4月長三角建案扎堆取預售證 房企抓緊資金回籠

　　4月長三角建案扎堆取預售證 房企抓緊資金回籠

　　來源：21世紀經濟報導

　　本報記者  唐韶葵  上海、杭州報導

　　今年長三角樓市“金三”不再，“銀四”卻可期？據上海鏈家統計，3月上海新房成交48.9萬平方米，環比增加139.7%，但較去年同期減少34.1%，這也是自2012年以來，上海成交表現最差的3月。

　　不過，4月，隨著房企扎堆領出預售證，清明小長假成了不少上海剛需客戶的看盤日。據統計，近期上海有21個項目拿了預售證，將於4月陸續開盤。南京在4月也將有29個建案開盤，其中7個純新盤。包括環杭區域在內，杭州4月一共有27個項目將開盤，其中兩個純新盤。

　　上海中原地產市場分析師盧文曦指出，新盤扎堆對二手房市場影響不大，因為大部分置換的買家早就出手了二手房，等著買新房，這從3月份二手房成交與去年相比減少也可見一斑。

　　他進而指出，最近新盤入市認籌場面沒有那麽火爆，比如有項目在3月初開售時並未出現“清盤”。而市中心很久沒有新盤出售，這導致蓄客時間充足，加上限價，項目預售證獲批的價格與客戶預期價格有落差。一二手房倒掛明顯，通常會出現一波行情。

　　“不難看出市場消費力還是有的，市場也漸趨平穩，不管一手還是二手市場，成交均沒有走向斷崖式下滑。”盧文曦說。

　　一二手價格倒掛的樓市

　　根公開資訊統計，上海4月將入市的21個項目，有9000套左右房源公開銷售，大部分項目一次性供應超過400套。

　　此次開盤的項目有一部分位於中環，其中有6個屬於高端項目，均價超過8萬元/平方米，且正如盧文曦所言，這部分客群經過較長時間沉澱，購買欲旺盛。比如靜安府項目均價8.7萬元/平方米，此次參與開盤搖號563人，選房比例達1：1.8。4月4日，該項目開盤，當日推出319套住宅，成交約290套。

　　部分新推出的項目也出現了一二手房價倒掛現象。4月6日，在上海派項目售樓處外的小廣場上，站滿了項目各個代理公司的銷售人員，他們有的在等約好的客戶看房，有的在現場與尚未預約的買家搭訕。最後由於人流過多，看樣板房和進售樓處開始限流，在售樓處外可見兩條隊伍在等待入場。

　　21世紀經濟報導記者隨後去上海派建案外的中介公司詢價，發現二手房價格已在3.1萬-3.3萬元/平方米。

　　與此情形類似，位於青浦的綠地波洛克公館項目，均價2.9萬元/平方米。而2018年1-2月，上海郊外環一手房成交均價在3.8萬元/平方米，顯然有明顯價格優勢。據統計，2018年至今，在上海已拿到預售證的近30個建案中，均價低於3萬元/平方米的建案僅6個。

　　另一個受到熱捧的建案當屬中糧前灘海景壹號，據其公布的一房一價資訊，均價在8.7萬元/平方米，最低單價7.3萬元/平方米。而據部分網站顯示，其二手房掛牌價格在10萬-13萬元/平方米不等。

　　另一方面，上海近期掛出分別位於寶山共康、嘉定江橋的兩幅宅地，起拍樓板價已達3萬元/平方米，一定程度上也影響了市場情緒。

　　一名長期觀察上海樓市的業內人士指出，這一輪開盤售價基本低於買家預期，但網簽速度可能會放緩，目前網上房地產現實的數據表明，成交面積比較靠前的項目多分布於金山、奉賢等板塊。

　　房企加速資金回籠？

　　房企此次扎堆推盤，加速資金回籠的意圖也非常明顯。

　　以杭州為例，此前宣布搖號新政還在等待細則頒布的時間段裡，就有建案抓緊時間出貨。如奧體板塊的陽光城·檀悅項目，在3月28日連夜開盤；還有萬科·海上明月項目，也在3月30日臨時通知客戶，當晚加推。

　　克而瑞統計顯示，3月28日至4月3日，杭州市區新房共成交3563套。而集中成交的3月29-30日這兩天，完成近2000套成交。

　　如果按照5萬元/平方米的均價匡算，上海此輪新盤入市，企業整體可實現4.5億元現金回籠。此次上海、南京、杭州新開盤中，金茂、華潤、融創、保利、融信、金輝等知名房企均有參與。

　　與此同時，第三方研究報告顯示，2016年以來全國合計成交的770余宗高價地塊中，截至2017年底已開盤項目僅30個左右，上市率不足4%。而部分企業集中獲取了多宗高價地，且部分地塊拿地樓面價已接近或超過限售價格及周邊在售房價，去化壓力較大。2018年房地產企業將面臨融資端與銷售端的雙重壓力。僅從債券資金兌付壓力來看，房企2018年已經步入集中還款期，面臨一定的現金流考驗。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷此前也曾表示，預計今年M2增速可能回落，在新格局下房企融資的新門檻必然提高且向優勢企業傾斜。為此，今年很多房企都在盤算“暢銷走量”。

　　同策研究院監測數據顯示，在2017年12月以前，境內再融資為最主要的股權融資方式，但2017年12月以來，其監測的40家上市房企股權融資方式均為執行股票期權計劃，境內再融資額連續三月為0。2018年3月，同策監測的房企實現股權融資總額折合人民幣共計8.14億元，佔融資總額的1.3%，相較於2月的2.47億元，環比呈倍數增長。同時房企海外配股融資額大幅減少。

　　而剛過去的年報季中，不少房企管理層均表示出對市場表現的擔憂，認為今年去化壓力仍然存在。

責任編輯：王嘉源