自1月20日以來，全國上下戒嚴抗擊疫情已持續20多天。銷售停滯、工地停工、香港海外債發行遇阻……疫情之下的房地產行業在短短20天內遭遇空前大危機，悲觀情緒也持續蔓延。
不過，本周房地產行業發生兩大重要事件，似乎改變了這一局面：
一是無錫、西安、深圳、南昌等多個省市密集頒布關於應對新冠肺炎疫情的樓市支持政策，包括允許延遲土地價款繳納、稅費繳納延期、預售條件適度放寬等。
二是恆大、融創等諸多企業推出疫情區間在線優惠購房政策。特別是恆大的創新政策，包括5000元定金，最低價購房保障、無理由退房、多重購房優惠等多項權益。
各城市支持政策連發、房企創新自救政策、再疊加貨幣寬鬆的預期，本周港股內房強勢反彈，累計漲幅7.37%。至此，房地產行業似乎又變得一片樂觀。
忽略短期聽風就是雨的市場情緒，中長預售屋地產行業會如何？我們一起往下看。
一、疫情過後，銷售數據就能馬上恢復嗎？
當前市場大多觀點認為，住宅的需求並未受到抑製，而是由於疫情停售而有所延後。待到三四月疫情得到控制之後，房企的銷售數據就會恢復。這種觀點顯然忽略了一個重要問題——需求延後是否僅存在於疫情區間？如果不是，會持續多長呢？
1、經濟受損的長期影響
首先，房地產的增長，遠不止取決於行業內概況，宏觀經濟增長更是至關重要。根據普華永道最新發布的報告，如果疫情在3月底或4月初進入收尾階段，那麽今年四個季度的增速可能分別為4.5%、5.0%、5.8%和5.7%，全年增速將在5.2-5.3%。
相比於2003年SARS期間，此次疫情對經濟造成的影響將會更大，恢復起來也更難。這一方面，是因為2003年，我國處於經濟上行期和亞洲金融危機以來的復甦期，GDP 增速約在 10%水準。 而2019 年我國 GDP 同比增速 6.1%，經濟下行壓力較大。另一方面，2003年經濟增長以投資為主，災後的調控和刺激更容易操作。2019年，服務業是我國經濟主題，而疫情主要對主要對消費拉動的服務業造成衝擊，因此今年經 濟可能面臨更長的恢復期。
換句話說，短期內，新冠肺炎疫情對我國經濟增長的衝擊將會非常明顯，重新恢復也需要時間逐步實現。這點從很多現象都可以看出來，疫情影響餐飲、酒店、旅遊、娛樂、交通、製造等諸多行業，收入端斷崖式下跌，而包括人工、租金等諸多剛性支出卻隻增不減。此外，受疫情影響，很多企業無法按時開工，生產訂單被迫取消，投資也將相應減少。不少中小企業現金流枯竭，即便熬過疫情也必然元氣大傷。
這些宏觀變化落到個人，則是更加嚴峻的就業環境和薪資或獎金的減少趨勢。收入一旦受到影響，對美好未來的投入也不得不延遲。由此可知，疫情對房地產銷售的影響遠不止被迫停售那麽簡單，經濟受損的後續影響會更大。
2、人口流動影響供需關係
其次，疫情通過影響中短期人口流動，從而影響房價的程度，也可能會超過人們的預期。對於絕大部分一二線城市而言，住宅供給小於需求，房價並非反映一般民眾的購買力，而是排名製的邊際定價。各大核心城市源源不斷的人口淨流入，則提供了源源不斷的需求，也是房價居高不下的基礎。
長期來說，人口仍然會像經濟發達的大城市集中。但是中短期來看，疫情會否拖慢核心城市的人口流入進程？
目前來看，春節後的復工潮已被大大延後，特別是疫情嚴重的地區，嚴格限制人口流動接近一個季度甚至更長。越是經濟發達的核心城市，流動人口越多，抗擊疫情的壓力越大。如此一來，以北上廣深為代表的一二線大城市，春節後的人口流入周期被大大延長。根據統計，2020年春節後返工潮明顯推遲，正月初一至初九客運量合計1.41億人次，同比減少78%。
二、房企們能堅持到穿暖花開的季節嗎？
那麽，在人口流動恢復正常、經濟基本面從衝擊中恢復之前，房企們能熬過這個長達半年以上的寒冬嗎？
1、銷售壓力大，線上賣房有效嗎？
從數據上看，今年的新型冠狀病毒肺炎疫情將給第一季度地產的銷售帶來的壓力已初步顯現， 2 月 2 日-9 日 30 大中城市建案銷售面積同比下降 98%，其中 一線下降 95%，二線下降 99%，三線下降 99%。
儘管房企們紛紛強調影響不大，1、2月本就為傳統春節淡季。另一邊也積極推動線上看房渠道，以新城控股為例，其除了使用微信、抖音、及其他第三方在線渠道，還推出了自有的應用“小新e房”。萬科e選房碧桂園鳳凰雲、恆大“恆大好盤精選”、龍湖“龍湖u享家”等龍頭企業自有線上售房平台，也都加大推廣力度。而融創等更是推出“無理由退房”政策，覆蓋上海、東南區域42城市。
也許線上看房的熱度會不小，畢竟人民群眾待在家裡多個消遣。然而線上的不可靠感在疫情以及無法復工的交流下，只會更嚴重。沒有下單，無理由退房也就成了雞肋政策。
此外，一旦疫情拖到三四月，再加上經濟恢復所需的時間，上半年的銷售推盤都將異常困難。而銷售一旦遇阻，那些依靠高周轉回流資金的房企壓力會很大。
2、發債渠道仍暢通
債務方面，2月海外債發行數量和金額較1月下降很多，相對去年同期也較少。原因在於1月分寬鬆窗口期，大量房企發了很多海外債，往年2月也確實是發海外債的低峰期。。此外，由於房企海外債大多在香港發行，此次疫情對交通及過關等的限制也給海外債發行造成一定障礙。
不過，從2月發行海外債的三家房企來看，發債利率並沒有升高，基本上是持平甚至有所下降的。
而作為海外債香港發行受阻的替代，2月以來境內房地產債發行的發行量、淨融資環都出現同比上升，發行利率方面同樣呈持平狀態。
由此看來，當前房企的債務融資還是相對暢通，受疫情影響不大。
三、貨幣寬鬆政策會否如期出現，房地產又能受益多少？
當前，資本市場對貨幣政策高度關注，認為逆周期政策將有效對衝疫情的衝擊。而2月3日以來，央行的政策和公開談話也在不斷釋放信心。
為了對衝公開市場逆回購到期和金融市場資金集中到期等因素的影響，維護疫情防控特殊時期銀行體系流動性合理充裕，央行在2月3日和 2月4日連續兩天大幅開展逆回購操作，投放流動性累計達1.7兆元。同時在2月3日下調逆回購利率10BP。2月7日，財政部聯合4門印發通知，重點保障企業實際融資成本降至1.6%以下。
然而，2月10日公布的物價數據，又為寬鬆的預期潑了一盆冷水。
根據國家統計局，2020年1月，全國居民消費價格同比上漲5.4%，環比上漲1.4%，創下11年10月以來新高，遠超市場預期。
通脹過高，將進一步壓縮因進利率和匯率而受限的央行的貨幣寬鬆空間。1月份的通脹偏高，可以理解為春節的影響。如果2月以後，疫情繼續對通脹產生影響，那麽問題就比較複雜了。
不過，一旦貨幣寬鬆政策如期而至，按照歷史經驗，房地產行業仍然是可以”左右逢源“受益的。看看這兩天“因城施策”的精彩表演即可知。
總結：
疫情對房地產的衝擊在中短期是巨大的，這即體現在需求端的疲軟，也體現在供給端資金的困境。面對這樣巨大的衝擊，咬牙挺下去的才可能成為未來的贏家；而挺不下去的，則不可避免成為房地產行業整合進程中被加速的一員了。至於究竟需要挺多久？寬鬆和經濟恢復，總有一個會到來。
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