文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 李庚南
公證搖號買房政策首先“搖動“了開發商銷售房屋的“暗室“，讓所有的房源公開透明化。其次，“搖動”了開發商要求全款付款的傲慢。再次，“搖動”了寄生於樓市的利益鏈條。
日前，杭州推出了搖號買房新政後的首個搖號建案——和家園臻園，標誌著杭州樓市正式步入“搖號時代”。
這對於普通的市民特別是剛需購房族而言，無疑是一大福音！可以不用籌集全款、不用挖空心思托關係，通過搖號這種最原始又最公平的方式，就有機會買到明顯低於同類地段二手房價的新房，接近自己的“夢想家園”。
毫無疑問，“搖號買房”是近年來各地政府為促進樓市公開、公平祭出的一大調控利劍，劍鋒直指買房歧視鏈、捆綁銷售、炒賣房號等樓市亂象。
自2017年5月上海率先頒布建案公證搖號買房政策以來，南京、長沙、成都、杭州及西安相繼開啟搖號買房的樓市模式。可以預期，只要市場格局不變，將會有越來越多的城市加入搖號的行列，這種快速蔓延的邏輯在現行體制下具有很強性的可追溯性。但這或許並不重要，重要的是，搖號買房這種模式究竟動搖了什麽、改變了什麽或暗示了什麽？
搖號買房搖動了什麽？
從目前實施搖號的六個城市細則看，儘管納入搖號的建案範圍有所差異，如上海明確在房地產調控期間所有建案均需進行搖號銷售，其他五個城市均僅要求“所有新建商品住房客戶積累大於可供房源的項目”實施搖號買房，但搖號買房政策均直指開發商的利益鏈。
公證搖號買房政策首先“搖動“了開發商銷售房屋的“暗室“，讓所有的房源公開透明化。上述六城市均要求房地產開發企業應在商品住房項目銷售開盤前須按照申報價格，一房一價，一次性面向社會公開全部準售房源。如：上海要求房地產開發企業應在商品住房項目銷售開盤至少10日前申請選購房屋的搖號排序公證；成都要求房地產開發企業在新取得建案預售許可或現售備案之日起10日內向公證機構申請選購房屋的搖號排序公證；長沙要求開發企業提前7天向公證機構提出公開搖號公證申請，並提交公開搖號的具體規則和方案等材料。公證搖號無疑有助於避免限價下背景開發商定向銷售，有利於保障普通人購房， 避免一些暗箱操作。
其次，“搖動”了開發商要求全款付款的傲慢。上述六城市大多在搖號買房細則中明確，對可採用抵押貸款購房的不得設定全款支付的條件。如成都明確，不得設定各類不利於登記購房人的條件，包括採用全款支付、捆綁銷售、搭售商品和服務或者附加的其他不合理條件，以及交納排號費、管道費、誠意金或其他預訂款性質費用。儘管在銷售形式上，全款銷售顯然是開發商的優選，也是開發商在限價政策下的一種“下意識”的選擇；但這種全款銷售之風顯然在帶來樓市虛假繁榮的同時形成了新的社會不公， 催生了樓市“鄙視鏈”之亂象。以政策形式明確要求開發商不得對全款支付額“另眼相看”，看似不盡情理，實則是對普通消費者權益特別是購房人享受抵押貸款權益的維護，是在維護一份社會大義。
再次，“搖動”了寄生於樓市的利益鏈條。近年來，在“限購、限貸、限價、限售、限商”樓市調控政策下，開發商捂盤、惜售成為常態，催生了價外加價、捆綁搭售、炒賣房號等樓市亂象。上述六城市頒布的公證搖號買房政策，其初衷就是要治理炒賣房號等樓市亂象，直接打破寄生於樓市亂象的各種利益鏈條。如上海市明確杜絕搖號被人為操控，確保購房人獲得公平購房機會；杭州明確房企應在銷售現場公示購房意向登記方案，明確購房意向登記起止時間、地點和條件，意向登記條件應符合相關規定，不得設定有利於內部人員、關係戶等購房的條款。
搖號買房改變了什麽？
搖號作為一種古老而機械的資源分配模式，其最主要的功能是緩解供給緊張情況下的供需矛盾，實現相對公平的分配。搖號買房恰恰是在一、二線熱點城市建案供需矛盾突出、供小於需的情況下應運而生的樓市銷售模式，隻不過是由政府主導而非開發商自主實施的舉措。
搖號買房，或許可以從上述幾個方面搖動限價模式背後開放商的利益鏈條，但卻很難撼動開發商根深蒂固的貪婪。無論何時，我們都不要忘了，開發商是以逐利為目的，而價格是市場最好的調節器。只有在價格機制失靈的時候，商品的銷售、資源的分配才會以權力等非價格形式出現，才會出現以權謀私、權利互換，才會滋生開發商、代理以及中介機構等工作人員炒賣房號（以非價格形式牟利）的亂象。這種情況，與計劃經濟時期、商品緊缺時期的某些社會現象驚人相似。
搖號買房的作用或僅此而已，其他問題非搖號所能解決，高房價也如此。可以說，搖號跟緩解高房價問題並無直接關聯；但卻可能客觀上推高房價，至少從交易便利性角度會推高二手房價格。
需知，搖號機制本是一柄雙刃劍。一方面，有利於遏製開發商不規範的銷售行為，促進樓市的公開、公平；另一方面，搖號所傳遞的信號或將加劇供需的緊張與不平衡，因此推高的建案交易成本與難度或將對建案購買力形成分流，進一步激發市場對二手房的熱度，加劇新房與二手房倒掛局面。而且這種倒掛局面反過來會進一步推動市場對新房漲價的預期，在限價模式下，表現為供需矛盾的進一步激化。
而且，搖號機制下的搖號選房可能導致需求結構的錯配，增大居民的購房交易的難度活成本，某種程度上降低居民的幸福感。同樣的供給情況下，按照先來先得的最樸素的市場規則，老百姓（我指的是剛需族）購房、選房能更多地滿足自身的需求，體現一種幸福感；在搖號模式下，這種自主感、幸福感顯然將大打折扣。
在搖號模式下，居民的確可以通過公平的搖號機制接近自己的“夢想家園”，特別是給一些低收入的、無房戶群體提供了一種公平的市場機會。但是老百姓即便幸運地搖中購房資格，在選房階段也未必能選中自己心儀的房屋。這種情況下，要麽將就，要麽放棄選房；而放棄選房顯然是有代價的。杭州明確規定，搖號中選後放棄選房、購房達二次的家庭，自放棄選房、購房之日起3個月內，各房地產開發企業不再接受其購房意向登記；放棄選房、購房達三次（含）以上的家庭，自放棄選房、購房之日起6個月內，各房地產開發企業不再接受其購房意向登記。成都強調購房人登記的資訊必須真實，對於提供虛假資訊或者連續兩次不參與按序選房的，行業協會將對登記購房人在相關網站曝光，購房登記平台一年內不受理上述人員填報資訊。
但是，在目前的調控導向下，這或許只能是權宜之策。除了搖號，還有什麽方式能實現建案銷售的相對公平與透明，能遏製房地產領域的亂象？
或許進一步改革土地招拍掛制度，能為解決房地產末端問題提供成本更低、更可操作的手段。可以嘗試把擬開發房地產的用途定位、平均銷售價格、銷售方式等納入土地拍賣階段，將矛盾提前消化。
搖號買房暗示了什麽？
一直以來，關於樓市有一個揮之不去的困惑：當樓市已然進入“限購、限貸、限價、限售、限商”的“五限”時代的時候，剩下的、不被限的，除了政策支持的剛需外，還有什麽呢？我們是否可以得出，在“五限 ”模式下，湧入市場的建案需求基本屬於正常、合理、甚或屬於剛需？那麽，這部分群體的購房需求難道不是應該積極滿足的嗎？
若在“五限”背景下，市場仍保持如此旺盛的熱情，依然還會有所謂的炒房客前赴後繼，那麽只能說我們當初的制度設計存在漏洞，或者政策執行不到位。
搖號買房所傳遞的市場信號是什麽？顯然是供需的不平衡，一種被扭曲的不平衡。在限價模式下，新房的緊俏與走俏無法以價格的形式體現，就只能以非價格的形式體現，甚至滋生房地產領域新的腐敗。針對房源緊俏、市場供需嚴重不平衡的現狀，既要維持限價的模式，又要維護購房的公平與透明性，搖號或是最好的選擇了。
但是，這貌似最好的選擇後面，我們需要清醒地認識樓市的形勢與矛盾，需要弄清楚樓市供需不平衡究竟是怎樣造成的？是土地供給太少？還是開發商因資金等問題施工、竣工太慢？還是開發商有意拖延開發、交付，在等待機會？更需要積極謀求緩解矛盾、有利於增進百姓幸福感的樓市方略。
為此，我們有必要重新審視現行的“五限”政策的科學合理性。既然立足於“樓住不炒”，既然屬意於將投機購房者擋在樓市之外，既然要維護和支持剛需族的利益，我們就要重新審視“五限”政策是否真的扎牢了籬笆，是否存在柵欄關老鼠的情形。如果有，則應盡快修複，讓“五限”真正成為阻擋投機者的鐵門。如果上述籬笆確實已經扎緊，樓市依然供小於需，而且面對是眾多剛需；那麽我們能夠做就應該是從供給側入手，因城施策地制定供給規劃，加大土地供給，改進與完善樓市的供給，從總量與結構上盡最大努力實現供需雙方的平衡。
(本文作者介紹：先後供職於工商銀行、人民銀行，現為銀行監管部門人士，長期負責小企業金融服務推進工作，潛心研究小企業金融服務問題。)
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