限價令下北京樓市場質變：普通住宅供應比例增加

　　“限價令”下北京新房市場質變：普通住宅供應比例增加

　　經過“限價令”的嚴厲調控下的北京新房市場，正在悄然發生質變。新房的供應量有所增加，供應結構也出現變化。

　　根據北京市住建委的數據，截至8月21日，今年北京有66個新房項目領取預售許可證，形成供應18946套，面積241.14萬平方米。這一規模比去年同期有明顯提高。

　　與此同時，今年新增的新房供應中，非別墅住房套數達到84.6%，也高於去年同期。

　　合碩機構首席分析師郭毅認為，一方面，今年北京的限價政策較為嚴厲，在一定程度上限制了高端住宅項目的入市；另一方面，過去兩年來北京的土地供應增加，並在今年形成住宅供應。而限競房的推出，同樣為市場增加了普通住宅的供應。

　　限競房強勢入市

　　根據北京市住建委的數據，截至8月21日，今年北京供應的新房套數比去年同期增長了35.9%，供應面積增長21.1%。這也是最近幾年來同期北京新房供應的最高水準。

　　近幾年來，北京新房供應和成交量均不高，土地交易規模偏低被認為是重要原因。

　　按照郭毅的觀點，今年北京新房供應量增加，很大程度上在於去年土地供應規模提升。官方數據顯示，2017年北京土地市場供應面積1697平方米，同比增長190%，創近四年新高。其中，住宅用地供應93宗，供應面積1254萬平方米，為近四年最高，同比增加4倍。

　　從2016年末開始，北京在土地出讓中重新祭出“限房價、競地價”的規則。在此規則下，大量地塊競出，並在今年以“限競房”的形式供應到市場中。

　　根據北京市住建委的數據，在今年新增的新房供應中，限競房項目有13個，累計供應住宅5844套，成為一個重要的供應來源。

　　郭毅表示，普通住宅的開發節奏本身就快於豪宅。因此，當普通住宅地塊供應量增加時，形成房屋實際供應的周期就相對較短。其中，今年限競房供應增加，正是由於上述原因。

　　今年1月4日，電建地產以16.75億拿下豐台區城鄉一體化槐房村和新宮村舊村改造地塊，這也成為2018年北京土地首拍。到8月19日，該地塊上的限競房項目“電建地產·洺悅苑”首期住宅就已開盤。節奏明顯快於市場平均水準。

　　中原地產指出，北京過去2年土地供應高峰逐漸反映到住宅供應上。特別是大量限競房的入市，極大地緩解了市場的供需矛盾。從土地供應來看，預計後續還將有大量的限競房入市，未來這一品類的供應比例將繼續提高。

　　該機構還認為，在過去一年多通過各種約束性政策抑製市場高溫後，北京樓市將逐漸進入供應加量周期。

　　市場走向“量增價穩”

　　與普通住宅相比，今年高端住宅的供應量相對平穩。根據官方數據，截至8月21日，北京供應別墅項目29個，合計2923套，面積69.14萬平方米。去年同期的數據是33個別墅項目，房屋2446套，面積69.39萬平方米。

　　但今年北京的“限價令”更加嚴厲，使得豪宅項目價格並不高。截至目前，今年北京入市的新房項目最高均價不超過9萬元。而在去年，部分單價超過10萬元以上的項目被放行，其中包括單價達到12.5萬元的“中駿天宸”。

　　多數分析人士認為，未來一段時間，北京的限價政策不會有根本性松動。根據統計局的數據，今年7月北京市新建商品住宅價格環比上漲0.2%，自今年3月以來，一直保持持平或增長態勢。

　　這種情況使得北京高端豪宅的供應變得更加稀缺。近日，位於南三環的“懋源·璟嶽”項目正式開放。該項目前身為2013年的夏家胡同“地王”。當時，懋源以17.7億元的總價獲得該地塊，溢價率30.2%，剔除保障房部分，樓面價高達45819元/平方米。這也是當年北京的單價“地王”。

　　由於該項目地段優越，且產品被打造成低密別墅，有業內人士估算，項目單價將超過10萬元。但目前價格尚未最終確定，入市時間也未確定。

　　懋源地產總經理助理、行銷策劃總監劉強向21世紀經濟報導表示，企業能做的就是把產品做好，“其余的交給市場”。

　　郭毅認為，在土地交易升溫和“限價令”的共同作用下，未來北京新房市場的供應量將繼續增加。其中，普通住宅的比重會有所增多，高端住宅比重下降，但稀缺性會進一步凸顯。

　　多數機構認為，這種情況既有利於北京新房成交量的回升，也有利於價格的平穩。

　　我愛我家集團研究院指出，隨著供應量的增加和調控力度不減，未來北京樓市將保持“量增價穩”的趨勢。按照該機構的數據，7月北京市新建商品住宅（不含保障房）共網簽2702套，環比上升61.41%，同比上升63.16%。當月北京市新建商品住宅的成交均價是42933元/平方米，環比下降13.29%，同比下降17.91%。

責任編輯：孫劍嵩