中房網訊
今年以來，各地樓市調控政策層出不窮，據相關機構統計，今年以來各地頒布的調控政策已經超過了90次。
據不完全統計，今年全國“兩會”之後，已有10多個城市頒布了新一輪的樓市調控新政，內容涉及限購、鼓勵和保障公積金貸款、搖號購房、扶持剛需買房等。
差別化調控將持續
2017年底，住建部部長王蒙徽曾公開表示，2018年將針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏製投機炒房。
從近期各地頒布的調控政策來看，方向上更加趨於差別化，且多以保障首套房需求。
3月27日，長沙市住建委下發《關於實施差別化購房措施的通知》，從當日起長沙市限購區域內商品住房銷售實行差別化調控措施，將優先滿足首套剛需購房群體。3月31日，成都市房管局公布房地產市場調控新政，成都剛需家庭購買建案將享受優先搖號，以支持剛需家庭自住購房需求。4月26日，濟南市城鄉建設委員會發布《關於進一步規範建案銷售行為的通知》。其中明確提出，銷售建案時，應優先滿足無住房記錄的剛性購房者需求，不得要求購房人一次性付款或一次性付款優先選房，不得拒絕購房人正常使用住房公積金或商業個人貸款購房，不得要求住宅銷售捆綁車位及地下室。
還有不少城市開始完善租賃房、自住房市場的建設。如南京保證租賃房供地佔住房供地比例達到30%以上；此外，廣州市去年開始以“限地價、競自持”方式增加市場化租賃住房供應，截至目前已出讓“競自持”住宅用地4宗，總用地面積約24公頃，企業自持總建築面積超過15萬平方米。今後5年，廣州市計劃供應租賃住房用地825公頃，建設租賃住房15萬套。
像南京、鄭州、長沙、武漢等多個二線城市配合頒布人才引進新政，降低外地人才落戶和購房門檻，以保障合理住房需求。此外，一城多策地調控政策也正在逐步顯現，如蘭州市核心區仍保持買房三年後才能交易，但取消部分區域住房限購；同時，城關區等多個區域的住房繼續實行非蘭戶籍家庭最多可購買一套、蘭州戶籍家庭最多可購買兩套的限購政策，但不再提供社保證明和納稅證明。
58安居客房產研究院首席分析師張波認為，“房住不炒”的大背景下，房地產市場今年整體維持平穩將是大概率事件。但不同城市之間的差異化會愈加明顯，一線和部分二線城市的調控從嚴且不會放鬆，而二三線城市中又會是差別化調控集中的城市，城市內限購區域的調整、剛需人群的保障、交易的規範化等都是重點調控的方向。
差別化調控亟待更加精準化精細化
但隨著調控的深入，部分調控政策出現了不夠精準化、精細化的弊端，當前亟需進一步細化包括搖號、信貸、稅收等在內的一系列差別化調控政策，以滿足首套剛需、支持改善需求、遏製投機炒房。
眼下部分熱門區域在“限價”調控下，新房和二手房價格倒掛現象嚴重，一些新房每平方米售價竟然比周邊二手房便宜一兩萬元。開發商惜售心態加劇，新房供應量隨之減少，供需日趨失衡，不斷陷入惡性循環。面對動輒上百萬元的巨大獲利太空，各路炒房族蠢蠢欲動，假離婚、買賣房號等十八般武藝齊上陣。更有甚者，為了獲得購房資格多次假離婚、多次參與搖號，一旦購到新房後再複婚並將房子過戶給妻子或丈夫，然後再假離婚、複婚，周而複始，樂此不疲。面對動輒幾千人搶幾百套房子的場景，真正的剛需族只能望房興歎。
張波認為，差別化調控的難點就在於如何找到城市間的差別點，並結合人群居住的實際情況進行精準調控。
浙江杭州4月實施的購房搖號新政，剛需族紛紛為之點讚。此次購房搖號被業內稱為“史上最嚴搖號新政”，其最大亮點就在於差別化調控的精準化、精細化：向“無房家庭”傾斜，打擊“假離婚”購房現象。杭州新政明確“無房家庭”範圍為，不含未婚、2018年4月4日後離異單身以及2018年4月4日後因自有住房交易產生的“無房家庭”。此舉既限制了試圖通過“假離婚”購房的家庭，又較好地分層甄別出了不同的購房群體，大大保障了剛需購房族的權益。
杭州新政對治理市場亂象開出了較好的藥方，在一定程度上可以遏製投機炒作和違規行為，為剛需族創造了一個相對公平的購房環境，讓房子真正回歸居住屬性。
可以說，搖號政策只是當前供需失衡狀態下所采取的無奈之舉，但注重差別化調控的精準化、精細化，是構建房地產長效機制的應有之義，與“房住不炒”基調是一致的。當然，調控的精準化、精細化不應止於搖號政策，還應囊括信貸、稅收等涉及房地產市場的各個方面。其實，在精準化精細化調控方面，大有文章可做。特別是可以充分運用“互聯網+大數據”，有效甄別那些多次通過假離婚虛假購房以及純粹投機的炒房客，並對這些人采取限制措施，從而盡力保障剛需購房族的合法權益。
應該說，目前各地各部門都在積極推進調控的精準化、精細化，但在推進過程中也存在一些偏差。如南京河西去年集中開盤時，默許開發商規定的八成首付的硬性要求，無疑誤傷了剛需族；不少商業銀行提升了首套房貸款利率，也在一定程度上模糊了差異化房地產信貸政策支持與限制的邊界，淡化了對自住性購房需求特別是剛需購房的支持導向。
從根本上說，差別化調控政策的精準化、精細化應該重點圍繞“房住不炒”展開。一方面，有效遏製投資投機型購房需求，讓炒房者知難而退；另一方面，有效保護剛需購房族權益，合理確定首付比例、貸款利率和搖號政策，切實減輕這一群體的購房壓力，讓無房者早日安居宜居，同時支持改善需求。
來源：經濟參考報、每日經濟新聞，中房網綜合整理
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