高盛：房地產稅即便開征，對中國樓市影響也有限

見聞VIP會員，每年3000+深度

本文首發於華爾街見聞（ID：wallstreetcn），文中觀點不構成投資建議。

今年的《政府工作報告》提到，“健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法”，這已是近年來全國人大第三次提到房地產稅，從而也引發了市場的高度關注。

雖然目前並沒有具體的徵收範圍和稅率細節，但高盛分析師王逸等人在3月14日的研報中表示，鑒於發達國家的經驗，以及中國實施的限貸政策，因此預計房地產稅的推出其實對中國樓市影響有限。

當今世界，已有140多個國家或地區課征包括房產稅在內的各種形式財產稅，但各國具體的徵收形式、課稅對象、稅率設計等不盡相同。以下為美國、日本、韓國、新加坡以及英國關於房地產稅徵收情況對比。

高盛分析指出，這些國家徵收房地產稅主要有兩個目的：其一是為了穩定房價，遏製住房地產市場的投機行為，其二是為政府提供穩定的財政收入來源。

以韓國為例，除了由地方政府徵收的土地和住宅物業稅外，該國政府就在2005年頒布了綜合不動產稅，征稅對象是6億韓元以上的住房。

而在日本，大部分財產稅是由市政府一級徵收的，通常會佔到總收入的40%以上。在美國，財產稅尤其是房地產稅也是各州政府收入的支柱，一般佔州稅收收入的80%以上，是支持教育、醫療和其他地方預算支出的重要資金來源。

值得注意的是，有的國家還制定了累進稅率表，以減輕不同收入類別的稅負，如對自住、租賃和空置房產的適用稅率加以區分。 例如，新加坡對自住房產採用較低的稅率，而對非自住房屋（包括出租房屋）則會征稅。 在英國，有些地方對於空置兩年及以上的房屋可加征最高50%的額外市政稅。

高盛提到，雖然房地產稅的推出或將抑製市場氣氛，增加二手房市場供應量，從而在短期及中期內對房價構成壓力。但鑒於中國實施的限購限貸等政策，因此這種潛在影響也較為有限。

此外，房地產價格的長期趨勢也主要受到供需動態的驅動。高盛指出，在2014年至2018年，中國200多個城市的土地交易量已經從2011到2013年的峰值水準平均下降了33%。雖然這五年裡，住房需求曾在2018年達到了小高峰，但也將會在未來幾十年因城市化進程放緩和家庭升級需求飽和而逐漸下降。

值得注意的是，雖然在中國，“房地產稅"還未正式實施。但在2011年1月的時候，上海和重慶就已成為了相關試點城市。

不過從最終實施情況來看，高盛表示，自2011年1月實施征稅以來，這兩個城市（無論是房價還是交易量）都與中國其他主要城市的地產周期並無明顯差異。並且對當地財政收入的貢獻佔比較少，均僅佔3%左右，也遠不及地方土地使用權出讓收入。

高盛對此認為，中國政府可能需要對現有存量建案徵收4.6%的稅率，或是對所有存量房徵收2.6%的稅率，才能獲得相當於過去10年靠土地使用權出讓獲取的平均收入水準。

另外，高盛表示，在過去四個月裡所檢測到的房地產商估值有所回升，已從去年10月低點反彈了35%，也就是說現在監測到的地產商市值在2018年增加了7600億元人民幣的利潤。不過若基於今年房價同比下降5%的假設，高盛認為這些房地產商僅能獲得3430億人民幣的現金利潤；而若是基於房價不變的假設，房地產商則將產生超過1.1兆元人民幣的現金利潤。

高盛相信，目前的估值其實已經反映了房價的負增長趨勢。不過在他們看來，就算房產稅政策頒布，也只會對這些房地產商的估值產生有限或短期的影響。

加入華爾街見聞VIP會員，

領取2019全球市場機會！

點下在看吧，不發朋友圈也能分享