4月13日，上交所在對華夏幸福基業股份有限公司（以下簡稱“華夏幸福”）2017年年度報告進行了審核後，就四大方面的18個問題發出了事後審核問詢函。
阿爾法工場對此也進行了分析：《如何看懂上交所的華夏幸福“十八問”？》
4月20日，華夏幸福對於上交所的問詢，發來了答媒體問答實錄：
“通過問詢函的形式，可以提高市場透明度、幫助投資者更好地理解上市公司，這已經成為近幾年交易所對年報披露的常態化監管措施。對於這樣的方式，我們非常支持和樂於看到。通過認真回應這些專業、深層次的問題，也給了公司一個審視自己的好機會。我們希望通過這次答覆，更系統的介紹公司的獨特業務模式，闡述我們對於行業和PPP模式的理解。”
針對上交所的問詢函，華夏幸福相關負責人告訴記者，函件只是例行的問詢，收到這個函件，並不意味著企業存在任何違規行為，否則的話收到的就是處罰函了。
“我們很願意能有這樣一個機會來較為深入地向市場闡述華夏幸福的產業新城模式。因此，在收到上交所的問詢函後，公司高度重視，嚴格按照問詢函所規定的時間與內容進行回復。”
記者通過梳理華夏幸福充滿海量資訊的回復後發現，針對上交所問詢的18個問題，該企業主要從產業新城是否具有可複製性和推廣性、產業新城模式、房地產業務以及融資和資金情況等，逐一進行了詳細解答。
焦點一：產業新城模式可複製並已成功實踐
針對上交所和投資者最為關心的產業新城模式是否具有可複製性和推廣性等一系列問題，華夏幸福進行了詳細回復。
據介紹，華夏幸福主要業務有產業園區業務和房地產開發業務兩大板塊，其中，產業園區業務包括產業新城與產業小鎮兩大核心產品，是公司的核心業務，也是公司的核心競爭優勢。
作為目前國內領先的產業新城運營商，華夏幸福探索出的獨特的產業新城模式在國內並無同等體量可供參照的對標企業。近年來，華夏幸福將在京津冀區域已成功實踐的產業新城模式推向其他區域，該模式是否能適應不同區域的“水土”，成為市場關注的焦點。
與一般房地產企業截然不同，華夏幸福產業新城模式採用地方政府和社會資本合作的PPP模式，以市場化為導向，以“政府主導、企業運作、合作共贏”為原則，把“夥伴關係、長期合作、利益共享、風險分擔”等公私合作理念融入產業新城的開發、建設和運營之中，雙方各司其職、通力合作，實現1+1>2的效果。
簡單而言，可以用“一六四四”來概括華夏幸福產業新城PPP模式。
“一”是指一個核心——以產業發展為核心。多年來，華夏幸福聚焦精耕核心都市圈周邊區域，特別是在縣域發展產業新城，充分發揮市場力量彌補縣域發展中突出短板；
“六”是指六項服務。根據PPP協定，華夏幸福為委託區域提供一套經濟社會發展的“全流程綜合性整體解決方案”，包括規劃設計服務、土地整理服務、基礎設施建設、公共設施配套、產業發展服務、城市運營維護等六大服務，最終將一個產業新城作為完整的公共產品提供給政府、企業和社會公眾；
“四四”是指通過上述六種服務，彌補縣域經濟的資金、人才、技術、產業四塊短板。通過彌補這四塊短板，給縣域帶來“四個力”，即城市的魅力、吸引力、承載力和競爭力。
華夏幸福稱，公司產業新城的投資布局均圍繞核心城市群。黨的十九大報告提出“以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局，加快農業轉移人口市民化”。公司的產業新城模式正是聚焦在核心城市群周圍，承接核心城市產業、人口外溢需求，助力城市群發展。
目前，產業新城模式已在異地成功複製，並在全國推廣。截至2017年底，華夏幸福已布局產業新城79個、產業小鎮24個，遍布全國12個省份、45個城市、81個區域，主要在京津冀城市群、長三角城市群、珠三角城市群、長江中遊城市群、成渝城市群、中原城市群等國家重點城市群和“一帶一路”沿線海外地區等熱點區域。
數據顯示，全國化布局在2017年有了明顯成效。
2017年華夏幸福新簽約21座產業新城中非京津冀區域有20座；從收入的區域結構看，非京津冀區域產業新城收入62.2億元，同比增長134%，佔比從2016年的15%提升至22%；圍繞產業新城業務的房地產業務在京津冀以外區域的銷售佔比，從2016年的7%提升至23%。
其中嘉善、來安、南潯、溧水、和縣、武陟等地都開始貢獻銷售。
以嘉善為標杆的杭州區域和以來安為標杆的南京區域，分別以3年和2年的時間實現銷售額超百億元，僅用較短時間就成為華夏幸福傳統京津冀區域外新的業績增長極。
這都充分印證了華夏幸福產業新城模式的可複製性和推廣性。
焦點二：產業新城收益來自“未來的增量收益”
伴隨著華夏幸福探索的獨特PPP模式和近幾年異地複製進程加快，業務高速增長，應收账款也有所增長，這方面也受到上交所和投資者的關注。華夏幸福對此表示，應收账款的增長是因公司業務特點、模式以及公司規模擴張發展的階段性差異而來，屬於公司業務開展的階段性現象。
據了解，華夏幸福每年與政府進行結算，政府按照規範的程式，對結算結果進行審核確認，納入未來的財政預算予以支付，這一結算過程需要一定周期，通常為一年之內。
2017年年報數據顯示，應收政府園區結算款中，98%以上均在一年之內。記者注意到，由於產業新城建設要先開發後結算，隨著產業新城異地複製進程加快，產業新城收入額也隨之增長，這相應帶來了應收账款絕對額階段性的增長，同期，成熟區域的應收账款增速則大大放緩。
記者採訪公司相關高層時了解到，華夏幸福實行嚴格的全面預算管理，對全國啟動、發展、成熟等階段的產業新城，進行分類管理，密切監控，嚴控應收账款總額以及增長幅度，嚴控經營風險。若出現個別區域應收账款回收風險達到預警值時（投資紀律會有約定），會及時刹車，將風險鎖定在可控範圍之內。
此前有投資者基於對政府信用的不同認識，也對華夏幸福應收账款表示擔憂，但在華夏幸福的業務鏈條中，應收账款變成壞账的可能性不大。
華夏幸福在與地方政府十幾年的合作中創造性地引入了一套合作共贏機制，為區域提供可持續發展的全流程綜合解決方案，地方政府對華夏幸福大力支持、高度認可。
事實上，這一機制恰恰是產業新城模式帶來的一項制度創新貢獻。對此，記者致電採訪了長期跟蹤研究產業新城模式的專家，中國浦東幹部學院副教授、經濟學博士焦永利，他向記者介紹了近期研究成果。
他認為，一些PPP項目出現問題的主要原因是社會資本仍盯著財政的“大鍋”，容易給地方財政造成隱性債務負擔，而產業新城這一新型業務模式實現了片區發展的“結果導向”和“回報閉環”。地方政府依據片區發展的績效，用委託片區內新增的財政收入支付服務費用。
形象地說，一方面，運營企業必須“先做飯、後盛飯”，這樣的制度設計倒逼其提升為片區高品質發展服務的能力，有內在激勵做好園區服務和產業孵化；另一方面，在當前嚴防地方債務風險的背景下，地方既要發展，又要實現低負債、無負債發展，類似華夏幸福產業新城這樣的業務模式優越性就凸顯出來。地方政府沒有財務風險，是用“未來的增量收益”購買一攬子綜合服務。
焦永利副教授研究認為，在這樣的新型合作模式下，國家各項土地、稅收、審批等基本制度不變，地方黨委、政府聚焦戰略引領與規劃，開發區管委會負責項目審批與監管，而具體的投資、運營、招商、產業孵化等活動移交運營企業負責。
地方政府從負債者、微觀操作者、運動員，轉變為掌舵人、考核官、裁判員，進一步退出微觀經濟領域，還能實現無負債地發展，何樂而不為？這也是這種合作模式能夠得到快速推廣的制度解釋。
從深層次來看，這樣的業務模式形成了市場、政府力量的更優化的組合格局，市場發揮決定性作用的太空拓展深化，政府職能則歸位、聚焦，十分契合黨的十九大報告提出的“市場發揮決定性作用，更好發揮政府作用”這一改革方向。
焦點三：房地產業務收入增速受到階段性影響
2017年，京津冀區域環保政策以及國家重大會議召開等因素影響，房地產項目施工進度普遍出現滯後情況，加上地產調控政策，京津冀房地產市場呈現平穩發展局面。據記者了解，環京房地產市場規模從2016年的1859億元穩定到2017年1500億元左右。
華夏幸福在回復中也指出，公司2016年京津冀區域住宅銷售944億元，2017年為916億元。這個平穩態勢與京津冀整體市場趨勢基本一致。
2017年二、三季度京津冀房地產市場處於特殊時期，這一客觀因素對華夏幸福帶來了階段性影響，全年回款同比下降，加上拓展新區域處於投入發展期的因素，華夏幸福2017年經營活動現金流為負。但按季度分析經營性現金流和回款情況，可以看出2017年四季度這兩個數據較三季度已有了大幅改善，經營性現金流轉正，回款則比三季度多了105億元。
值得注意的是，2017年華夏幸福在非京津冀區域的銷售佔比上升的趨勢在2018年一季度呈現加速態勢。華夏幸福2018年一季度經營簡報顯示，非京津冀區域房地產銷售面積佔比已經超過50%。新拓展區域的投資在逐漸轉化為業績。
從2017年報中的收入數據結構看，不同於傳統地產公司，產業新城業務是華夏幸福業務的核心。2017年產業新城業務實現收入284.56億元，同比大幅增長65%，產業新城業務收入佔營收總額的比例從32%上升到48%。華夏幸福相關人士指出，收入結構中，產業新城業務佔比逐年提高，這是業務健康發展的正常體現，也是業績高品質發展的有力體現。
據海通證券4月10日發布的華夏幸福2017年年報點評指出，2017 年華夏幸福簽約銷售額1522 億元，同比增長26.5%，在克而瑞銷售額排行榜上位列第九。主動轉型、加大產業發展服務佔比，可能更有利於公司資產品質的穩健可持續發展。
海通證券指出，2017年華夏幸福營收和盈利穩步增長。公司2017 年總收入為596 億元，同比增長10.8%。從收入構成上來看，公司產業新城業務收入的主體——產業發展服務收入的佔比在2016 年和2017 年明顯提升，2017 年產業發展服務收入佔比為39%，同比提高了19 個百分點。
公開資料顯示，華夏幸福2008年收入僅為3億元，2017年為596億元，十年增長近200倍。
“面對成績，我們考慮更多的是，在經歷了10年高速增長之後，如何繼續保持穩健的增長步伐，並且更加注重增長品質。
最後我們得出的結論是，必須主動誠意正心乾好產業新城，大力發展和推廣產業新城模式。公司房地產業務從戰略上要服從誠意正心乾好產業新城的大局，為產業新城提供配套裝務和優化收入結構。” 針對房地產業務收入的下降，華夏幸福如是說。
焦點四：子公司引進股東意在儲備優質企業資源
時代在變，各地方招商的政策也在與時俱進。
“一開始的招商引資，只要是能帶動當地經濟，哪怕高能耗，甚至是一些高汙染的企業也在重金引進。後來政府意識有了轉變，開始招商選資，開始有意識地著重引進低能耗、環保的企業，但仍然不成系統。華夏幸福產業新城模式的優勢，就在於給出的是一攬子解決問題的方案。”一個多年從事招商引資工作的政府官員告訴記者。
要滿足地方政府的上述要求並不容易，它意味著華夏幸福的產業新城模式不但要有成功案例，還要有資金支持，最重要的是，還得有大量的優質企業資源儲備。畢竟小到一個產業園，大到一個產業新城，靠引入一家或幾家企業是肯定撐不起來的。何況不同的地方政府，根據各自的地域及資源優勢的不同，都有著不同的個性化需求和定位。
“PPP是英文Public-Private Partnership的縮寫，翻譯成中文就是‘政府與社會資本合作’或‘公私合作’。但其核心並非‘合作’，合作只是形式，真正的價值在於發揮政府、市場各自的優勢，讓專業的人乾專業的事兒。產業新城運營商這樣的企業要想盈利，首先必須要為入區企業和居民提供良好的基礎設施和生活環境，入區企業、居民滿意了、發展了，地方政府才有新增財政收入，才能按照約定和績效付費，這是一個閉環，地方政府、運營企業、入區投資企業、居民的利益是高度一致的。
換句話說，企業的利益是和運營區域的發展品質直接掛鉤的。” 焦永利副教授表示。正因如此，華夏幸福必須不斷去儲備優質企業資源，以保證自己的專業性，以保障企業能給簽約的地方政府一個高品質的運營區域。
華夏幸福有關負責人也向記者表示，“我們在子公司層面引進金融機構並不意味著我們缺錢。事實上，全面開放合作是公司此前定下的重點戰略之一。全面開放合作也不僅僅局限於地產，還包括產業新城。股權合作也是其中的一種方式，還包括已經落地兩單的產業新城基金。”
記者了解到，目前，華夏幸福大力推動全方位合作。在產業新城領域，與華為、西門子在智慧城市方面開展戰略合作；在產業發展領域，設立產業新城發展基金等；在房地產領域，與旭輝、陽光城等企業開展合作；在科技研發等領域，和各地著名的院校、研究機構開展合作。
據海通證券的統計數據，華夏幸福2017年的融資成本由2016 年的6.97%下降到5.98%。其中2017 年公司及子公司成功發行16 億元非公開發行公司債券、19 億元中期票據、60 億元超短期融資券、10 億元短期融資券及10 億美元境外債。
此外，公司自身產業新城PPP業務模式在融資方面具備優勢，全年共落地三筆PPP 資產證券化項目，規模總計41.06 億元。相關資訊顯示，華夏幸福的融資管道非常通暢，不同於房地產企業，其大部分依托非房地產的PPP園區融資，融資結構合理。
“華夏幸福並不缺純粹的貨幣，但是我們確實缺帶獨特技術優勢和資源的‘錢’，隨著公司產業新城模式的發展，我們希望會同志同道合的朋友，共同推進產業新城事業的發展。” 華夏幸福有關負責人表示。
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室