西北最鬼城憑什麽翻身！

文/顧天傑

鬼城這個詞很有意思，每次出現都能刷爆全網，卻沒有一個明確的定義。

傳統鬼城開始翻身。

2019年，房企向龍頭集中，房貸收緊，前50開發商才能獲得銀行青睞。同時，城鎮化繼續深入，一二線城市繼續獲得資源、政策傾斜，只有新一線、衛星城的順利城鎮化，中國整體城鎮化率才能繼續提高。

在城鎮化深入過程中，有好幾個曾經的鬼城開始翻身。

我們在2019年4月14日的文章裡，提出過三個數字：1億，2億和5億。

1億，就是到2020年，有1億人口在城鎮落戶，這是硬指標。

2億，就是常住人口城鎮化率和戶籍人口城鎮化率，中間有落差，這部分落差將來必定在城鎮落戶。

5億，就是中國城鎮化率到達美日這樣的發達國家水準之後，有多少人要遷移到城鎮。

我們決定研究一下，四五年前被炮火攻擊得最猛烈的一群鬼城，現在到底活得怎樣，如何融入到下一波城鎮化黃金浪潮中。

大家比較熟悉的有鄂爾多斯、鄭東新區、昆明呈貢新城、天津新城、遼寧營口、蘭州新區、惠州大亞灣、貴陽金陽、溫州新城、十堰東部新城等等。

我們有三項核心判斷指標：

1.人口密度，人地和諧程度。

即人均城市建設用地面積，標準線是1萬人/平方公里，相當於每人100平米城市建設用地面積。數值小於0.75則進入警戒線，說明有鬼城化的隱患，小於0.5說明鬼城化的趨勢很明顯。

常見的行政面積和常住人口的比值並不準確，因為中國絕大部分城市，行政規劃面積太大，將周邊的縣級市甚至農田都包括在內。

使用人均建設用地面積，主要是對比各城市在建成區範圍內，人口的密度大小。

根據《國家新型城鎮化規劃 2014-2020年》的標準，新型城鎮化的主要指標之一是人均城市建設用地≤100平方米。同時根據《城市用地分類與規劃建設用地標準》，人均城市建設用地標準為65到100平米，新建城市為每人85到105平米。

城市用地標準比新城鎮化更寬鬆。

原國家住建部副部長仇保興也曾經呼籲，中國人口眾多，應該堅持1平方公里建成區內1萬人口的佔用地標準。

2.新城區的主要優勢產業，包括兩方面，一是目前的產值規模，企業數量和員工數量等。二是產業新區規劃落實情況。

3.城市整體經濟發展狀況，尤其是居民財富和消費數據。

根據人均城市建設用地面積，鄭東新區、天津於家堡和鬼城無緣，一些曾經的鬼城排行榜，不過是新區大規模建設之前的短暫的空城期。

曾經西北最鬼城

今天的主角是蘭州，每次鬼城大討論一定會被點名的城市，寶寶心裡苦，但寶寶不說。

根據官方信息，蘭州新區正式開始建設的時間是2012年8月20日，這也是蘭州新區被納入國家級新區的日子。

2016年，界面以《西北“鬼城”：蘭州新區，一個國家級新區的蕭條樣本》為標題，將蘭州新區描述成一副死城的景象，比車諾比還要可怕。

比界面新聞更早提出蘭州鬼城的英國《衛報》，自己打了自己一巴掌。時隔四年，作者湯姆·菲利普斯再次回到蘭州，寫下《中國鬼城開始復甦》。

文章是這麽說的：

四年前，湯姆·菲利普斯第一次到訪蘭州新區時，空蕩蕩的街道讓整個城區安靜地有些詭異。上個月，當他再次來到這裡，曾經如海市蜃樓般的美好幻境如今卻逐漸變得真實起來。

一座接一座的高山被鏟平，一個接一個的村莊被拆遷，在中國西部的甘肅省，蘭州新區的建設正如火如荼地進行著。

當地居民說：“現在人們開始不斷在新區購房置業，陸續搬了進來。這聽起來似乎有些不可能，但是蘭州新區的確是在逐漸甦醒。它就好像沙漠中的幻影一般，在遙遠的地平線邊閃閃發著光。你看到了它，但還不大確定它是不是真實的存在——突然之間，你就發現自己已經置身於新城之中了。”

昨日鬼城今翻身，變成大西北亮晶晶的一顆星星。

2016年，蘭州常住人口370.55萬人，市轄區城市建設用地面積234平方公里，在全國282個城市裡排名第39位，全市人口建設用地密度為1.584萬人/平方公里，排在第33位，符合新城鎮化的標準。

這也是當初蘭州新區出現的必要條件。

蘭州核心城區人口密度已經突破5萬人/平方公里。蘭州是甘肅為數不多的平原城市，吸引大量省內人口流入，想要就地疏導，必須建立新區。

蘭州努力跳出黃河盆地，尋找地勢開闊、平坦的區域，最後把目光放在了秦王川，這是當時唯一的選擇。

根據蘭州新區官網數據，截止2018年10月底，新區人口30萬，建設面積246平方公里，按照每人100平米建設用地的標準，蘭州新區目前人口佔用建設用地總面積應該是30萬平方公里。

這說明，蘭州新區規劃做得太大，配套設施沒有跟上，人口遷入不及預期。現在建設面積隻佔規劃建設總面積的八分之一左右。

蘭州新區鬼城說就此誕生。

蘭州新區人少地多，主要是兩個原因，一是規劃範圍太大，貪多嚼不爛，沒有考慮後期人口流入不足。二是想提前儲備大量廉價土地，吸引有規模要求的企業，比如大數據、通訊、高端製造和新材料等，為未來預留空間。

2019年6月23日，蘭州地鐵1號線試運營，其實，1、2號線早在2012年就已獲批，同時獲批的有廈門、常州和佛山等城市，市一級財政資金解決的資本金佔比達到40%，分別為201.5億、134.6億和199.24億。

相比之下，蘭州更窮，需要省市區三級財政一起湊錢，資本金隻佔總投資的27.48%，合計63億。

以蘭州超3000億的GDP和超370萬的常住人口推算，地鐵1、2號兩條線路建成後，運營維持壓力很大，更不用談通往新區的地鐵5號線，遙遙無期。

既非浦東新區 也非鬼城 讓平庸成為特色

既然蘭州新區的入住人口不及預期，更要走一條適合自身發展的特色道路。

根據天眼查數據，蘭州全市一共有8家戰略性新興產業上市公司，分別隸屬於不同行業：1家在新一代信息技術，4家在新材料產業，2家商務產業，1家節能環保行業公司。

蘭州新區主攻大數據、化工和新材料。

跟貴州、包頭一樣，蘭州氣溫低，電價便宜，想做大數據。新區年均氣溫6.96.9℃、空氣乾燥。

目前已經落地的有清華大學長三角研究院、中科曙光先進計算中心、未來新影IDC影視雲、華為雲計算等16個項目，計劃投資210億，完成投資40億，大數據產業園初具規模。

蘭州沒辦法和浦東、鄭東新區拚金融業、製造業，也沒有辦法拚地域優勢，那就安心做好互聯網基礎設施。

目前三大運營商的數據產業園全部建成，伺服器使用率高達50%以上，裝配機架1萬個，雲計算終端提供服務用戶達到15萬，預計2020年裝配機架達到5萬以上，成為絲綢之路上的信息港。

其他重點行業就是化工和新材料。

化工產業園的代表項目包括年產20萬噸合成氣製乙醇項目、中航油、蘭州助劑廠搬遷項目、濱州市信達化工有限公司年產2000噸獸藥產品項目，山東金茂建設集團年產25萬噸礦物油加氫項目等。其他地區沒法做的，蘭州做，從中東過來的能源，蘭州加工。

在新材料方面，蘭州新區和中科院、蘭州大學、複旦規劃院、蘭石化等部門合作，重點發展高端化學品、精細化工新材料、精細化工中間體，配套發展化工倉儲物流及精細化工研發。

蘭州新區不需要對標浦東、鄭東或者天津，能把自身最優優勢的大數據、新材料化工產業發展到極致，就夠了。

羊肉啤酒 把夜晚的蘭州灌醉

記得很久之前，一位蘭州檀香刻意強調，我們那兒沒有拉麵，只有地道的蘭州牛肉面。

正式宣布，蘭州有夜生活了！每一個喊著要早睡的人，都會敗給蘭州的夜生活。

6月27日，口碑餓了麽發布蘭州夜經濟大數據。過去一年蘭州夜宵外賣增長近50%，午夜0點以後蘭州迎來晚間第二個消費高峰，夜間新零售外賣增速位居西北五城第一名。

口碑數據顯示，2019年以來，蘭州人睡得越來越晚，晚上11點以後到第二天早上5點，是夜宵時間段，訂單量佔比為20.83%，比2018年同期提升40%，後半夜更加活躍，餓了麽顯示2019年夜宵訂單，同比增長48.1%。

很好奇，蘭州人民半夜在幹嘛？

夜間消費的主力軍是80和90後，他們屬於夜行性動物。夜生活集中度最高的是東方紅廣場、正寧路、萬達廣場。蘭州城關區成為當之無愧的蘭州夜間CBD。最受歡迎的夜宵是燒烤，正寧路晚間燒烤訂單佔比高達40.78%。

就著啤酒吃羊肉串，是多數年輕人的夜生活。白天蹲在馬路牙子吃牛肉面有多開心，晚上在大排檔燒烤擼串兒就有多愜意。

中國城鎮化進入下一個黃金二十年，最有希望的是強二三線城市，比如西安、成都，貴陽、蘭州這些城市也在急劇擴張中。

蘭州人口密集度不如大都市圈，東部最發達的長三角、珠三角，人口聚集程度不如東京灣，不是因為人口少，而是城市不夠緊湊，區域內聚集程度不高。蘭州，可別重蹈覆轍。

可能要再過是到十五年，蘭州新區才能跟上海周邊昆山一樣，有同城化感覺，在核心區一小時都市圈居住，白天去主城區工作。

蘭州肯定會不斷擴張，重要的是建立特色產業生態鏈。下一次，我們該問的是，蘭州，我們能碰到多少化工工程師，大數據分析師？