文 | 維克多財經專欄作家
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長租公寓爆雷，確實有點突破底線，人家租房子的，付了房租只想好好有個地方住，這樣都難以滿足，真是天良何在。
為啥租客交了房租還要被趕出去？原因很簡單，你租客錢交給的是長租公司，房東很可能沒拿到錢！
咱們這個社會，在對待年輕人這件事上，還是應該多些善意，畢竟他們代表的是未來。
爆雷年年有，今年特別多。2019年，無論是富人玩的信託，還是窮人玩的P2P，或者那些業績造假的上市公司，就沒有什麽雷是不能爆、不許爆的。
對於大多爆雷的領域，我的態度是既麻木，又生不出多少同情心，因為不做功課就理財，也算是求仁得仁了，怨得了誰呢？！
但是，長租公寓的爆雷，就有點突破底線了，人家租房子的，付了房租只想好好有個地方住，結果連這麽點卑微的小確幸都難以滿足，真是天良何在。
樂伽公寓的玩法，不爆雷才怪
新近爆雷的這家叫樂伽，因為涉及到的人數和區域都不算小，算是給這個行業敲響了警鍾，不，應該是喪鍾！
自打“房住不炒”推出以來，不少大資本便開始盯上了原先分散經營的城市租房市場，也正是在這樣的背景下，各種長租公寓品牌如雨後春筍般湧現了。
長租公寓的經營模式，說起來也簡單，就是在市場上到處找房子租下來，然後自己裝修或者包裝一下，再在市場上出租出去。
可以說這是一個徹頭徹尾的資本遊戲，因為倘若經營長租公寓的公司自有資金不夠，它勢必會走上融資這條路。
不少長租公司的慣常做法是，向銀行大舉借貸，以高於市場的價格拿下城市絕大多數出租房源，然後再以低於市場的價格對外出租，用行話來講叫“高收低租”或者“高進低出”。
乍一看，這就是一樁賠錢買賣，但實際上長租公司這麽做有自己的盤算，那就是通過拿房建立自己的資金池，進而去撬動更大的杠杆，玩金融遊戲。
但很多做這個生意的人，沒想明白的是，這樣的經營模式非但很難掙到錢，而且風險極高，原因主要有以下三個：
壹
融資成本的問題
潘石屹就說過長租公寓商業模式的問題，“原因很簡單，做長租公寓一定會有銀行貸款，如果是從銀行貸款來的利息，按照銀行的基準利率是4.9%。把款貸過來建成公寓，再租出去，你的回報率最高超不過1%，所以這個生意是虧的。”
貳
市場化的問題
不同於房屋買賣市場的半市場化，租房市場是完全市場化的，因為房屋買賣市場所遇到的限售限購，在租房市場基本不可能。
既然市場化程度極高，那麽實際上中間差價不會很多，如果能租高價，房東早就租高價了。
叁
杠杆問題
租房市場不像房屋買賣那樣可以加杠杆，我們只聽說貸款買房子，連租房還要貸款的就很少了。
買房子貸款是投資性融資，而租房貸款則是消費型融資。你們覺得有幾個人肯去貸款租房子的？就算他肯，銀行也不肯啊。
樂伽其實不是第一個爆雷的長租公寓公司，但它的爆雷之所以引人注意，是因為它完全是按照“高進低出”模式來玩的。
具體來說就是，樂伽公寓以高於市場價拿房，給房東的付款方式是一個月租金或者一個季度的租金，再以低價租給房客，只是收租形式為一年或者半年（如果租客希望月租，則會大幅上調租金），這樣就可以佔用一部分實際上不屬於自己的資金，進而建立資金池。
無奈，玩砸了，玩著玩著便玩不下去了。講真，這還算比較老實的玩法，無非是零買整賣，手上會多一筆流動資金方便運營，比這玩得“更金融”的長租公司多得是，當然，大多也都爆雷了。
這樣玩，最後受傷的只能是租客
比方說，我知道的一種玩法是，長租公司用手上房源的收入做擔保，從而不用抵押也能拿到貸款，然後再通過P2P公司和小貸公司等金融機構放貸給租客。
舉例來說，就是租客一次租一年五萬元付不起沒關係，小貸公司幫你付，租客每個月再去還小貸公司的錢。
長租公司可以一次性拿到房租，最終房租的差額和貸款利息差額形成收益，要知道小貸公司放給租客的利息，可遠比銀行貸款要高得多，這也算一魚兩吃。
市面上許多長租公司，玩的都是這個套路，生生把租房生意做成了金融生意。這麽玩看上去長租公司沒啥風險，但是一旦收來的租金所投的項目拿不回錢，就會立刻爆倉無法再支付房東房租。
前陣子治理金融亂象，長租公司的這種玩法不受到衝擊才怪。
資本從來逐利，在原本還算清靜的租房市場肆意妄為，玩得好自然賺得瓢滿缽滿，玩不好認栽就是了。但這麽一搞，那些已經交了房租，卻要被趕出房子的租客們就慘了！
咦？為啥租客交了房租還要被趕出去？原因很簡單，你租客錢交給的是長租公司，房東很可能沒拿到錢！
這裡面其實有兩層合約關係，一層是長租公司租賃房東房屋形成的合約關係，另一層是租客和長租公寓形成的合約關係。
租客錢付給了長租公寓，如果長租公寓並沒有把房租按時交給房東，那麽房東可以理直氣壯地收回房子，租客是一點辦法都沒有的。
而且有些房東如果比較壞，哪怕收足了本年度房租，只要知道長租公寓爆雷，也可以上門趕人，畢竟你租客根本拿不出長租公寓繳足房租給房東的證據！
而且一般房東大多是本地人，租客則大多是外地來工作的，趁你上班把東西往外一丟鎖頭一換，租客就算報警也只是經濟民事官司，不會有人幫出頭的。更主要的是租客根本耗不起，最後只能自認倒霉。
說實話，寫到這裡，我都沒法破解這個困局。好像在這個困局裡，沒有人犯錯，但最終的成本全部落到最弱者身上，讓他們承擔了。
微博上有不少受害者，講真看著都可憐啊！隨便翻翻，就有好幾個不同城市的受害者被搜索出來，據說一個樂伽就上萬人。
南京的：
蘇州的：
西安的：
說實話，我也能理解這些地方政府的難處，畢竟完全是個民事糾紛：人家房東沒拿到錢，趕租客有什麽錯？可是租客確實付過錢了啊，憑什麽要走？中間的長租公寓確實破產了啊，能拿他們怎麽辦？
但是，既然各個城市都在搶人才，有識之士都覺得出生率低，所以要善待年輕人，讓他們既敢生，又養得起，是不是應該拿出個辦法，來解決一下這個問題？
食品衛生方面，現在已經是無限連帶責任了，不因為你公司破產就免除責任逃之夭夭，像這種涉及重大民生事件，怎麽能讓長租公司一走了之？讓公司法人承擔無限責任，別說跑就跑，給市場留下一地雞毛。
否則呢，一邊說要大力開發租房市場，解決初到城市的年輕人住宿問題，一邊任由資本宰割他們，還談什麽發展經濟，提升生育率呢？
咱們這個社會，在對待年輕人這件事上，還是應該多些善意，畢竟他們代表的是未來啊。
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