李宇嘉：土地出讓理順了，新房限價和樓市調控都順了！

中新經緯客戶端6月28日電題：《李宇嘉：土地出讓理順了，新房限價和樓市調控都順了！》

作者李宇嘉(深圳市房地產研究中心高級研究員，中山大學銀行研究中心研究員)

火而不燙的“土地盛宴”

深圳土拍，被稱為“史詩級饕餮盛宴”。不過，這5塊“毛毛雨”式的宅地，依然難解土地稀缺之渴。如果放在“不限制地價、不限制房價”的2017年之前，這5宗地根本解決不了幾十家房企的需求之饑渴，甚至會因為各路資金瘋搶而“地王輩出”。

但是，現在不用擔心“地王”。因為，這次競拍有最高限價，且最高限價僅在起拍價上浮50%左右。這次出讓的寶安尖崗山、龍華民治地塊周邊，分別在2015和2016年深圳樓市最火爆時誕生過地王，當時樓面價分別高達7.99萬/平米和5.68萬/平米。但這次，寶安地塊樓面價4.87萬每平米，龍華地塊樓面價4.44萬每平米，比初始樓面積僅上漲45%，都在現任地王的價格之下。

當然，因為競配建的人才房面積，從9.3萬平米追加到15.8萬平米，超出初始配建面積69.65%，佔到總建面的23%。以可售面積攤地價的話，龍華地塊樓板價為6.7萬元/平米，比金茂現售地塊(5.68萬元/平米)高出近1萬元；寶安尖崗山地塊(6.7萬元)比泰禾地塊高出5000元。

開發商在盤算著夢想

除無償移交人才住房外，項目還有很多約束，比如：“90/70”(普通住房佔70%)，居民購買後3年內不得轉讓，不得捆綁精裝修。未來，如果要限價的話，豈不是賠錢？如果再趕上限價，這些新地塊豈不是又套在裡面了嗎？

大家都很疑惑，為什麽房企不擔憂？其實，道理很簡單。未來，京滬深的供地，大面積向共有產權、租賃、人才住房轉移。建案用地是“稀缺品”，在京滬深有土地儲備、有項目開發，才真正稱得上“龍頭房企”，特別是在深圳。

進一步講，在京滬深這些一線城市的“金字招牌”區域拿地之後，精雕細琢打造產品也好、做融資也好，都是最好的載體選擇。樓市存量時代來臨，京滬深的項目拿在手裡，也是大浪淘沙後最好的資產配置之一。

政府拿走該拿的，其他的貢獻給人才吧

其實，5宗地的底價定得還是比較低的，即便溢價了45%，也不到周邊二手住房價格的一半。就是說，政府拿走該拿的，其與“價高者得”競拍條件下拍出來的價差，全部反哺給人才住房。這就是“地產回歸實體經濟”，地產給實體經濟輸血，並且明白無誤地告訴市場：我的土地出讓金用在哪裡了？

按照這樣的邏輯，買房就是在為實體經濟做貢獻。更具體地說，是在為深圳的科技創新做貢獻。人才能以市場價格的50%買到住房，怪不得拍賣師說，“感謝大家給深圳人才做貢獻”。

限價，現在可以名正言順地放開了

2017-2018年新房限價，儘管出發點是好的，控制價格給“剛需”讓利，但最終的結果呢？市場熱情因為排隊搶房而被點燃，“剛需”是徹徹底底的犧牲品。所以，2018年底，大城市果斷退出了限價。如果人才住房、保障性住房配建到位了，特別是能夠達到“二次房改”所要求的新房供應60%為人才住房、保障性住房，只要控制好杠杆，一定程度放開新房限價，沒什麽大問題。相反，出讓地塊時，如果預期開發商定價越高，配建的人才住房就越多，豈不挺好的？

人才和保障房，還是配建好

相比政府供應，人才住房和保障性住房靠市場供應，效率是最高的。根據深圳“二次房改”的方案，2018-2035年，深圳每年要建設10萬套住房，人才住房和保障性住房要佔60%。儘管深圳給出15種建設渠道，但除了新增地塊、歸攏存量房(城中村)外，存量盤活難上加難。

此次拍出的5宗地，除了寶安尖崗山地塊、龍華紅山地塊外，光明地塊的樓面價也超過了4萬，唯獨東部的坪山地塊，賣不上價格。這是否說明，大灣區規劃落地、廣深科技走廊的加持下，深圳的未來，依舊在西部呢？(中新經緯APP)

李宇嘉