常州作為長三角地區重要的工業城市，與蘇州、無錫構成蘇錫常都市圈。不過，此前由於房地產庫存長期高企被外界冠以“鬼城”之名，常州市區（不含金壇、溧陽）商品住房累計可售面積最高峰為2014年8月的824萬平方米，去化周期高達21.4個月，遠超15個月的警戒線。
自2016年始，跟隨長三角區域樓市的快速升溫，常州樓市得以回暖，並在2017年迎來一波補漲，市場均價由此前的不到7000元/平方米，到如今的13000元/平方米左右，商品住宅庫存量降至240萬平方米，去化周期低至4.7個月。
近日，《中國經營報》記者實地走訪常州樓市看到，目前主城區項目去化理想，甚至出現一房難求景象。在華潤國際社區、雅居樂鳳凰台以及星河國際等項目現場，記者均被告知，全款購房者優先選房，如果僅能支付3成首付款，選到房的幾率並不大。“由於樓市火爆，常州大部分開發商都提高售房門檻，優先考慮全款和首付比例高的購房人群，對於雅居樂而言，需在規定時間內完成銷售回款，因此也在逐步提高首付比例。”雅居樂常州公司相關負責人對記者表示。
自去年4月“常九條”發布以來，常州開啟“限售”模式，並同步調整了公積金二套房貸款首付比例，但“限購”“限貸”等相對嚴厲的政策並未頒布。針對常州樓市從庫存高企到一房難求的嬗變以及房地產市場的監管和整頓等問題，記者多次致電致函常州市委宣傳部和常州市房管局聯繫採訪事宜，相關工作人員表示，“該業務板塊的負責人近期正在外地培訓”，未能對具體問題進行解答。
俏銷項目一房難求
據統計，7月常州共有19個建案加推，武進區、天寧區和新北區是主力供貨區域。記者採訪中了解到，市場一二手房倒掛、供不應求的現狀，促成常州主城區各大建案出現逢開必搶的火爆局面。
近日，記者以購房者身份實地走訪天寧區富盛一路與富盛二路交界處的華潤國際社區售樓處看到，前往看房的市民將沙盤團團圍住，銷售人員在一旁講解。
根據銷售人員介紹，項目即將加推的主力戶型面積在89~160平方米，均價12000元~13000元，總套數約為600套，而意向購房者已達2000餘人，其中較為緊俏的戶型，願意全款購買的客戶已經超過可供房源數量。“所以，我們這邊是全款優先選房，如果僅能支付3成首付款，選到房的幾率並不大。”
同時，記者在綠都萬和城行銷中心看房時，銷售人員表示，項目有意向購買的人比較多，會優先考慮全款和5成首付客戶。“如果只有3成首付，我建議你去別家看看，因為我不能耽誤你買房。”而在位於玉龍路與慶陽路交匯處的雅居樂鳳凰台，記者同樣被告知，開盤時全款客戶優先選房，3成首付能夠選擇的樓層比較有限，一般只剩下頂樓和底樓。
另外，根據此前媒體報導，由於需求持續旺盛，常州市房地產項目銷售普遍實行“落位”選房。所謂“落位”，即購房者在正式購買前，先選定一個具體意向戶型和樓層，並交納10萬元不等的誠意金。項目開盤後只有“落位”購房者可以參與選房。
在連續數日的走訪中，武進區武宜路淹城北星河中心區的星河國際銷售人員介紹，客戶購房前需要交納10萬元誠意金，項目開盤後只有這部分購房者有資格參與選房，若選中房源，誠意金轉為購房款，若沒有選中則會全數退還。
克而瑞研究報告指出，當下常州房地產市場火熱，新開盤項目去化表現優異，主要原因在於：其一，2016年炒房客大量進場，帶動本地購房需求；其二，棚改貨幣化安置加速推進，拆遷戶購買力強勁；其三，改善性換房需求持續釋放，中高端項目備受市場歡迎；其四，地價上漲推動房價上漲預期，倒逼恐慌性購房需求。
爛尾項目“變身”
記者採訪中了解到，2014~2015年，常州房價下行，不少中小房企資金短缺的弊病暴露，樓市中湧現出凱悅中心、龍德花園等爛尾盤。不過，如今這些爛尾盤均已“復活”。
近日，凱悅中心地塊在司法拍賣平台進行拍賣，經過一天的網拍，最終被南京金鷹國際集團以114910萬元競得，折合地塊畝均價為1359.2萬元，溢價率10%。
據了解，凱悅中心拍賣地塊系項目二期的部分淨地，位於鍾樓區懷德南路南側、勞動西路西側，與吾悅國際廣場隔河相望，地處常州市中心黃金地段，土地面積為56357.32平方米，合為84.54畝，由常州凱悅房地產有限公司開發。
7月9日，記者實地走訪凱悅中心項目時看到，已入住的幾棟高層住宅樓和正在施工的樓棟被鐵皮圍擋簡單隔開，工地裡挖土機發出轟鳴聲，靠近勞動路一側張貼的工程概況顯示，正在施工中的項目工程名稱為“躍進新村及周邊地塊二期開發項目（6、9、15、17、19#房及地下室）”合約工期為754天，建築面積127707平方米。
資料顯示，2015年8月，凱悅公司資金鏈出現問題，在建建案停工。2016年6月，債權人向法院申請對凱悅公司進行破產清算。今年3月中旬，市民在“常州網絡發言人”官方網站谘詢凱悅中心的復工情況，相關主管部門回復稱，凱悅中心一期3#樓已交付，二期6#、9#、15#、17#、19#樓預計2019年5月交付，而備受關注的8#樓也已排入復工進程。
與此同時，位於武進區常武路與長虹路交匯處的龍德花園，2011年10月項目首開，輝煌一時。然而2013年10月，施工方浙江海天建設集團有限公司違約，龍德花園一期延期貨付3個月，且房屋品質問題頻出。2014年6月，龍德花園二期同樣出現延期貨付的狀況，且水電等基本設施無法使用。此後，龍德花園三期停工無法交付。
2015年10月30日，常州市武進區人民法院裁定受理常州龍德置業有限公司破產清算一案，正式進入破產程式。2016年9月28日，常州龍德置業有限公司破產財產拍賣會在武進區人民法院第六法庭進行。經競拍，常州建源房地產開發有限公司以44880萬元競買成交。
據悉，常州建源房地產開發有限公司隸屬於武進經發集團。作為一家有著國企背景的開發商，常州建源2016年9月接手龍德花園項目。2017年9月15日，常州建源如期完成之前遺留的3棟樓的房屋交付工作。
近日，記者實地走訪位於虹北路上的售樓處時，銷售人員介紹，項目剛在前一日完成兩棟樓的加推，目前僅剩少量大戶型房源。樓市向好成為了爛尾盤復活的“解藥”。
地王踏節奏入市
2014~2016年，常州暫停土地出讓，期間進入常州的全國性房企並不多。2017年恢復供地後，常州吸引碧桂園、金茂、金科、中鐵建等房企進駐，據統計，2017年常州共供地6次，共計16宗宅地，而今年截至6月底，常州市區已累計供地15次，共計推出22宗涉宅用地。
其中，2017年8月，雅居樂通過競爭政府商品住宅面積環節競得常州市鍾樓區丁香路、中吳大道東南側地塊，其中政府商品住宅建築面積47400平方米，該地塊限制樓面價7497元/平方米，溢價率為47%，刷新了常州主城區經營性宅地成交的紀錄。
根據常州規劃局官網公布的丁香路、中吳大道東南側地塊項目建設工程設計方案，該地塊規劃用地面積約129136平方米，規劃總建築面積約378193平方米，將打造36棟住宅，有洋房、小高層和高層產品，層高17~20層。
近日，記者實地探訪看到，地塊內大部分地方仍未正式動工，荒草叢生，丁香路與玉龍南路交叉口的圍牆上顯示項目案名為“棠頌”，並指示行銷中心在靠近丁香路一側。
記者向前探尋發現，項目圍擋上的宣傳標語顯示地塊由雅居樂和路勁地產聯合開發，從一處工地門向裡走，可以看到兩邊大量的土堆被綠色薄膜覆蓋，遠處吊塔正在作業。沿丁香路繼續向前走，則可以看到正在搭建中的行銷中心。
對於項目開發進度，雅居樂集團常州公司相關負責人對記者表示：“項目分兩期開發，今年主要開發一期，而一期又分為一標段和二標段，預計在今年9月可以推出銷售，項目定位中高端，以高層住宅加洋房的產品組合，主要面向改善型客戶。”
同時，2017年11月，龍湖以8.6億元+200平方米人才公寓奪得飛龍生活區1號地塊，樓面價超9100元/平方米，成為2017年常州出讓地塊中樓面價最高的一幅地塊。日前，常州市規劃局對新北區飛龍中路南側天山路西側地塊項目建設工程設計方案進行了批前公示。據了解，該地塊建築面積約為130300平方米，樓面價9100元/平方米，規劃建設9棟住宅。
近日，記者探訪該地塊看到，項目附近張貼著巨幅宣傳海報，案名確定為“龍湖春江天璽”，而地塊被高約2米的圍牆遮擋，靠近天山路一側的公示資訊顯示，該項目開竣工日期為2018年5月4日~2019年10月12日。
“過去兩年常州地價、房價持續呈現溫和式上漲，而不像其他城市突發式暴漲。預計今年下半年常州房價依舊看漲，對於房企而言，無論是從政策寬鬆度還是從市場健康度考量，常州依然是拿地布局的優質城市。”克而瑞蘇常片區總經理戈文問分析稱。
同時，在新城控股(28.890, 0.03, 0.10%)集團高級副總裁歐陽捷看來：“三四線城市並不願意過度打壓市場，因此選擇了對市場影響較小的‘限售為主、暗中限價為輔’政策，既保持了市場的熱度、去化了庫存，又獲得了土地出讓金的收益、提高了住宅產品品質。”
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室