從新派公寓征召上市到ABS、CMBS熱，商業地產與資本市場的關係正在迅速升溫。
儘管如此，中國的類REITs與國外已經成熟的REITs還存在較大的距離。
REITs放開還需時日
在中國商業地產行業發展論壇2019（第十六屆）年會上， 上海溢臻投資管理有限公司董事長劉曉蘭介紹說，過去4年，中國的商業資產漸漸進入資產證券化軌道，直至2018年，中國做了43單類REITs，總規模為907億元。同時，在商業地產裡面，購物中心佔比最高為27%。而中國證券投資基金業協會此前公布的資產證券化業務備案運行情況簡報（2018年）顯示，2018年類REITs以及商業不動產抵押貸款（CMBS）產品快速增長，其中共備案通過類REITs產品16隻，同比增長14.29%；備案規模290.97億元，同比增長5.52%。
著名財經評論家、華夏時報總編輯水皮直言，無論是從法律法規還是政策上來講，公募REITs都還很長的路要走。其認為，公募REITs落地已不存在技術壁壘，關鍵是政策：“因為房地產真的是牽一發動全身，從最新的信貸數據來看，新增貸款，房地產佔到70%左右，房地產穩，金融才穩，現在意義就在這裡。”
在目前的市場格局下，REITs產品能否達到期望值，取決於宏觀政策方面對進度的把握。水皮直言，“一兩年內看不到”。因為目前房地產的趨向是非常明確的，“就是維穩的趨向”。水皮覺得，什麽時候房地產市場需要股市一樣救市了，REITs這樣的產品才會放開。
中信資本控股有限公司高級董事總經理、房地產部執行合夥人程驍遠頗為讚同水皮的看法，其同樣認為，公募REITs的落地在“政治上和政策上比較多的考量”。
但程驍遠依然堅信，中國是未來世界上房地產投資最大的市場：“我相信春天還是會來的，只不過是今天、明天還是怎樣的，我相信或許要等一段時間，我想政策支持的這些REITs會出現，包括養老的也好，公寓也好。從需求，我認為這是發展的必經的趨勢。”其透露，中信的投資模型關注城鎮化進展、中產階級崛起、消費升級這三個基本面。目前，很多投資者對商業地產信心不足，但商業地產實際上是一個抵抗風險相當高的資產類別。公募REITs的開放，會起到教育投資者的作用。
中外REITs的發展存在巨大差距，是否因為在資金來源上外資存在一定的優勢？
對此，宜家購物中心（中國）管理有限公司總裁丁暉分析，公募REITs產品本身是資產資本化和資產證券化的重要的形式和渠道，在國外是非常基本的，也已經很成熟。但在中國，只有當商業地產更多地轉化到去關注的不是B2B而是B2C的時候，等REITs、商業有價值的時候，開放以後才會有市場空間。
從開發商的角度來看，旭輝集團副總裁王壽慶直言，REITs講了很多年，但覺得所有的從業者都是望梅止渴：“商業地產有一個投融監管退，投容易，退不出去，能夠實現（REITs）我覺得是多了一個渠道，渠道到底能夠幫助大家解決多少問題，是看它在國內的結構是什麽樣的結構。”王壽慶稱，如果真的是參照國際標準來做的話，那對這一塊還是非常大的幫助，拭目以待。
資本通道為存量資產帶來新機遇
不少業內人士認為，中國類REITs產品規模提升，會讓機構投資者對於核心城市的不動產日益關注、REITs市場的底層資產也會越發成熟。同時，類REITs的設計經驗與嘗試，也為公募REITs積累了交易結構與商業經驗，有助於我國盡早推出公募REITs產品。而資本通道的打開，必然會給存量資產帶來新機遇。
路勁地產集團董事局主席單偉豹直言，路勁集團將在戰略上、資產上、人才上的布局抓住這一波機遇。尤其是“基建是比較穩定，因為公路是穩定收入。一開放這個市場，公路也就可以REITs了”。
目前路勁地產在房地產基金、文旅、以及室內娛樂三個方面都有拓展，尤其是房地產基金規模已經達到了140億元，並和幾個大的金融機構都進行了合作，各取所長，來規避存量資產裡的不良資產。文旅方面，去年和今年，路勁地產共計進行了4個項目的開發，都將於今年全面運行，但是內部資金的投入佔了很大方面。其稱，融資和信託較難是目前文旅項目發展所面臨的挑戰，REITS模式的推進非常利好康養、文旅、商業等新興業態的發展，但是進展一直不大，後續還需要政府的大力支持。
但另一方面，如REITs真的落地，自然也將給從業者帶來挑戰。
塔博曼亞洲中國區董事總經理張國華表示，REITs對中國零售商業地產的確是非常重要的發展方向，但短期內又的確有不少難度，“除了我們講的政策、法律等條件以外，需要很長的工作的”。同時，資本市場、證券市場自身的完善也是非常重要的問題，不然的話REITs成長不起來。
責任編輯：袁曉瀾 主編：王冰凝
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室