華夏幸福：融資體系僅2成與房地產有關 與多房企合作

　　華夏幸福：融資體系僅兩成有關房地產業務，已與多家房企合作

　　澎湃新聞記者 劉暢 來源：澎湃新聞

　　在上海證券交易所（上證所）發出“18問”一周後，4月20日晚間，華夏幸福基業股份有限公司（華夏幸福，600340.SH）發布“關於2017年年度報告事後審核問詢函的回復公告”。當日，華夏幸福收於28.62元/股，與19日收盤價持平。

　　在“回復公告”中，華夏幸福首先向投資者就公司資金、現金流、產業園區異地複製等作出風險提示，並從產業新城是否具有可複製性、房地產業務增速減慢以及融資和資金情況等方面作出解釋。

　　產業新城運營商華夏幸福主要業務分為產業園區業務和房地產開發業務。在產業園區業務中，通過PPP模式（Public—Private—Partnership，政府和社會資本合作），為政府提供綜合服務，通過招商引資等經濟活動使所在區域財政收入增加，華夏幸福則根據協定分享增量收益。

　　此前的4月13日（周五）晚間，上證所向華夏幸福2017年年度報告發布事後審核問詢函。上證所要求華夏幸福從產業新城和房地產開發業務收入、融資與負債情況等方面，共計18個問題進行補充披露。問詢函要求，華夏幸福於2018年4月24日之前，就詢問事項予以披露，同時對定期報告作相應修訂。

　　4月16日A股開盤，華夏幸福不斷走低並最終跌停，收於29.35元/股。華夏幸福當日晚間公告，總裁孟驚等高管擬以自有資金在3個月內斥資5500萬元增持股份。4月17日、18日，華夏幸福連續下跌。18日，華夏幸福收盤價27.85元/股，為近一年最低，以13日收盤價32.61元/股計算，跌幅約14.6%。

　　京津冀區域房地產銷售明顯下降

　　在華夏幸福公布的房地產開發業務收入的區域分布中，大比例下降的主要是河北廊坊市區、大廠縣、固安縣，分別下降50.1%、37.4%、40.5%。華夏幸福稱，2017年房地產開發業務結轉收入多為2014和2015年銷售項目，其中京津冀區域收入佔比87%以上。由於2017年京津冀區域規劃政策和環保政策等政策的調整，該區域房地產項目施工進度出現了滯後的情況，項目實際竣備交付結轉時間將延後。 

　　2012年首次開盤的廊坊幸福城潤園、城朗園、城雅園、欣園安置等項目，牛駝溫泉孔雀城1期項目都尚在銷售中。大部分待售項目首次開盤時間較早的都處於京津冀區域。

　　華夏幸福稱，報告期內，京津冀等為重點限購限貸政策的調控區域，部分開盤項目去化率下降，公司放緩項目推盤節奏，將該類存貨作為儲備供未來發展。作為應對，公司在2017年努力推動京津冀區域存量房的去化，加快供貨推盤，同時加速非京津冀區域的房地產業務的開展。2018年一季度非京津冀區域的簽約面積為193.04萬平方米，佔比達56%，超過京津冀區域。

　　同時，華夏幸福根據單個存貨項目的可變現淨值低於其成本的差額計算，2017年計提存貨跌價準備3.94億元。其中，廊和坊項目計提減值1.68億元，沈陽英國宮、劍橋郡等項目計提減值0.63億元，任丘石油新城項目計提減值0.83億元，鎮江孔雀城項目計提減值0.8億元。

　　“2017年以前，華夏幸福重點布局在環北京區域。當面對80%的區域都受到調控的時候，我們最先有所體會。2017年二季度的現金流回款基本停了下來。重新梳理調整結構，三季度開始加速異地複製，到四季度，環京樓市進入平穩期，加上環京之外的項目入市後，整個現金流情況就好起來了。”華夏幸福董秘林成紅此前對媒體表示，雖然有所影響，但全年看，華夏幸福在京津冀的住宅銷售還算平穩。

　　應收账款風險可控

　　2017年年報顯示，華夏幸福應收政府園區結算款185.33億元，佔其產業新城業務園區結算款超過60%。房地產開發業務收入289.31億元，較上年同期下降18.22%；報告期末存貨周轉率較上年同期下降約45%。

　　華夏幸福回復稱，應收政府園區結算款有98%以上账齡在1年以內，屬於正常結算期間。另有3.65億元账齡超過1年，來自沈水生態科技創新城管理委員會。截至2017年12月31日，華夏幸福在沈水產業新城累計投資達26.49億元，累計結算收入達28.12億元，回款為17.45億元。華夏幸福表示，隨著委託區域內招商引資企業逐步進入投產期，政府付款來源增加，公司已與當地政府積極溝通，將陸續收回結算款。

　　“產業新城業務的特色是先乾活後收錢，還有一個循環滾動投入的過程。比如今年投入10億元，明年結算回來12億元，這12億元再投下去，又回來15億元，所以應收账款是長期存在的。”華夏幸福相關高層表示，該公司實行嚴格的全面預算管理，對全國啟動、發展、成熟等不同階段的產業新城，進行分類管理，嚴控應收账款總額及其增長幅度，嚴控經營風險。若出現個別區域應收账款回收風險達到預警值時，會及時刹車，將風險鎖定在可控範圍之內。

　　年報顯示，華夏幸福期末存貨账面價值2297.9億元，其中產業新城業務存貨920.7億元，剩餘1377.2億元主要為房地產開發業務存貨。根據華夏幸福公布的存貨账齡結構，一年以內佔53.8%，1-2年佔21.5%，2-3年佔11.3%，3年以上佔13.4%。

　　華夏幸福表示，3年以上存貨共123.3億元，涉及京津冀區域的固安工業園區、固安新興示範區、大廠高新技術產業開發區，主要為土地整理及基礎設施建設業務，前期投資金額較大，周期較長，上述區域相關業務的建設周期一般是2-3年，但由於規劃調整、施工政策和手續辦理等原因，部分項目建設周期超過3年，結算相對滯後。此外，由於公司2017年異地複製新區域前期投入大幅增加，而其他區域產業新城建設加快，因此存貨增幅較大，導致存貨周轉率下降。公司將加快周轉速度，針對3年以上的存貨重點加強管理。

　　年報顯示，華夏幸福去年一季度現金流量淨額為-24.15億元，二季度為-18.55億元，三季度為-181.62億元，四季度回正為62.04億元。華夏幸福在回復公告中稱，該公司2016年京津冀區域住宅銷售944億元，2017年為916億元。

　　“融資體系中僅20%與房地產業務有關”

　　華夏幸福2017年年報顯示，報告期末公司計入“其他權益-永續債”類別的可續期委託貸款金額為90億元，較上年增長近8倍。如考慮永續債部分，華夏幸福的資產負債率水準將從81.1%升至83.5%，低於其2016年的84.8%。

　　此外，通過下屬子公司層面引入金融機構作為股東，為相關經營項目提供資金支持，已經成為華夏幸福重要的經營方式和融資途徑。2017年，華夏幸福全資子公司增資擴股引入金融機構作為股東的，合計約19例。

　　回復公告中，華夏幸福列明近3年引入金融機構為股東的情況35例，總金額逾440億元。目前到期退出金額共計約218.68億元。

　　華夏幸福相關負責人表示，“我們在子公司層面引進金融機構並不意味著我們缺錢。全面開放合作也不僅僅局限於地產，還包括產業新城。股權合作是其中的一種方式，包括已經落地的兩單產業新城基金。”

　　據海通證券的統計數據，華夏幸福2017年的融資成本由2016年的6.97%下降到5.98%。其中2017年公司及子公司成功發行16億元非公開發行公司債券、19億元中期票據、60億元超短期融資券、10億元短期融資券及10億美元境外債。此外，華夏幸福全年共落地3筆PPP資產證券化項目，規模總計41.06億元。

　　不同於房地產企業，華夏幸福大部分依托非房地產的PPP園區融資。林成紅表示，在華夏幸福的融資體系中，僅20%是與房地產行業有關的開發貸，超過60%的融資與房地產業務無關。“負債率的問題，董事長（王文學）明確提出要控制在一個水準下。”林成紅說。

　　關於上證所詢問的第18個問題——“報告期末公司委託貸款發生額147.46億元，其中3.37億元發生逾期”是否計提減值，華夏幸福表示，不存在債權無法實現的風險，並且147.46億元為筆誤，2017年度的委託貸款發生額應為14.7615億元。

　　已經與多家房企合作

　　歷年年報顯示，華夏幸福產業新城業務收入重要集中於固安、大廠等廊坊市地區。2017年，固安九通新盛園區建設發展有限公司、大廠回族自治縣鼎鴻投資開發有限公司等全資子公司合計淨利潤91.18億元，為其利潤的主要來源。

　　京津冀業務受困，產業園區能否異地複製成功，已成為華夏幸福關鍵所在。華夏幸福補充披露的數據顯示，2017年，該公司非京津冀區域產業新城收入62.2億元，同比增長134%，佔比從2016年的15%進一步提升至22%，但依然不足其在京津冀業務收入的1/3。

　　林成紅表示，“我們從去年四季度到現在，兩個季度一共拿了65塊地，大概花了150億元左右，有47塊都是在環北京以外，拿地的面積佔比超過了80%。我們有信心，今年2100億元的目標銷售額裡面，將會有50%以上來自環京以外。”

　　澎湃新聞根據公告統計，2018年一季度，華夏幸福拿地15塊，除1月在河北大廠拿了一塊商業用地，其余14塊土地分布在河南、浙江、安徽、湖北，共計59.135萬平方米，約花費35億元。其中，華夏幸福在河南武陟和新鄭，以約15.5億元拿下32萬平方米土地，包含一塊商住用地，7塊住宅用地。

　　截至2017年底，華夏幸福布局產業新城79個、產業小鎮24個，遍布全國12個省份、45個城市、81個區域。其中，華夏幸福滬杭區域的嘉善產業新城和南京區域的來安產業新城，異地複製初有成效。

　　以位於浙江省嘉興市嘉善縣南部的嘉善產業園區為例。嘉善產業園區2013年簽約，共計12平方公里，規劃人口約12萬人，其中產業人口約4萬人。擁有軟體資訊、影視傳媒、科技研發、商貿服務四大產業集群，2017年新增簽約入園企業93家，新增簽約投資額135.98億元。

　　今年2月，華夏幸福與旭輝集團在簽署合作框架不久，在嘉善區域內聯合摘得兩幅商業+住宅地塊，合計計容建築面積20.9萬平方米。兩塊地均經過200多輪報價，均以最高限價17700元/平方米拍得。

　　華夏幸福上述相關高管表示，在某些區域市場，風險沒法定量的情況下，也需要考慮如何更好地分散風險和分享收益。

　　林成紅說，“未來幾年，堅持聚焦全面開放合作，將是華夏幸福貫徹的核心戰略。”據澎湃新聞了解，與華夏幸福簽署合作備忘的房企，除旭輝集團、陽光城集團、東原集團，還有中南置地、卓越集團等。

責任編輯：陳楚潺