中介20年：貝殼找房楊現領談中介行業迭代

在8月3日舉辦的2018博鼇房地產論壇上，來自中原集團主席兼總裁施永青、貝殼找房首席經濟學家楊現領、龍湖集團控股有限公司副總裁胡若翔等中國地產界意見領袖，對存量時代的市場變量和深層發展機遇做了經驗和思考的分享。

貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長 楊現領

存量時代：二手房帶著新房走

存量崛起這個行業變軌的訊號，似乎已經得到共識。“從98年不到百億，到07年超過5兆的二手房市場交易額，中國房地產市場從增量到存量的過度，是一個結構性的轉變。房改20年過去了，房地產行業的局面發生了巨大的變化：從體量上看，過去20年全國二手房的交易額是30兆，總交易套數達2400萬套。而其中70%的二手房交易發生在剛剛過去的5年內，交易節奏在增速。”楊現領指出，未來二手房將帶動新房市場運轉，這一巨變將對與二手房交易息息相關的中介行業產生影響。

事實上，房改20年也是中介行業浮沉的20年，一批優秀的中介企業，如鏈家、中原、我愛我家、麥田等，在這期間成長起來成為行業中堅力量。而談及國內中介行業的生存現狀，楊現領也在演講中表示，經過2年發展，中介行業的基本格局框架已定，近年來中介行業之所以發展較好，主要得益於一二手市場的聯動以及租賃市場的發展等。

危險訊號：中介行業迭代在即

“但中介行業的整體生存太空依然有限。以5兆的市場交易額來算，按市場平均傭金率2%計算，中介盈利太空僅有1000億，其中500億覆蓋經紀人收入，150億是管理人的工資，100億是後台技術，100億是店面租金。”楊現領直言，雖然存量時代的到來讓中介行業“過了幾天好日子”，但這個新興的行業並不算發展成熟。他指出，除了行業太空限制，行業現存的一些短板也不容忽視，例如經紀人流動性大，人效比、傭金率均低於國際水準、用戶滿意度偏低等等，這些都製約中介行業的生存和進步。

貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長 楊現領

“中介行業跟房地產開發商一樣，都在尋找發展的第二曲線。第一曲線總體以規模擴張為主，都在走量。第二曲線總體以品質服務為主。只有不斷地進化和迭代，才能找到更大、更長的生存太空和可持續發展的路線。“楊現領談到。

路在何方：新經紀時代的到來

如果說回望20載來路，中介行業在野蠻生長中摸索出了一些發展的路途，那接下來的20年怎麽走似乎是更值得討論的一個命題。楊現領也在演講中，分享了近期對中介經紀行業轉型方向的一些思考。在他看來，未來20年將是“新經紀”主導的時代，行業將逐漸形成“共生型網絡”（Co-Live），它與以往多品牌瓜分流量瓜分收益不同，在“共生型網絡”下，行業將出現一個或多個交易服務新平台，為中介企業、品牌和經紀人重塑價值。

新平台的崛起勢必改變目前中介行業的幾個核心問題。首先，行業流通率將提高，楊現領預測二手房流通率將從過去的2%攀升到4%，即年交易1000萬套。其次，經紀人的工時縮短，效率提升，也即未來經紀人達成年均4單所耗費的工作時間將變短。再者，中介行業的整體口碑（NPS）也將基本達標，這一點在過去是遠低於其他行業水準的。而這一切的轉變，在楊現領看來都將是在行業整體轉變思維方式，清楚地認清行業局限，找準“第二曲線”進階路徑的前提下發生。

此外，楊現領也提到，在目前調控緊縮的市場環境中，中介行業還應思考如何從二手房交易業務向外衍生更多的服務，怎樣跟開發商更好的連接、服務租賃市場等等角度提升抵抗小周期的實力。