華潤置地在京閑置土地調查：拆遷受阻 停滯逾十年

北京市東城區建國門區域的北總布胡同，屬於北京城的心髒地帶，寸土寸金。低矮平房、老舊小區與高樓大廈之間，夾雜著一宗拆遷未完的土地。

這宗相對平整的土地上，除了孤零零地矗立著一座拆除複建的“倒座房”（與正房相對、緊鄰四合院大門的南房）以外，常年覆以防塵綠網。這宗地塊的主人——華潤置地有限公司（01109.HK，下稱“華潤置地”）渴望進行開發，並為此等了逾十年。

這座拆除複建的“倒座房”的遺址，是上世紀中國著名建築學家梁思成、林徽因夫婦的故居（下稱“梁思成故居”），2009年華潤置地取得這宗地塊時，梁思成故居處在拆遷範圍。

根據公開資料，華潤置地早年“冒險”將地塊上的梁思成故居拆除，但之後被北京市文物保護部門處罰，並責令重新複建，而這宗地塊也就此閑置。為了實現連片開發，華潤置地進一步置換了人民美術出版社原址所屬地塊，但如今又面臨家屬樓拆遷障礙。

華潤置地在北京遺留的這兩宗閑置土地，命運輾轉曲折，而其前途仍然畫滿了問號。

置換土地連片開發

距離東城區北總布胡同東南方向約6公里車程，辦公大樓與商業中心鱗次櫛比的朝陽區雙井橋西側，有一座嶄新、惹眼的深褐色獨棟辦公樓，它是人民美術出版社的新址。

雙井橋區域緊鄰北京市的東三環，也是北京市的核心商業區之一，旁邊的樂成中心辦公大樓租金昂貴，在此享受獨棟辦公無疑十分奢侈。

人民美術出版社新址所屬地塊，只有足球場面積大小，華潤置地擁有這宗地塊的開發權益，並代為建成以後，交付給人民美術出版社作為新的辦公場地。

作為交換代價，人民美術出版社將位於東城區北總布胡同32號的原址地塊置換給華潤置地，這宗地塊與上述梁思成故居所屬的拆遷閑置土地相鄰。

通過土地置換，華潤置地原本計劃將這兩宗位於建國門區域的核心地塊連片開發。但如今，人民美術出版社的新辦公場地早已建成並入駐，而置換得來的人民美術出版社原址所屬地塊，雖與梁思成故居所屬地塊實現連片，卻無法開發動工，擱置至今。

其實，據《中國經營報》記者獲悉，此前，人民美術出版社新址地塊同樣是一宗閑置土地，地塊前身是“優士閣二期”項目。

根據北京市規劃和自然資源委員會的備案信息，華潤置地附屬公司“北京華潤京通房地產開發有限公司”在2005年正式取得了優士閣二期項目的開發權益，該宗地塊土地面積6400平方米，規劃建築面積約3.2萬平方米。

由於優士閣二期項目位置鄰近北京CBD核心區，因此在拿地初期，華潤置地計劃將其建成一個純辦公大樓項目，甚至確定了項目案名為“銀杉國際中心”。

但華潤置地規劃的銀杉國際中心最終沒有建成。根據國土資源部在2010年公布的閑置土地統計名單，優士閣二期項目名列其中，這宗土地面積僅為6400平方米的商服用地，原計劃在地塊出讓的2005年底動工，並在2007年6月底竣工。

當時華潤置地對外解釋是，優士閣二期項目的規劃建設方案長期遭到居民的強烈反對，期間多次根據周邊居民要求進行設計方案的調整，建設方案需要獲得周邊居民的理解支持才會開工建設。

據記者了解，一直到2012年優士閣二期項目開發動工前向居民征詢意見時，仍然遭到不少周邊居民反對，反對意見包括“侵佔居民樓配套、綠化、停車、道路用地”“建築物影響居民樓采光”等問題。

華潤置地正式開發建設優士閣二期項目前，已於2009年與人民美術出版社達成了土地置換的意向，後者以位於東城區北總布胡同32號人民美術出版社原址所屬地塊，置換華潤置地所持有的優士閣二期項目。

優士閣二期項目由此重新進行立項及規劃方案調整，最終確定人民美術出版社新址佔地面積8100平方米，地上建築面積8000平方米，建成後的辦公樓高約31米，容積率則降至不足1.0。

據記者了解，當時人民美術出版社對新辦公場地選址十分苛刻，要求“三環以裡、獨立成院、交通方便”。

而由於優士閣二期項目的規劃方案及開發建設遭到周邊居民反對，不僅造成土地閑置，華潤置地也只得放棄了建成銀杉國際中心商業項目的開發計劃。

最終，2011年華潤置地與人民美術出版社簽訂拆遷置換協議，完成土地置換並進一步調整優士閣二期項目的建設方案之後，為人民美術出版社建成了辦公新址。

冒險拆除文物故居

通過置換位於朝陽區雙井橋西側的優士閣二期項目，華潤置地取得了位於東城區北總布胡同32號的人民美術出版社原址所屬地塊，並與梁思成故居所屬地塊實現連片。

據記者日前現場走訪觀察，人民美術出版社原址拆除後僅剩大門及其保安室，與之相連的還有人民美術出版社的家屬樓——大雅寶社區，這棟老舊樓棟的居民據稱正在等待拆遷。

兩位受訪的大雅寶社區居民告訴記者，目前居住的老舊樓棟是人民美術出版社的家屬樓，可能會進行拆遷，人民美術出版社原址所屬地塊的開發權益已經歸於華潤置地，大雅寶社區的供暖等費用，近年來也一直由華潤置地繳納。

這兩位居民都沒有提及人民美術出版社家屬樓的具體產權歸屬情況。“家屬樓的居民願意拆遷，但是補償和房子要先到位。”大雅寶社區一位居民說，“目前家屬樓的居民都沒有與華潤置地簽訂拆遷協議，華潤置地也沒有明確拆遷時間表和補償方案。”

與人民美術出版社原址所屬地塊緊鄰的是“弘通科研大樓”項目，即梁思成故居所屬地塊。人民美術出版社原址門牌號是北總布胡同32號，而梁思成故居則位於24號。

弘通科研大樓項目地塊與北京華潤大廈緊鄰，因此該項目實際規劃建設內容是“華潤大廈二期”。大雅寶社區一位居民告訴記者，此前華潤置地嘗試過開發動工，但遭到小區居民的反對阻撓，“因為會影響居民樓的采光，還為此與華潤置地鬧上了法庭。”

2009年，華潤置地與人民美術出版社達成土地置換意向，對所屬地塊拆遷並與弘通科研大樓項目連片開發，但又面臨人民美術出版社家屬樓拆遷問題，耽擱至今。

記者為此向北京市東城區規劃國土分局核實人民美術出版社原址所屬地塊及其家屬樓的所有權歸屬、拆遷情況、後續開發計劃，以及是否涉及規劃變更等，該部門已在協助核實。

弘通科研大樓項目地塊上的梁思成故居，是導致其難以完成拆遷、明確規劃方案及推進開發的另一個主要障礙。

據公開報導，2009年，華潤置地“冒險”進行了地塊上梁思成故居的拆除，但之後被北京市文物保護、規劃部門叫停處罰，並責成恢復保護。據附近居民向記者介紹，目前地塊上矗立的梁思成故居的

“倒座房”，即是幾年前複建的建築物。

北京市東城區文化委員會一位人士在電話中向記者確認，已經明確梁思成故居將受到保護，之前被開發企業拆除後，梁思成故居的保護複建工作主要由所屬該委的行政執法隊及文物科等部門負責，具體複建及保護方案進一步核實後向記者作出回復。

另據早前的公開報導，華潤置地拆除梁思成故居之後，北京市東城區文化委員會已經對開發部門進行罰款，同時責令其恢復所拆除舊居建築原狀。

華潤置地輾轉取得了弘通科研大樓項目地塊的開發權益。同樣在2009年，華潤置地通過項目公司收購的方式，從中信地產手裡以13億元的代價收購了弘通科研大樓項目公司全部股權並繼承債務。

根據國土資源部在2010年公布的閑置土地統計名單，弘通科研大樓項目地塊同樣在列。該項目地塊原定土地面積1.7萬平方米，規劃建築面積15.23萬平方米，規劃用途包含公寓及商業，早在2003年9月下旬完成出讓，擬在2004年3月下旬動工，並在2005年底竣工。

記者已向華潤置地求證核實弘通科研大樓項目地塊開發停滯原因、拆遷進度、梁思成故居拆除複建情況、是否涉及規劃變更以及是否滿足土地閑置情形等，該公司已經收悉採訪內容，但未作回應。

另據記者獲悉，除了梁思成故居以外，弘通科研大樓項目實際位於東城區北總布胡同拆遷滯留地，地塊周邊還涉及不少平房等建築物拆遷，但暫時同樣沒有拆遷時間表。