街頭巷尾，人們談論最多的話題就是搖號購房，誰家大媽又搖中號賺了一百萬。房子不愁賣的情況，一些開發商及中介便開始暗地裡加收“管道費”、“茶水費”。更有開發商采取”房子+天價車位”且必須一次性付款的方式進行銷售。

為什麽在房子那麽難買且如此不公平的情況下，購房者還是樂此不疲、趨之若鶩的搶房？無非就是有利可圖。造成套利太空的原因，簡單分析了下。

1.在限購的背景下相關部門要對預售價格要進行審核，相關部門是允許價格在市場平均價格或該建案上批次的價格的基礎上，以環比10％左右的價格增長。

舉個簡單例子，假如本批次一套房子要150萬，下一批次可以以15萬的漲幅增長。今天不買，下個月同一戶型會漲15萬。

2.新房與二手房價格倒掛。目前成都主城區新房均價在14000元 /㎡，而二手房的價格在20000元/㎡，那麽新房則有6000元/㎡的套利太空。與此同時新拍的土地價格也達到了新房價格，出現了麵粉比麵包還貴的現象，加劇了供需失衡。

在市場本身已經供需失衡的情況下。2017年7月19日，成都還實施了寬鬆的人才落戶政策，凡是45周歲的本科學歷人員，可任選成都一區域落戶。政策一頒布各地戶籍中心便人滿為患，每天都有幾千人在烈日下排隊落戶。

短短9個月有17萬人落戶成都，以天府新區、高新區、成華區最多。“人才落戶”政策為成都樓市增加了大量的購房需求，在供給銳減的情況下，房價也是進一步上漲。

3

公證搖號

2017年11月16日，為了終結成都樓市亂象，成都房管局提出，全市新取得預售許可證或現售備案的商品住房，開盤銷售全部採用“公正搖號排序選房的銷售方式”。

政策規定以“棚戶改造者優先，普通購房者其次”的方式實施。全款購房不得優待，不得捆綁銷售，不得收取掛牌價外額外收費，搖號的全過程將由成都公證處全程監督。自此成都也成為了全國的第四個公證搖號的城市。

新政頒布後成都開發商紛紛不知所措，都停止了銷售。新政頒布48天后，位於成都三環外央企中鐵的北湖國際項目率先搖號。北湖國際總房源404套，報名成功人數3621人，搖號中簽率11.6%。然而接下來成華區的招商中央華城報名出現4萬多人搶416套房源，概率僅有0.96%。

為了增加中簽率，購房家庭都是全員出動，上至老大爺，下至剛出生的嬰兒，凡是有身份證號的都參與報名，加入搖號大軍。

此時在成都的各大售樓部都能目睹全民出動搶房的瘋狂，炒房客四處報名交資料的貪欲。剛需搖了十幾個建案，依然無果的無奈與疲憊。大多數購房者則是抱著中大獎的心態參與搖號，他們不關心戶型、朝向。

只會赤裸裸的問一句“搖中，我能賺多少？”

萬人搶房的現象引起了中央重視。2018年5月9日住房城鄉建設部負責人就房地產市場調控問題約談了成都房管局負責人。約談強調，要樹立“四個意識”，毫不動搖地堅持”房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持房地產市場調控目標不動搖、力度不放鬆，落實地方調控主體責任，確保房地產市場平穩健康發展。

約談之後，成都限購再次更新。2018年5月15日《關於進一步完善我市房地產市場調控政策的通知》發布，限購對象由個人調整為家庭，戶籍遷入成都市未滿24個月的購房人應在我市穩定就業並連續繳納社保12個月以上方能新購住房。

“以家庭為部門”的政策限制了一個家庭報多個號的情況，主要針對幾萬人搶幾百套房子的市場亂象，有效的減少了搖號報名人數。對於“人才落戶”的購房需求，也進行了限制。一時間符合政策的購房者銳減，購房需求得到抑製，市場平穩且開始趨於理智。成都樓市也成為了一潭清水，亂象逐漸消失。

13年-18年6月成都住宅市場銷量認購走勢圖

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開發商狂熱

2017年在土拍市場競爭激烈，開發商瘋狂拿地。全年土地的溢價率極高，許多地塊的樓面價已經追趕上房價，更有甚者超過了房價。整體的土地價格在近十年來達到高峰。

07年-17年純住宅供銷及樓面價趨勢圖（部門：畝、元/㎡）

2017年4月6日，位於成都武侯區紅牌樓太平村，面積為15.98畝的某塊地。共計117家地產公司參與拍賣，經過4個小時激烈的角逐。最終被東原地產以樓面價17200元/平米，溢價91％收入囊中。

2017年成都的二圈層區域的土拍市場，樓面價全面進入“萬元時代”。三圈層則以成都新津最為突出，其最高樓面價達到7700元/平米。

成都2018年前二季度整體供應面積9614畝，同比2017年前二季度增長201%，成交面積9126畝，同比增長234%，平均起拍樓面價2706元/平米，同比下降20%，平均成交樓面價3190元/平米，同比下降45% 。

整體土地市場量漲價跌，逐步由瘋狂回歸理性，土地價格開始趨於平穩。

11-18.06土地市場供銷及樓面價走勢圖（部門：畝、元/㎡）

對於之前囤有大量土地的開發商而言，當前是最好的樓市時期。開盤及清盤，不少開發商賺得盆滿缽滿，這也才得以讓他們在土拍市場瘋狂舉牌補倉。

在主城區供地極少的情況下，這些大開發商為追逐三四線城市“去庫存政策”的紅利，紛紛加入到成都二三圈層搶地。集體向外擴張，擠壓了中小房地產企業的生存太空，中小企業拿地更加困難，只有默默的退出市場。

在高地價、限售價的市場環境下，開發商紛紛走上了高周轉。

這種模式下，成都新建住房的品質開始倒退。碧桂園更是這類模式的代表，這也導致它前段時間工程事故頻發。品質差的房子，將成為未來交房後維權的焦點。

5

成都變革

成都幾千年來，都以天府廣場為中心的環形放射狀城市格局，形成了“東窮、北亂、西富、南貴”的局面。

2016年之前成都著重發展南門，讓南門高新區片區成為了成都的國際大都市名片。站在城市發展十字路口，2016年成都的城市規劃開始大變革。

成都逐步落實“打造成渝城市群，成渝經濟圈”的國家戰略。提出“東進、南拓、西控、北改”發展方針，差異化的發展五個主體功能區。

成都的新規劃打破了原有的圈層，規劃了成都全域。就目前的情況看，成都在發展南門，在南門規劃出了天府新區。未來將形成以天府新區興隆湖為核心和以天府廣場為中心的老城區的“雙中心”格局。

在成都“限售3年”政策下，短期的“即買即賣”短期套利的模式成為歷史，未來投資方式將改變。以前作短期投資，通過低首付加杠杆，期待房價快速上漲，以短期獲利。

成都5.15限購新政購房資格圖

然而成都現在樓市環境變了，以往成都的調控都是限購，只要能買到都能賺到。如今成都不僅限購且限售，新購住房的持有周期將至少七年，以後長期持有將是新常態。所以短期炒房致富的美夢已到頭，科學投資穩步提升財富才是未來之路。

6

購房建議

對於一手房市場，成都最具投資價值的區域為主城十一區。其中高新區、錦江區、武侯區、成華區、青羊區、金牛區這些傳統中心區域為最佳。它們為成都政治、經濟核心區域，且新房與二手房價格倒掛嚴重。搖中號便等於中大獎，然而中心城區目前放盤數量最少，搖號中簽率也極低。

例如2018年8月15號高新區項目人居盛和，開盤均價11500元/平米，而這一區域的二手房價格均價25000元/平米，算得上成都的神盤！

對於天府新區而言，成都最新規劃將其規劃為未來的新中心。就目前來看配套設施尚不成熟，人口聚集度還不高。目前此區域的新房價格卻與成都核心城區持平，甚至超過核心城區。故投資價值與核心城區相比較弱。如考慮長期持有，選擇華陽、華府、興隆湖等熱點板塊還是可以。

對於成都的三圈層限購政策相對較弱。這些區域只需人才落戶即可購買或社保一年。投資這些區域要慎重，這些區域都是“棚改”“去庫存”政策，炒起來的房價。這些區域大部分經濟基本面較差，且少有外來人口流入。在成都限購政策、最新限貸政策、棚改收緊等多重因素影響下，購房的有效需求進一步減少，預估未來價格將面臨回調。

從三圈層近期開出來的建案可以看出，開盤去化率也大不如以前。某些待售新盤也開始回調報價。

成都二手房市場目前都是新房與二手房倒掛，難以淘筍盤。在5.15限購政策頒布後，新房搖號中簽率顯著提高。二手房交易也不如之前火爆，許多區域二手房價格都開始松動。外地戶籍要想買成都住房，首選成都主城中心城區，其次選地方區域優越的地段。

2016年至2018年這一輪房地產周期，注定將在成都樓市的發展歷史上寫上濃墨重彩的一筆。調控政策史無前例嚴格，全民搶房的狂熱氛圍絕無僅有。在巨大利益的誘惑與市場規則的不完整，亂象迭出！由此演繹了一出樓市悲歡的眾生相！

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