頭部房企也遭遇去化難題:房企現金流 融資壓力俱增

　　頭部房企也遭遇去化難題：“日光碟”不再 下半年房企現金流、融資壓力俱增

　　本報記者 唐韶葵 上海報導

　　導讀

　　7、8月以來，不止上海這樣的一線城市出現了銷售速度放緩的跡象，環一線強二線周邊的三四線城市經過過去一兩年上漲，銷售太空收縮，去化速度也在放慢。

　　9月5日，某大型房企位於上海遠郊的新盤第一次開盤，首期推出320套房子，包括260多套公寓和50多套疊加別墅。但該盤並未出現去年以來的“日光碟”現象。

　　一直與父母住一起的上海人林紫欣（化名），一心想買套房搬出來住，但遲遲沒出手。9月5日上午，她聽上述建案的銷售人員說，認籌人數少於推盤量，還有小戶型沒賣完，下午請假匆忙趕去售樓處。在售樓處，先是被保安詢問有沒有認籌，在得到否定答案後，保安告訴她此前認籌的客戶已經在選房了，勸她下午晚點或明天再來。林紫欣不甘心地留在售樓處，她發現現場至少有三家以上中介代理公司人員。最後，林紫欣了解到該項目在當天上午下午各進行了一次選房，選房客群分別為大籌客戶與小籌客戶。

　　一名中介人員告訴林紫欣，大籌客戶是按照開發商公示的認籌規則符合條件的客戶，比如繳納了60萬定金、一定金額的存款保證金等；小籌客戶則是交納了5萬定金、但暫時還不符合認籌規則的客戶，“比如手頭上多了一套房子已經賣掉，但還未過戶，過戶之後就可以購買新的了”。中介人員說，如果符合認籌規則的客戶去化不足，還有多餘的房子，那麽小籌客戶可以晚一點參與搖號選房。他還告訴林紫欣，各個建案都這麽操作，這樣的情況是從8月底開始的。難得的是，這個項目還推出了“開盤第一天認購可優惠10萬元”。林紫欣最後留在售樓處等待剩餘的房源放出來。

　　剛過去的中報季，房企上半年銷售金額同比大漲，大部分房企完成全年銷售目標的40%-50%，主要原因是將大部分貨值放在了下半年。然而，7、8月份以來，不止上海這樣的一線城市出現了銷售速度放緩的跡象，環一線強二線周邊的三四線城市經過過去一兩年上漲，銷售太空收縮，去化速度也在放慢。

　　上海中原盧文曦分析，7月以來樓市有一個趨勢：遠郊區域的認籌人數小於供應量的趨勢越來越明顯。雖然市中心有的建案還是維持幾個客戶搶一套的緊張狀態，但比起上半年五六個客戶搶一套房有所緩和。另外，有些建案雖然搖號的號碼比較靠後，甚至超過房源數量，但也能買到，不一定搖到號就要買，不是自己喜歡的就放棄。

　　“下半年市場供應增多，選擇余地更大。預計9、10月份的供求矛盾會進一步趨緩。”盧文曦認為，比如上海大華板塊長期沒有新盤推出來，市場改善需求又大，所以供求矛盾還是挺突出的，現在認籌人數多的建案大多是基於這種情況。

　　下半年去化壓力

　　從中報可見，房企下半年的貨值供應大幅上升。僅行業頭部房企下半年可售貨值就相當可觀：碧桂園、恆大同為7000億，萬科3000億，融創4900億。

　　供應量的增加，對去化速度影響顯而易見。以上海為例，上海市東方公證處官網顯示，7月有20個新盤入市，其中10個建案認籌人數少於推盤量，大多數集中於青浦、松江；8月推出的37個新盤中，有26個建案認籌數少於推盤數。這兩個月去化放緩的項目主要是大房企、國企開發的，比如葛洲壩、碧桂園、中鐵建、泛海國際、泰禾、華發、大名城等。

　　同策研究院首席分析師張巨集偉認為，最近樓市審批價格高於市場預期，數量也在增加，導致客戶接受程度發生變化。市場預期改變，在封閉資訊情況下，客戶來源受限，現在樓市嚴控，外來消費者比較少，去化容易出問題。

　　盧文曦也指出，從網簽速度受限這個角度來看，開發高價盤多的房企壓力會大一點。上海中原的數據顯示，位於閔行區、上海中外環地段的金輝天萃苑，開盤以來隻去化了大約33%，就是由於其6.9萬元/平方米的均價對整體均價有影響而限簽。

　　從趨勢來看，盧文曦認為，市場供應會保持相對較快節奏，年底房企回款壓力越來越大，放低姿態，政府批什麽價格就賣什麽價格；另一方面，限購限貸持續高壓，消費力培養需要時間，短期消耗掉後，供大於求的格局會越來越明晰。現在市中心建案還是供小於求的，一旦多個建案開出來，這股力量消化完後，價格不跌到一定程度，很難再吸引買家入市。

　　網上房地產的數據顯示，今年8月份，上海寶山獲取預售證的項目有7個，預售面積19.64萬平方米，共1808套房子；嘉定獲取2張預售證，預售面積5.3萬平方米，共415套房子；青浦獲取3張預售證，預售面積5萬平方米，共398套房子。值得一提的是，去年8月，青浦零成交，而今年同期青浦成交了5.6萬平方米。但青浦區、寶山區等遠郊板塊的潛在供應量比較大，區域成交狀況自然不理想。張巨集偉認為，如果市場真要調整的話，上述遠郊板塊首當其衝。

　　張巨集偉同時指出，企業也作出策略調整，未來看平或者看低三四線城市。另外，一部分三四線城市也將會供應量偏大出現問題，比如河南、山東等地供應量也很大，三四線城市一般市場容量小，這樣的情況下很快會出現銷售壓力，但這個壓力僅限於一部分城市，中西部三四線城市還有機會。環一線及強二線城市周邊的三四線城市相比之前降了很多，短期對房企銷售業績貢獻會降低。

　　被鎖緊的流動性

　　與上海類似，南京、杭州近期供應量也集中於郊區。據南京網上房地產的統計，2018年8月南京樓市新房成交4447套，環比7月下跌了47%。8月，南京房源供應量增加，領取銷售許可證的建案多達40家，其中有29家建案開盤推出8001套房源，和7月相比上漲了76.4%。然而，在29家建案中，售罄僅4家，去化9成以上的5家，上市的29家建案中，只有4家建案開盤當日宣告售罄，有16次開盤開發商並沒有提供數據。

　　盧文曦指出，連續去杠杆，消費力不濟，外部環境上，大家似乎對經濟發展的信心不足。買房意願有所降低。有效購房人群的消費動力不足限制去化速度。另外，雖然限價背景下房價的確低於預期入市，但是這種對銷售的刺激有鈍化作用，所有建案都便宜了，性價比也就不突出了。“近期，恆大推出全國促銷，這反而讓買家有更多想象太空，期待更大讓利，所以除非價格有更明顯的讓步。”

　　張巨集偉透露，二線城市比如鄭州、蘇州在嚴查過程中還包括了歷史已成交建案的房源。從個別城市的案例可以看出，6月底各部委發起的大檢查對30個城市執行力度比較嚴格，儘管下半年不會有新的政策頒布，但調控政策在執行力度上也是空前的，企業回款壓力比較大。

　　上述業內人士指出，不排除下半年大部分房企采取打折促銷來“搶跑”、獲取現金回款。不久前在香港發布中報的中國金茂，據其管理層透露，公司在2016年下半年在南京獲取的高價地項目，也將會在年底入市。然而，該項目樓板價3.7萬元/平方米，政府對項目所在板塊目前限價3.5萬元/平方米，該公司表示，目前正與當地政府積極溝通，盡量協商好一個合理的價格。中國金茂管理層表示，目前公司有將近130個項目在建與在售，這樣的高價地項目只有四五個，對整體業績不會有大的影響。

　　另一方面，房企融資困難也令房企進入背腹受敵的境地。不少房企選擇高息發債或者調高利率對到期的債券進行展期。比如，禹洲地產剛於9月初完成的一筆熊貓債展期，利率從5.3%調整為7.7%。

責任編輯：李鋒