房企銷售壓力加大 部分建案為“搶收”開打價格牌

財聯社（上海，記者 王海春）訊，下半年的樓市並未因“金九銀十”的到來而得到明顯改觀，開發商不得不拋棄幻想，面對現實。

“原先對‘金九銀十’還抱有不小希望，但近期對市場再次進行盤點後發現，接下來的市場形勢，可能並沒有此前預期的那麽樂觀。”一家閩系房企行銷部經理告訴記者。

上海一家房產機構分析師近期對十幾個城市進行深入調研後，認為房企下半年將要面對的銷售壓力也許是近幾年以來最大的。其認為，“二線城市市場相對好一些，不少三四線城市的壓力卻很大，部分建案出於跑量的考慮，已經祭出了價格手段這一重要行銷方式。”

部分建案“以價換量”

上述房產機構分析師對財聯社記者表示，三四線城市一些對資金回籠有一定要求的建案，已開始調整銷售價格。其以不久前現場調研過的湖南株洲市某大型房企開發的建案為例，此前該項目預期售價約9000元/平方米，但隨著當地市場變化，開盤時將價格下調至8200元/平方米左右。

“開發商此前認為通過價格調整，應該至少可以完成當期推盤量的一半，但實際的去化情況卻與預期形成較大反差，該項目以相對低的價格推出的房源，遠未達到預期效果。”該分析師說。

他補充道，株洲市另一個項目樓面價為4000多元/平方米，6月時的售價約8000元/平方米，但7月則降至約7000元/平方米。如將建安等綜合成本計入其中，降價後盈利空間較小。“開發商仍以這一價格銷售，一方面出於回籠資金考慮，再者預計後市未必會比現在更好，與其拖著觀望，不如早賣。”

就下調售價但銷售仍乏力的現象，克而瑞研究中心副總經理楊科偉認為，價格或許還沒有真正調整到位，因此出手者不多。

“此外，當地購買力原本有限，個別建案價格一經調整，當地市場觀望情緒有所增加，更增加了銷售的壓力。”楊科偉認為。

值得一提的是，位於天津團泊的大盤富力新城，其中一個組團雍景豪庭在8月初進行大幅促銷，129平方米的房源總價直接降至88萬元一套，每平方米僅售6800元左右，導致一些在近萬元高點買入的業主因資產縮水約1/3而展開維權。

儘管像天津富力新城這樣大幅降價促銷的建案仍是個案，但房企整體銷售增速放緩卻是不爭的事實。

據穆迪的監測數據，其跟蹤的29家開發商7月的合約銷售額同比增長15%，增速低於6月份的21%。“我們預計2019年下半年房地產銷售增速，將在2018年高基數的基礎上放緩，增速放緩，主要受銷售量下滑影響所致。”穆迪副總裁黎錦雄表示。

從房企最新披露的八月經營數據來看，情況亦不樂觀。當代置業近日發布的公告顯示，公司今年八月銷售額27.3億元，較去年同期下降約27.6%；保利置業公布的信息顯示，公司今年前八個月銷售額265億元，較去年同期下降約10.5%。

“八月是傳統淡季，可與去年同期以及同樣是淡季的七月進行比較，也能反映出市場微妙變化。”58安居客房產研究院首席分析師張波說。

據克而瑞統計，中型房企陣營中的首創置業、寶龍地產、合景泰富等，今年八月的銷售額環比七月均出現不同程度下降。

前述房產機構分析師表示，考慮到融資環境和樓市調控仍偏緊，如果九月的銷售沒有明顯好轉，不排除走“以價換量”路線的建案將增加。

房企銷售放緩背後

對於部分房企八月銷售增速放緩，多位房地產研究人士指出，這其中有季節性因素，但交易量下降以及市場供求轉換，也是主要原因。

克而瑞數據顯示，今年八月29個重點城市建案整體成交2582萬平方米，成交量環比下降6%。

“百強房企八月單月的業績相對平穩，但一些城市的建案市場已經出現較明顯的觀望態度。與前兩年業績的快速增長相比，樓市的增速明顯放緩，八月市場繼續走弱，重點城市的成交量仍處於下降通道。”楊科偉告訴記者。

張波則認為，今年不少房企對推盤節點做出調整，一些房企將下半年的供貨提前至七八月的淡季進行“搶收”，但需求卻沒有跟上供應的節奏。

對於在市場淡季新增的供應量，據克而瑞統計，25個典型二三線城市今年八月新增供應2266萬平方米，環比上升14%。

從單個城市來看，鄭州八月新增建案145萬平方米，是去年同期的五倍多；昆明和南寧在八月分別新增了143萬和132萬平方米建案，這兩個城市單月的供應量，均創下今年的新高。

“業內預計今年樓市總成交量將與去年基本持平，但供應量或增加不少。由於需求沒有發生大的變化，供應增加使得房企之間的競爭較往年更為激烈，這種競爭，下半年在一些區域和城市可能會表現得尤為明顯。”張波表示。

上海鏈家一位分析師指出，九月的成交應該會有所改善，但購房者入市積極性不高，七八月這種相對平淡的行情可能會延續，“金九”的成色或不足。