房貸利率緣何重回上漲

近期，杭州、南京、蘇州、成都等多個前預售屋價上漲壓力較大的城市首套和二套房貸利率開始出現不同程度的上浮，商業銀行貸款額度也趨於緊張，這對於這些地區抵押購房的居民而言不僅會增加貸款難度，更會顯著增加購房成本。

從此前全國房貸利率走勢來看，首套和二套平均房貸利率從2016年11月起開始上漲，到2018年10月最高分別漲至5.71%和6.07%高點，此後隨著市場流動性的改善開始逐步回落，這也直接促成了今年3、4月的樓市“小陽春”行情。但從今年6月起首套和二套平均房貸利率又開始觸底回升。需要說明的是，以往房貸利率的上行基本與市場利率走勢同步，但當前市場流動性較為充沛，金融機構超額存款準備金率6月末已上升至2%，短期和中期市場平均利率也處於平穩下降的態勢，銀行間質押回購加權利率(7天)近期保持在2.6%左右，人民幣貸款加權平均利率6月末下降至5.66%，比3月下降0.03個百分點。因而，此次房貸利率重回上漲區間是對部分熱點城市購房有針對性的定向加息，屬房地產調控的因城施策範疇。

究其原因，經濟過於依賴房地產的副作用近年來正在逐漸顯現，房地產行業一方面大幅提升了全社會人工成本和土地成本，另一方面擠佔了寶貴的信貸和土地資源，降低了資金和土地使用效率，2018年新增貸款中三成為居民中長期貸款其實就是房貸，今年上半年居民房貸餘額增速仍保持在兩位數的高增長。更為嚴重的則是，當前全球經濟風險正在累計，美國長短期國債收益率出現罕見倒掛，近四十年以來每當這一指標出現倒掛未來半年到一年內美國均發生了比較嚴重的經濟危機，比如2001年互聯網泡沫破滅和2008年的次貸危機，而一旦美國發生經濟衰退勢必會帶動全球經濟下行，此時嚴控地產泡沫的繼續擴大是提前防範未來潛在風險的必要舉措。

可以說，近年來房地產的高速增長和實體經濟的低位徘徊已形成鮮明對比，房地產畸形發展已開始逐漸威脅到我國在國際產業鏈上的地位，不久前陸家嘴論壇上銀保監會主席郭樹清就明確指出了房地產高速發展的危害，政治局會議不僅重申“房住不炒”，更是首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

因而，當前繼續保持房地產調控不放鬆的信號已十分明確且不會動搖，接下來就是看用何種調控手段來實現這一目標。

2017年，為了讓火熱的房地產快速降溫，全國多地史無前例地推出了限購、限貸、限價、限商、限售的“五限”的調控手段，當時雖起到立竿見影的效果，但相比於市場化手段，行政性調控手段實質上是對市場的走向形成短期干擾，且會強化漲價預期，同時存在一些當時難以發現的弊病，而這些弊病目前正陸續表現。例如，嚴厲的限購和限貸政策導致了為獲得購房指標和首套房資質的大量假離婚現象;限價政策短期使新房價格大幅低於市場價，這一方面短期引來了大量購房者爭相購買，買到就是賺到的心態快速蔓延，另一方面開發商為保持項目的預期利潤率會降低項目質量標準，近兩年消費者關於房屋質量問題的投訴量明顯增加，一些高價建案在限價下也未能幸免;限商政策則在短期將一些購房需求完全擠到了建案層面，間接擴大了短期購房需求;限售政策俗稱“凍樓”，未來隨著房地產市場的逐步降溫，前期集中成交的新房在限售期滿後容易出現二手房市場供給量井噴的問題，不利於房地產市場的平穩。

相比於上述行政性手段，調整房貸利率更加市場化，一二線城市單套平均房價基本在百萬元以上，居民購房普遍均需使用貸款，更有一些房地產投機者組合利用信用卡提現、信用貸、從多個銀行貸款等手段大幅加杠杆購房、以小博大，嚴重擾亂了市場秩序。從這個角度看調整房貸利率對房地產市場的作用同樣顯著。更為重要的是，當前一二線城市二手房租金回報率普遍在2%以下，不僅大幅低於房貸利率，更低於銀行定期理財收益率，租金回報率與市場利率已嚴重倒掛，此時如果在一二線城市用500萬元全款購買一套住房，一年租金收入僅為8萬元左右，而如用此資金購買銀行結構性理財產品一年收益最低也在16萬元左右，如果通過抵押貸款購買用於出租則收益較8萬元更低。當前提高貸款利率無疑會更加拉低房地產的投資收益率，有利於使房地產變成一個收益率非常平庸的資產，最終改變房地產對社會資源的巨大虹吸效應。

當然，首套房貸利率的提升難免會提高剛需群體的還貸成本，形成“誤傷”，但看待這一問題時應分正反兩方面綜合分析。一方面房貸利率的提升對於房價回落有明顯作用，剛需群體還貸成本雖提高但購房成本未來將會出現下降;另一方面則需通過構建房地產調控長效機制，加大面向剛需群體的、交通便利的共有產權住房供給，同時大力發展以機構為主的租房市場發展，有效滿足剛需群體的居住需求。

綜上，不將房地產作為短期刺激經濟的手段的信號已經明晰，有利於提前防範未來可能出現的全球經濟下行，近期多個前預售屋價上漲壓力較大的城市首套和二套房貸利率的上漲是以市場化調控逐漸替代行政調控的有效手段，可使房地產變成一個收益率非常平庸的資產，房地產投資與投機也會逐漸因其收益率的平庸而大幅減少，至於房貸利率提高可能誤傷剛需的問題則需通過加大共有產權房供給來解決。