拆遷後的廢墟
中房報記者 樊永鋒丨石家莊報導
“變舊為新，改亂為治”的城中村改造夙願，未能順利與美好實現，反而讓石家莊長安區東兆通村被殘垣斷瓦圍城。
高偉很無奈。身為東兆通村委會原副書記的他，未能阻止自己的兩棟房子被強拆。這次改造涉及全村1300多戶家庭，人口約4475人，改造地塊佔地約690畝，按照相鄰城改地塊定向摘牌價611萬元/畝計算，東兆通村約690畝改造地塊保守估計超40億近50億元的市值，這也是糾紛的導火索，現在，東兆通村地塊陷入了三家開發企業的角力。
根據中國房地產報記者調查，東兆通村改造項目已是三次易主，自2011年起，東兆通村委會先後與石家莊名都房地產開發有限公司（以下簡稱“名都地產”）、2014年與石家莊樂城創意國際貿易城開發有限公司（以下簡稱“樂城國際”）、2017年與石家莊寶居房地產開發有限公司（以下簡稱“寶居地產”）分別簽署了開發協定。
2011年4月22日與東兆通村委會合作的名都地產，屬於紅星美凱龍加盟商，在河北省內多地開發地產項目，其在東兆通村改造項目投入300萬元保證金（目前未退還），負責人郝經理自認為“擁有開發實力，在寶居地產接管開發後，至少應讓渡一半項目開發權由其參與”。
2014年與東兆通村委會簽訂開發協定的是，擁有浙商背景的樂城國際，股東中包含了開封市蘭尉高速公路發展集團、石家莊融創貴和房地產開發有限公司、浙江樂城實業集團有限公司等實力雄厚的股東方。
樂城國際為此投入1000萬元保證金，完成了城中村拆遷安置方案的審批備案，並確立了先安置後拆遷的方案。
樂城國際的拆遷安置協定據稱得到了多數村民的認可，進入2017年，當村民還未從樂城國際提出的先安置後開發改造方案中回過神的時候，於2015年當選村委會主任的溫彥軍力主引入寶居地產。樂城國際以及名都地產“被出局”。
寶居地產在及時繳納了10億元的改造保障金後，又重金引入了綠城集團參與代建，為加持信譽，案名定為綠城?桂語長安。
多數村民對於引入寶居地產並不認可，理由是“寶居地產之所以能獲得改造權，是溫彥軍與寶居地產幕後股東方閆嘉有親屬關係。”
對這種說法，溫彥軍及寶居地產股東郝樹賓予以否認，均表示“寶居地產參與開發是通過公開招標、滿足及時繳納保證金等開發條件的競標後的正常結果。”
圍繞東兆通村改造項目的合作開發權的爭奪愈發激烈，名都地產、樂城國際在均未與東兆通村委會解除合作協定的情況下，通過各種途徑表達訴求，力爭參與開發。
在三方對該地塊的爭奪中，或明或暗均有品牌房企的影子，這也加重了圍繞東兆通城改地塊爭奪的激烈程度，矛盾累積越來越深。
東兆通村改造項目僅是長安區31個城中村改造項目之一，按照石家莊市政府規劃，2020年前將完成區域內規劃實施的所有城中村改造項目，這些城中村改造項目成為長安區東北部房地產市場的主力軍。
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三易其主的博弈
東兆通村，地處石家莊東北部，典型的城鄉接合部，總面積3270畝，其中耕地面積2620畝，涉及城中村改造面積約690畝，是數千民眾生活之根本，在石家莊市房價高漲，可開發地塊日益稀缺的背景下，這裡成為開發商爭搶的“唐僧肉”，自2011年起，該村開始嘗試引入投資方合作進行改造開發，但均因市場、資金、審批政策等因素的掣肘而進展緩慢。
“我公司在2011年就與東兆通村委會簽訂了開發協定，並交納300萬元保證金，東兆通村委會出具了收據。”名都地產負責人郝經理對於被東兆通村委會勸退，頗為不滿，亦不接受東兆通村委會單方解約。
據她提供的一份與東兆通村委會簽署的《合作開發協定》顯示，合作開發項目佔地面積不低於830畝，名都公司需滿足40萬平方米的安置房建設，其余面積歸名都公司所有和開發，超出面積部分，按照3:7比例分配。
進入2014年，東兆通村委會又與樂城國際簽訂了《西兆通鎮東兆通村城中村改造項目合作開發協定書》，安置方案明確承諾全體村民“先建後拆”一次性安置（每戶）315平方米住房，兩個車位，兩個庫房，每人18平方米商鋪，全體村民對該安置方案一致認可。協定簽訂後，樂城國際成立了“拆遷指揮部”，並組成了30多人的工作團隊。
2015年底，樂城國際與石家莊市長安區西兆通鎮東兆通村委會、石家莊石房房地產評估事務所有限公司就“東兆通城中村改造項目”簽訂《房地產估價合約》，並在2016年1月19日完成了城中村拆遷安置方案的審批備案（經主辦業務科室、主管主任、市拆遷辦長官、市城中村改造辦公室的書面同意）。
2016年1月19日，樂城國際就完成了城中村拆遷安置方案的審批備案。2016年1月22日，長安區政府正式批複《關於東兆通村城中村改造異地建設用地事宜的請示》，要求規劃局、國土局、住建局分別提出意見，但相關部門未予以書面批複，樂城國際克服困難，抓緊推進，繼而向石家莊市政府提交《關於盡快批複東兆通城中村改造異地建設用地申請的請示》。
東兆通村委會自2016年下半年至今，對於樂城國際報批四至範圍方案需東兆通村委會蓋章確認一事，以不滿開發條件等理由不予蓋章，並於2016年11月至2017年9月份，分別向樂城國際發函要求解除雙方於2015年簽訂的《西兆通鎮東兆通村城中村改造項目合作開發協定書》，樂城國際對此均明確表態不同意解除合約，要求東兆通村委會及時履行合約。
2017年9月30日，長安區政府向石家莊市規劃局發出了《石家莊市長安區人民政府關於確認石家莊寶居房地產開發有限公司為東兆通城中村改造項目實施主體的函》，2017年10月樂城國際向長安區委、區政府發送了《關於國際貿易城與東兆通村進行城中村改造工作的函》，樂城國際明確要求東兆通村民委員會及時履行合約，共同推進東兆通村的城中村改造工作。
2017年6月21日，東兆通村委會通過發布招標公告後，選擇與寶居地產簽訂合作開發協定，東兆通城改項目迎來了第三次易主。
對於解除與名都地產、樂城國際的合作開發協定引發的爭議，溫彥軍表示：“兩家企業都是上屆村委會引入，多年都沒有積極投入推進開發，已給相關企業寄送了解約函，方才引入寶居地產”。
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爭議招標
三家開發企業爭奪合作開發權導致困局
過往西兆通（比鄰東兆通村）改造安聯生態城項目，遭遇近十年無法回遷的尷尬現實，讓東兆通村的村民更加傾向於“先回遷安置後開發”的方案。
獲得合作開發權的寶居地產，從開始便遭到東兆通村村民的強烈抵製，對其介入東兆通村開發的能力和合規性提出質疑，“存在暗箱操作得標”。
據村民稱，2017年6月21日，溫彥軍在未經村兩委會及村民代表會議授權的情況下，以石家莊市長安區東兆通村委會的名義在招標網上發布《石家莊市長安區西兆通鎮東兆通村城中村改造項目招標公告》。
公告核心內容為，負責籌集改造所需資金、辦理項目相關手續、組織村民拆遷、進行拆遷補償及安置建設等，目標為達到城中村改造相關規定和土地入市交易，建設居民回遷安置房。
對投標報名資質要求為，具有房地產開發二級以上資質；具備金融機構出具AAA級信用證明，投標時間為2017年6月1日~27日。
“對於寶居地產而言，既無過往開發經驗、亦無資質評定以及進入機構信用證明，是如何獲得東兆通村改造項目的開發權，已是不言自明。”名都地產、樂城國際對寶居地產的得標合法性及開發能力提出質疑。
對此寶居地產股權人郝樹賓接受中國房地產報記者採訪時表示：“不符合招標資質怎麽能得標，現在的政策環境怎麽可能弄虛作假，寶居地產具備房地產開發二級資質，具備開發資質。”
據知情人士透露，寶居地產之所以能得標，其實也有西兆通鎮政府加快推進改造的意願：“在與樂城國際的較量中，寶居地產先於其他公司繳納了10億元的開發保證金，所以獲得合作開發權”。
有村民回憶稱，當時招商引資的是山東臨沂永基置業有限公司，村委會成員及村民代表也親赴臨沂考察，返回後村委會簽訂合作開發協定的對象卻變成了寶居地產，股東及管理層出現多位溫彥軍姑表親戚。
真相從寶居地產公司的工商登記的股東變更資訊中，或可看出端倪。
根據工商登記資料顯示，寶居地產成立於2016年，注冊資金1000萬元人民幣，法人蔣強，由臨沂永基置業有限公司100%控股，永基置業成立於2010年，注冊資本金3000萬元，屬於地方性開發企業。
該公司人員結構在2017年頻繁調整後，苗勇為監事、蔣強為公司董事、曹嬌為經理。該注冊資訊看似無異樣，其頻繁的股權變更背後，卻依然隱現被村民指為溫兆軍親屬的痕跡。
據知情人士提供的變更前公司人員關係圖顯示，原股東張自晗（河北亨倫房地產開發集團有限公司實際控制人閆嘉的妻子）、總經理康麗莎（閆嘉的姑表妹）、監事何江寧（溫彥軍姑表弟，閆嘉姨表哥），閆嘉的父母則是溫彥軍的姑父及姑姑。
“也正是這一層關係，讓溫彥軍極力促成寶居地產入主東兆通村改造項目。在村民發現上述關係後，多次檢舉，方促成了寶居公司快速變更股東及管理人員，即便如此，寶居公司已難以取得村民的信任。”一位知情人士透露。
對此，溫彥軍表示：“引入寶居地產公開招標結果，是為了快速推進改造建設，村委會對永基置業是有了解和考察的，寶居公司屬於項目公司負責開發建設，不清楚它的股權變更及人員調整。”
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“三國殺”各拿理由對攻
三家開發企業競相爭取合作開發權的背後，是巨額的經濟利益驅使。依照2017年，安聯生態城土地定向摘牌價為611萬元/畝，東兆通村690畝地塊的定向出讓價格保守估計將不低於40億元，該區塊房價目前在15000-18000元/平方米。名都地產郝經理表示，“這個項目市值保守估計50億元，盈利將不少於10億元。”
2017年，由於樂城國際商貿城的火爆銷售，樂城國際提出的先回遷安置後開發的方案，在改造裹足不前多年後，重新給東兆通村的村民帶來了期望。
然而，這樣的樂觀情緒並未持續多久，東兆通村委會先後向名都地產、樂城國際致函解除合作協定，在未經兩家公司同意的情況下，引入了被村民質疑並強烈抵製的寶居地產。
寶居地產原本在三家合作開發企業的競爭中並不佔優勢，而其引入綠城合作開發，為其信譽背書，讓其深度開發有了底氣。
2017年11月，在村民的反對聲中，東兆通村委會委託的拆遷公司開始各個擊破，正式實施拆遷。當月3日，2700餘名村民再次聯名要求罷免溫彥軍村委會主任的職務，同時抵製寶居地產參與東兆通城改項目，未果。
9月12日，中國房地產報記者進入該村發現，村內拆遷過半，殘垣斷壁間處處張貼有 “綠城寶居實力共築 桂語長安盛世綻放”的宣傳海報。
在東兆通村張貼的寶居地產《拆遷安置補償政策》顯示，選擇1：地上建築物，附著物依據石家莊市人民政府石政函（2016）年6號檔案，按重置價格結合新給予的評估補償，被拆遷房屋面積以評估機構實際測量為準，其他附屬物、房屋裝修、院落樹木、地下室、廠房及附屬設施等需拆遷的，以評估公司評估為準；宅基地確權，按照一戶一宅一證的原則進行，並有村委會組織確認。此外房屋置換補償則參考其具體制定的標準，即每個確權戶宅基地面積達到0.201-0.25畝可無償置換315平方米樓房以及地下室和兩個地下停車位。
樂城國際早在2014年與東兆通村委會簽訂的合作開發協定中就允諾，對村民安置區域面積約為39萬平方米，小區綜合辦公樓建築面積不小於5000平方米，整體商業建築面積不小於5.5萬平方米，區域內配建幼稚園、小學。
並於2016年6月7日，設立三方共管账戶， 7月11日向該账戶注資人民幣1000萬元。東兆通異地建設區拆遷指揮部也於2016年8月25日正式成立並開始履行職責。截止到2017年10月17日，簽訂拆遷補償協定為30戶，交房拆除22戶，已支付補償款約人民幣430萬元；剩餘8戶補償款待交房後進行支付，共計人民幣150萬元。
2017年，東兆通村委會向長安區法院提起確認合約無效一案的訴訟，要求解除2015年與“國際貿易城”（注：樂城國際一方）簽訂的《西兆通鎮東兆通村城中村改造項目合作開發協定書》。東兆通村委會起訴狀中稱協定簽訂後，“國際貿易城”未能按照協定約定履行，土地批複、規劃等審批手續沒有任何進展；征地補償款、開發建設保證金、拆遷工作經費等開發費用也未在約定時間內足額交納。
但是上述指摘並不被樂城國際所認可，其繼續爭取開發權益。
名都地產與東兆通村委會於2011年簽署的合作協定，則顯示雙方合作佔地面積不低於830畝，名都地產滿足40萬平方米的安置房建設，依照多退少補的原則，將剩餘地塊進行商業開發，並約定東兆通村委會不得將土地與第三人合作開發或轉讓，否則雙倍返還保證金。
就東兆通村委會單方解除合作協定，名都公司已向長安區警察局提起控告。
石家莊長安區東兆通村改造項目深陷“三國殺”的局面，僅僅是一個開始，遠未有結果。這抑或是長安區31個城中村改造項目中的難點，以及縮影。
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