供給短缺將推升美國房價 後市庫存仍將趨緊

原標題：供給短缺將推升美房地產價格 後市庫存仍將趨緊

由於供給短缺，美國多個房價指數接近次貸危機前的高點。飆升的房價嚇退了買家，美國2月份新建住宅銷量連續第三個月下滑，二手房市場也顯露疲態。另外，受近期貿易爭端和美聯儲加息等因素疊加影響，業內人士分析，儘管抵押貸款利率仍將上揚，但由於2018年美國房地產庫存緊張狀況仍不會緩解，房價或將進一步上升。

價格高漲擠壓銷量

十年前的次貸危機使美國房地產滑坡，此後處於調整中。隨著經濟復甦，2012年以來，房地產市場開始觸底反彈，直到2017年恢復至次貸危機前水準。截至2017年底，全美住宅建築商協會NAHB住房市場指數升至74，為1999年8月以來新高，顯示出建築商對房地產市場前景十分樂觀。

不過今年以來，該行業的銷量和龍頭企業股價卻遭遇雙殺。

美國商務部數據顯示，美國2月新屋銷售年化總數為61.8萬戶，環比下降0.6%。另據美國全國房地產經紀商協會(NAR)數據，1月份，佔據美國房地產超八成市場的二手房，其簽約量也大幅下滑至3年多以來最低位。

受經營業績影響，美國房地產公司股價從2018年1月中旬起承壓，其中NVR股份有限公司、霍頓房屋公司和萊納房產公司三巨頭股價分別較年初高位下降19.19%，18.56%和19.52%。

與此同時，美國房價仍持續上漲。2月份，新房價格中位數為326800美元，同比增長9.7%。從Case-Shiller美國房價指數來看，當前美國房價已經超過2006年高位時6.3個百分點，刷新歷史紀錄。按2月份的銷售速度計算，5.9個月才能清空房屋供應量，這是自2017年8月以來的最長時間。

後市庫存仍將趨緊

業內人士分析，銷量下滑源於較低的庫存水準(2017年底待售房源同比減少12%)和不斷上漲的抵押貸款利率。據抵押貸款金融機構數據，目前30年期固定抵押貸款利率徘徊在4.45%的四年高位。相反，儘管美國失業率降至17年低點的4.1%，但年度工資增長一直低於3%。

值得關注的是，近期美國對鋼鐵和鋁徵收關稅的威脅提高了新房的材料成本(建築行業佔美國鋼材需求的40%)，給住宅建築商的利潤率帶來壓力。另外，儘管美聯儲加息的傳導機制，將再度提高抵押貸款利率。但業內分析，美國房地產後市庫存依然趨緊，房價也將進一步攀升。

供應端方面，美國房地產資訊查詢網站Zillow認為，受緩慢的房產建設、房主售房意願下降和強勁需求(尤其是美國年輕人買房的需求)等綜合因素推動，待售房源數量將延續2011年以來持續下滑態勢，庫存緊張狀況將不會緩解。

國際評級機構惠譽也表示，伴隨著繼續維持的低失業率水準和強勁的GDP增速，美國房地產市場將出現過熱現象，不太可能終止房價總體上升趨勢。

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