深圳“二次房改”：調供應結構 謀長效機制

　　深圳“二次房改”：調供應結構，謀長效機制

　　時代周報記者 蔡穎 胡天祥

　　發自廣州、深圳

　　一紙檔案，攪動深圳樓市。

　　6月5日，深圳市住房和建設局正式對外發布《深圳市人民政府關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多管道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見（征求意見稿）》（下稱《意見》 ）。

　　《意見》明確了2018–2035年的住房發展目標，到2035年，深圳將籌集建設各類住房170萬套，其中人才住房、安居型建案和公共租賃住房總量不少於100萬套，佔新增住房供應總量的60%左右。

　　“來了就是深圳人。”這句城市形象宣傳語曾吸引了無數年輕人匯聚鵬城，逐漸高企的房價曾讓更多人遠離住房夢想。而如何挽留人才，實現居者有其屋，深圳正試圖通過重構住房居住長效機制來給出答案。

　　與此同時，在政策的不斷深入調控下，深圳樓市呈現出逐漸平穩的狀態。自2016年9月份以來，深圳樓市新房均價已創下“20個月微跌”紀錄。除了短暫的調控乾預，行之有效的機制和住房體系正在醞釀。

　　中原深圳董事總經理鄭叔倫向時代周報記者表示，深圳的“二次房改”，將有效抑製房價上漲過快同時解決供需不平衡的問題，深刻影響深圳的居住體系以及房地產市場。

　　住房供應結構巨變

　　在過去很長一段時間，中國房地產市場都以建案供應為主。而未來，深圳住房市場供應從市場為主，變為保障為主。

　　《意見》表示，以後深圳的住房供應市場中，深圳將市場商品住房的比例定為40%、人才住房佔住房供應總量的20%、安居型建案佔20%，租金、售價分別為同地段市場商品住房租金、售價的 50%左右。公租房佔總量的20%，租金為同地段市場商品住房租金的 30%左右。

　　值得注意的是，以人才住房和安居型建案、公租房比例猛增至60%，背後原因在於供需不平衡，保障不充分。

　　時代周報記者查閱深圳房地產資訊網安居房輪候排名查詢系統發現，截至目前，已經公示的目錄數量是47940條，有將近5萬戶家庭在等待安居房。而目前在售建案只有兩個，共計3917套房源。

　　深圳市住房和建設局表示，將分近期、中期、遠期三個階段新增建設籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型建案和公共租賃住房總量不少於100萬套。

　　“截至2017年底，深圳的常住人口為1252.86萬人，且人口每年持續淨流入。而深圳常住人口自有住房率僅34%，因此這個供應量對於人口數量還在增加的城市來說依然稀缺。”鄭叔倫向記者說道。

　　而為了滿足日益增長的市場需求，深圳還將在關外、甚至是市外如深汕特別合作區等區域進行嘗試和探索。《意見》指出，將增加建設用地，實施以公共交通為導向的住房開發模式，在深圳關外寶安、龍崗、龍華、坪山、光明和深汕特別合作區等區域建設大型安居社區。

　　與此前的保障性住房最大的不同在於，出售的人才住房和安居型建案在一定年限內可以實行封閉流轉。購房滿 10 年，即可進入市場流轉，但要向政府繳納一定比例的增值收益。

　　一二手倒掛不明顯

　　曾在2014年10月-2016年3月份期間，房價持續上漲18個月、漲幅達9成的深圳樓市，在經歷“深六條”“深八條”等多個樓市政策強調控下，其房地產市場現狀如何？

　　6月1日，深圳市國土委員會公布，5月深圳市新建商品住宅成交均價為每平方米5.4111萬元，環比降0.1%，同比降0.7%，已連續20個月下降。另據深圳市房地產研究中心數據顯示，1–5月，深圳新建商品住宅銷售面積為100.95萬平方米，同比增長32%；二手住宅銷售面積為223.06萬平方米，同比增長16%。

　　克而瑞研報指出，深圳二手房市場表現可觀可點，成交量連續數月維持在較高水準，乃是為數不多的累計成交量實現正增長的城市。“2016年3月深圳更新限購政策後，房地產市場便步入調整期，成交量長期低位運行，房價更是高位盤整。目前看來，深圳二手房市場現已調整到位，成交量低位回升，未來猶存一定的提升太空。”克而瑞續稱。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴時代周報記者，深圳當前房價去泡沫有較好的表現，深圳是本輪房價管控效果較好的城市，房地產市場的高房價特徵有明顯減弱。

　　另據深圳中原研究中心數據顯示，2018年第22周深圳中原報價指數錄得50.76%，較上周下調1.44%，連續三周下調。但報價指數依然位於50%以上，雖然業主報價有所下調但業主信心依然較足。

　　“潛在上漲壓力還是較大，雖然市場穩定了，但購房需求依然是強大的，這也是當前此類市場需要重點關注的內容。”嚴躍進續稱，同時對於深圳房地產市場來說，其實更主要的是要關注新的市場特點，類似租賃等業務，也有助於對衝高房價。

　　龍光地產內部一位負責人告訴時代周報記者，從公司行銷部門調研的情況看，政策高壓下的深圳樓市價格還會持續走向理性，預計這一趨勢將持續到2018年中期。“有的地區價格實際已經停止上漲了，目前仍然穩步上漲的除了學區房，還有就是有地鐵、大灣區等概念的建案。”上述人士分析說。

　　近日，時代周報記者走訪了深圳的部分地產中介，華僑城片區鏈家一位中介告訴時代周報記者，深圳市內一手房基本都比二手房高，深圳關外（包括龍崗、寶安片區）會有一些二手比一手貴的情況出現。

　　但該人士表示，目前市內一手房要麽緊缺，要麽就是總價太貴了。“福田區新開建案只有大戶型，是因為開發商覺得小戶型劃不來。”他告訴記者。

　　開發商撬動城中村

　　《意見》中不斷強調多主體供應。其中，以房企為主提供商品住房、安居型建案。

　　一個不可忽略的事實，在四大一線城市中腹地最小的深圳，面臨著新增建設用地基本枯竭的問題。

　　根據數據統計，2017年全年，深圳市總共出讓土地42宗，佔地面積106.7萬平方米，成交金額754.9億元。值得注意的是，深圳的供地明顯向租賃用地傾斜。在這在這42宗地塊中，僅有一幅為住宅用地，其余都是商業和工業用地。

　　中國（深圳）綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁向時代周報記者表示，除了在建案方面發力，房企可以在保障房裡面尋找機會，參與到租賃住房建設中。

　　風向的改變早已發生。2017年10月，深圳發布《深圳市人民政府辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，鼓勵房地產企業拓展住房租賃業務，引導“城中村”通過綜合整治開展規模化租賃。

　　轉捩點來臨，住房租賃被視為深圳房地產市場“最後的紅利”。越來越多的本地品牌房企進入租賃市場角力，大範圍的城中村改造成為開發商增加住房供應的一種主要方式。

　　接近萬科的相關人士告訴時代周報記者，其將通過城中村綜合整治來發展租賃，內部啟動了“萬村計劃”，通過“統租運營+物業管理+綜合整治”方式，參與城中村內村民自建房或村集體自有物業的改造。

　　目前，萬科已在深圳市龍崗、寶安、福田、龍華、坪山、南山、鹽田、羅湖、光明等9 個片區拓展城中村改造項目已陸續參與城中村改造項目。華強北玉田村、阪田新圍仔村崗等城中村，均是“萬村計劃”的試點。

　　“以目前深圳的供應情況，決定了城中村的改造將成為一段時間內重要的新增開發用地來源，招商蛇口一直積極參與其中；另一方面，為承接深圳樓市的需求外溢，公司會加大在臨深區域的拿地力度。”招商蛇口相關負責人向時代周報記者表示。

　　稀缺的土地資源有限，城中村的爭奪也越發激烈。

　　南山區的白石洲是深圳最大的城中村之一，舊改進展一直備受市場關注。早在2011年綠景便參與白石洲城市更新項目。與此同時， 深業集團與綠景同一時間介入白石洲。近日，有媒體報導，華潤置地已經在白石洲（南區）設立綜合治理與城市更新辦公室，未來將參與此舊改項目。

　　樓市調控以及嚴苛的拿地政策未能阻止外地房企扎堆進入深圳樓市的腳步，眾多外來房企也一直尋求進入深圳市場的機會。

　　新力地產一位高層告訴時代周報記者，公司一直很想進入深圳市場，但目前深圳公開出讓的土地非常少，短時間內還難以實現。當被問及是否會選擇舊改或者並購的方式進入深圳時，該人士表示，公司內部一直在討論合適的方式。據時代周報記者了解，該房企已在廣州、惠州等多個珠三角城市布局，其中惠州公司今年對內銷售目標達300億元。

　　“未來租賃市場勢必有大發展，所以開發商積極研究此類租賃業務變得很關鍵。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，當前深圳土地制度改革力度大，未來對於部分農民用房、小產權住房的積極研究變得很關鍵，開發商既要研究存量用地，也要研究增量用地，這樣才可以形成更為全面的租賃業務發展。

責任編輯：李鋒