房產中介20年累計交易額突破30兆

貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領(貝殼找房供圖)

人民網北京9月8日電 (孔海麗)“自1998年房改到現在,房產經紀行業從最初的二手交易衍生服務逐漸邁向成熟和產業化,累計交易額突破了30兆。但行業仍然存在著高流失率、低傭金率、惡性競爭、重複產能建設以及用戶滿意度不達標等難題。”貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領日前在 “中介20年——歷史與進化,開啟新經紀時代”分享活動上表示,房產經紀行業未來只有走合作路線,才能提高行業整體效率,降低邊際成本,推動行業向專業化、標準化轉變。

與此同時,貝殼研究院首次提出了“經紀行業指標體系”,從傭金費率、經紀行業規模、人均行業規模、人效、經紀人覆蓋情況和活躍經紀人數6大指標來判斷行業的健康度和成熟度。

行業20年累計交易額突破30兆

房產經紀是一個衍生行業,考察它的歷史和發展需要將其放置到房地產市場大環境變遷之下。根據貝殼研究院提供的數據,我國二手房交易市場雖起步較晚,但發展迅速,從1998年不到百億的交易額擴大到如今的兆級別,全國累計交易額已達到30.33兆,交易總套數達2391萬套。

數據顯示,過去5年,二手房交易體量實現了跨越式增長。全國交易量達到1557萬套,佔總交易額的70%。率先進入存量時代的一線城市表現更為明顯,楊現領舉例說明,過去20年,北京的二手房交易額是5.1兆,翻了120倍,交易總套數210萬套,翻了7.5倍；而上海的二手房交易總額是6.6兆,翻了250倍,交易總套數365萬套,翻了15倍。楊現領認為,隨著存量市場進一步發展,二手房交易需求在中國核心城市已超過新房成為主導。

與此同時,二手房市場催生並推動房產經紀行業逐步繁榮發展,圍繞二手房交易產生的經紀公司品牌、傭金市場、廣告市場和配套裝務逐步完善,形成完整的二手交易產業鏈。截至目前,全國經紀公司門市數超過20萬,有145萬經紀人服務於2億的社區家庭。

首提“經紀行業指標體系”

為了更加科學的評估一個國家經紀行業發展的歷史和現狀,揭示和還原行業真相和問題,貝殼研究院首次提出一套“經紀行業指標體系”,從傭金費率、經紀行業規模、人均行業規模、人效、經紀人覆蓋情況和活躍經紀人數6大指標來判斷行業的健康度和成熟度。

據貝殼研究院統計,目前我國的傭金費率、人效和經紀人覆蓋率等均未達到國際成熟市場的標準。目前中國的傭金率為2%,遠低於美國、日本等成熟市場5-6%的平均傭金率,中國的千人經紀人覆蓋率約為0.25%,也低於美國的0.6%,從人效來看,中國經紀人目前人均年單量約為3單,與美國相當,但時間投入卻是後者的2倍。

楊現領指出,通過這6項指標,既可以評估我國中介行業歷史、現狀,也能通過跨國比較尋找行業未來的發展方向。

缺少協作 行業難題待解

在二手交易市場,經紀人是鏈接需求雙方的紐帶。在行業發展的20年裡,一大批職業經紀人隨著行業壯大成長起來成為行業的支柱力量,職業經紀人的價值愈發重要。

但貝殼研究院觀察發現,經紀人群體的生存狀態卻並不理想:收入總體偏低、波動性強、收入方差大,基尼系數高且增速分化,且經紀人之間普遍缺少合作。

“具體來看,中介行業基尼系數偏高。”楊現領指出,一組值得關注的數據是,自2012年到今年,TOP15城市經紀行業基尼系數大部分保持在0.6-0.7之間,高於全行業平均水準30%。且各城市間分化較為嚴重,北京最低在0.5左右,廈門煙台等城市接近0.7。

貝殼研究院數據也顯示,經紀人收入過於集中在頭部經紀,前10%的高收入經紀人,在收入中的佔比高達40-50%,而尾部50%低收入經紀人,其收入佔比僅有10%左右。“這一收入差距在市場處於下行周期的時候將更為明顯。”楊現領說。

“縱觀全國經紀行業和經紀人作業現狀,缺少協作也是一大製約行業發展的問題。”楊現領表示,隨著國內一二線城市全面進入存量時代,經紀公司市場滲透率逐步擴大,從貝殼研究院的數據來看,各線城市滲透率普遍達到75%以上,但事實上,大城市的頭部企業市佔集中度偏高,而門市小於10家的小規模作業公司在全國範圍內也佔到了97%的比例。楊現領認為,這反映出單兵作戰的行業現實,因為缺少合作而難以形成規模效應。

行業未來走向合作共贏

楊現領分析認為,經歷20年沉浮變化的中介行業也積澱了一些可圈可點的發展模式和規則,為行業未來的走向提供了一個個可堪借鑒的樣本。

堅持真房源。楊現領指出,對於中國的房產經紀行業來說,真房源是一個怎麽強調都不為過的準則。假房源不僅是對經紀品牌美譽的損失,更是對社會資源的浪費。以鏈家品牌為例,近半年,鏈家積累了50萬位購房者,如果都要經歷一次假房源的磨難,那麽他們浪費的時間成本折算成金額將高達1.1億元。

聚焦人效提升。如何以技術和管理進一步提高經紀人人效,是行業需要持續思考的問題。楊現領分享了一組來自鏈家的數據:全國鏈家2018年上半年二手房房源錄入150萬套、客源錄入480萬次、成交量17萬套、帶看量430萬次,總帶看裡程1561萬公里。

謀求合作。為了改善經紀行業長期以來單兵作戰的作業模式,今年貝殼找房成立以來將ACN合作網絡作為構建合作型生態的基礎,讓行業得以實現共享房源、分工協作、聯賣共贏。

“房產經紀行業走過20載春秋,傳統意義上的中介業務已無法適應行業的變化。在移動互聯網對中介行業的滲透如此之快,對住房消費影響持續深化的今天,資訊的生產、分發與匹配、服務線上化等因素也將成為驅動行業走向下一階段的關鍵力量。”楊現領在會上對經紀行業的未來趨勢做了一番剖析,他認為,行業未來需要發展“共生型網絡”(Co-live),所謂“共生型網絡”即是經紀人網絡“抱團”合作,多個中介品牌並存的生態圈,一個或多個新型交易服務新平台,共同為消費者提供優質服務,為中介企業、品牌和經紀人創造價值。