西安→長沙→杭州
新一輪調控政策有什麽不一樣？
24日，西安頒布《關於進一步規範商品住房交易秩序有關問題的通知》，其中，兩點值得我們注意：
一是：在住房限購區域範圍內，暫停向企事業部門及其他機構銷售住房（含商品住房和二手住房）。
二是：公證搖號售房時，房地產開發企業應提供不低於50%比例的房源優先保障剛需家庭。剛需家庭選房結束後如有剩餘房源，納入普通家庭選房範圍。
這兩點總結起來就是：
1、通過注冊企業的方式，避開限購條款購房以後行不通啦！
2、剛需家庭搖號買到房的概率將提高!
在很多吃瓜群眾還對企業購房有點懵，剛剛要開始了解企業購房相關政策的時候，長沙頒布調控政策。長沙這次的調控一改此前風格，簡直就是一張密密麻麻的網，把前期沒考慮到的幾乎全考慮進去了。
25日，長沙印發《關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》，這五條又都與以往的調控政策有所不同，值得我們關注：
一：長沙市戶籍家庭在限購區域內已有1套住房的，取得不動產權屬證書滿4年後方可購買第2套商品住房。
二：父母投靠成年子女落戶不滿2年的，不得作為單獨家庭在限購區域內購買商品住房；未成年人不得單獨購買商品住房。落戶學校集體戶口的在校大學生，不得在限購區域內購買商品住房；夫妻離異後，任何一方2年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。
三：市外遷入的戶籍家庭，落戶滿1年且在長沙市穩定就業，或在長沙市連續繳納24個月個人所得稅(或社會保險)，在限購區域內限購1套商品住房。
四：暫停企業在限購區域內購買商品住房，已購買的商品住房須取得不動產權屬證書滿5年後方可轉讓。
五：住宅用地供應實行商品住宅用地和安居型住宅用地掛鉤，安居型住宅用地佔比不少於60%。
這五點總結起來就是：
1、針對戶籍家庭已有首套房的，取得產權證書4年後，方可購買第二套房!（第一套滿4年才讓買第二套的做法很創新，很“長沙”）
2、以父母、未成年子女、大學生集體落戶和夫妻離異的方式購房的路子行不通了!（這麽多管道都想到了，應該是經過了頭腦風暴了）
3、新落戶且在長沙穩定工作至少1年的才能購房，人才落戶刺激樓市升溫現象將得到抑製！（跟此前成都也規定落戶後須滿足一定社保年限一樣，看來長沙對人才的吸引力還是很大的）
4、不能以注冊企業方式購房，這與西安調控政策相同!（看來“暫停企業在限購區域內購買商品住房”這幾個字會火）
5、大幅提高安居型住房供應比例，這次政策安排安居型住房供應規模甚至超過建案!（看來政策保障剛需是動真格的）
長沙這次看來是決心很大的，故事應該還沒完……
果然，27日，長沙市稅務部門發布公告，對長沙市限購區域記憶體量房交易個人所得稅核定徵收率進行調整。市區（含望城區、高新區）、長沙縣其他個人轉讓住房個人所得稅核定徵收率由1%調整為2%，非住房個人所得稅核定徵收率由1.88%調整為2%，自7月12日起施行。其他個人轉讓自用達5年以上、並且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免徵收個人所得稅。
表：關於調整其他個人轉讓不動產個人所得稅核定徵收率的公告
按持有時間、住房套數等實行差別化交易環節稅負，大家看到這個是不是很熟悉呢？我們可以看年初刊登在學習時報的這篇文章：《進一步深化住房制度改革》。文章提出的“為抑製炒房行為，就應增大反覆交易的成本，設立按持有時間、住房套數實行差別化的交易環節稅負”正是長沙這次交易稅調整的基本思想。
所以，長沙這次的政策要點應該再加一點
6、按持有時間、住房套數等實行差別化交易環節稅負！（目前從我們公開管道了解到的，長沙應該算是走在前面的了）
政策還在路上！大家也許注意到了，無論是西安，還是長沙，都有一點是“暫停企業在限購區域內購買商品住房”，大家正在想會不會擴大政策範圍的時候，杭州公證搖號的輿論事件正好趕在點上了，加快了政策限制企業購房的節奏。
26日，杭州住保房管局發文《關於九龍倉瓏璽項目公證搖號的情況》要求，杭州限購區域暫停向企事業部門及其他機構銷售住房（含商品住房和二手房）。
總算把這三個城市的調控講完了。我們來看看三個城市這次政策有什麽“交集”，有什麽特立獨行的地方。
共同點1
三個城市都頒布限制企業購房政策
共同點2
大幅提高安居型住房供應比例
特例1
第一套滿4年才讓買第二套
特例2
按持有時間、住房套數等實行差別化交易環節稅負
綜合來看，共同點的話當然是最容易被其他城市模仿的（本身就處於模仿過程中了），至於特例的政策，會不會成為其他城市以後在政策調整時的重點參考樣本也不是不可能（畢竟限購更新的方式有太多種了，交易稅調整也是有理論支撐的）。
新一輪調控政策會產生怎樣影響？
新一輪調控已經出現一個訊號：未來住房政策，一方面將彌補過去政策的漏洞，采取更為靈活多變的方式限制投機炒房行為；另一方面，政策層面也將更加注重剛需居民的居住需求，安居類住房供應、剛需家庭房源保障等相關政策將會陸續頒布。
1、未來，住房調控政策將彌補過去政策漏洞，運行機制更加完善
此前，全國範圍內，海南、海口、南寧、東莞、珠海、福建三明等省市頒布關於企事業部門住房調控政策，主要以限制住房轉讓為主，限制轉讓時間在3-5年不等。此次從限購端進行加碼，相比限售的影響會更加明顯！
表：2017年以來全國關於企事業部門住房調控政策一覽
資料來源：中國指數研究院綜合整理
2、未來，住房政策將從供需兩側保障居民有效需求
2018年上半年，供應端方面，全國範圍內北京、上海、廣州、深圳、重慶、成都、杭州、廈門等17一二線熱點城市頒布措施加快推動住房租賃市場建設；北上廣深杭等5城市頒布政策優化土地供應結構，以保障住宅土地供應。需求端方面，全國範圍內有蘭州、長春、昆明、大連、青島等18個二三線城市和3個縣級市頒布調控政策，保障合理購房需求，打擊投機炒房行為，穩定房地產市場秩序。
2018年以來，全國各城市頒布政策從過去的需求端抑製，轉為供需兩端保障並重，特別是重點一二線城市，更加注重從供給側保障居民的有效居住需求，這或將成為未來政策調控重要組成部分。
圖：2018年上半年各城市頒布基本住房與土地制度
資料來源：中國指數研究院綜合整理
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