近日，句容市寶華鎮人民政府官網發布了《句容市寶華鎮總體規劃（2018-2035）》引發了不少關注。作為大城東房博士，不少買房人向我谘詢：寶華的房子值得買嗎？現在能不能買？帶著買房人的疑問，近日，我去寶華實地探訪了一番。
這次，我選擇公共交通出行。從2號線經天路出站，就看見很多中介在地鐵口扎堆推銷寶華的房子。一位中介連忙追上我的步伐，一邊快速推薦：“美女，總價100萬一套房，首付分期最低只要5萬，不看看嗎？”獨自一人的我連忙擺手拒絕，擔心其他中介也圍過來。
到經天路地鐵站西站等公交的我很快發現，三四輛私家車停在公車站邊攬客。幾乎都是中年男人，扯著嗓子喊：“5塊錢一個去寶華，人滿就發車。”不過大部分人都沒有想上車的意思。
大約等了15分鐘，d5路公車就來了，我和月台等候的大部分人一起上車，此時，私家車一輛都沒有發成功。經歷了高科榮境站、守敬南路站、仙林大道-陽春路站、南京液晶谷南站，我在第五站仙林國際花園站下車。
感覺只是短短一會，就踩在了句容的地盤上。下車了的我，甚至沒有覺察到已經到了鎮江寶華的地界，寬闊的馬路、林立的高樓，似乎與仙林湖片區的風光並沒有什麽區別。
01
這家建案置業顧問語出驚人：最煩惱的是現在沒有什麽房源可售了！
此次我實探寶華的第一站是距離仙林較近的仙林首望城。
仙林首望城區位
剛剛講到我是乘坐公交d5路在仙林國際花園站下車的，正準備百度導航怎麽到售樓處，一轉身就看見了“仙林首望城”的案名，妥妥的加分項，距離公車站真的很近。這個公車站台還有159路和191路經過，我親測平均等待時間大約15分鐘，還算比較便利。
一進售樓處，置業顧問還是非常熱情的。一位置業顧問從項目的區位優勢到項目的小區特色再到項目目前的在售信息，為我進行了詳細的介紹。
據案場介紹，目前仙林首望城在售平層1、2、3號樓，戶型建築面積88-100㎡，均價15000元/㎡左右；另外在售複式5棟房源，建築面積100、117㎡，均價16000元/㎡左右，毛坯交付。
以最小戶型88㎡為例，總價130萬左右，畢竟三公里距離的仙林湖動輒300萬起步，這裡的入手門檻還是比較低的。
一戶一價 參考價格
在售樓處，我看到了項目2號樓銷控表，目前大部分房源已經貼上售罄的標貼，僅剩少量房源了。
“說真的，你們賣的怎樣？”我弱弱地問置業小哥。他指著銷控表，說出的話出乎我的意料：“最煩惱的是現在沒有什麽房源可售了！”銷售小哥告訴我，目前就等下一期複式的開盤加推，再來一波大賣。
“仙林首望城的複式挑高是比較有特色的，5.8米挑高，下層陽台贈送，上層算一半的產權面積，單價比平層略貴約1000元/平方米，但是十分劃算。”這位銷售小哥給我舉例說明，“100平米的房子，上下兩層的使用面積可達130多平，總價在170萬左右。如果是父母同住的話，各住一層，擁有獨立空間互不干擾，很實用。”
複式外立面
聽完銷售小哥的介紹，我就在售樓處隨便看看，正巧旁邊的一位美女銷售在給一對老夫妻講解，那位大爺問：“這旁邊有沒有人民廣場，可以跳廣場舞的那種？”這個問題把美女銷售給逗樂了。
我聯想到此前有一個次看房團去了湯山，車上有個老阿姨也對那邊2字開頭的房價很滿意，她說自己是老南京人，現在想賣了老房子，去環境好點的地方養老。
關注寶華的人群有剛需，有養老，也有投資。銷售小哥還告訴我：“剛需是主力，當然養老客群也佔比較大。客群以在南京工作的蘇北年輕人為主，剛需先上車。其次就是養老啦，賣了老破小置換寶華風水寶地的好房子。”
“況且，我們的物業是綠城物業，在業內是數一數二的，絕對的加分項。”銷售小哥道，“一個好的物業不管是對居住環境的管理，還是日後小區的升值空間，都很有幫助的。”我點頭表示讚同，當下，越來越多的小區意識到物業是小區升值的有力保障。
從仙林首望城售樓處出來後，我順便在項目周邊轉轉。對面的仙林悅城和仙林首望城隔街相望，走人行道要繞一段路，大家紛紛走捷徑，綠化帶已被踩出一條小路來。
仙林悅城已有基礎的菜市場、超市、餐館、藥店等設施，前期可以配套共享。如果有更高需求的，可以去遠一點的萬達茂商業圈，也才三公里而已。
02
走進句容高端項目！區域房價天花板，能買嗎？
第二站，我去的是泰禾南京金尊府。泰禾南京金尊府位於仙林東路與和平路交匯處向南300米。
我從仙林國際花園站上車，公交159、191、d5均可到達，途經仙林東路-同城世家、仙林東路-博濟科技園，我在仙林東路-恆大雅苑站下車。
一下公交，我就看見明顯的售樓處指示牌，心中暗喜，應該走兩步就到了吧。不過，距離售樓處還有一定的距離。我對泰禾金尊府的第一印象就是售樓處很氣派。
泰禾南京金尊府主要產品為高層和洋房。據置業顧問介紹，建築外觀採用與北京故宮太和殿同樣風格的屋頂設計，營造新中式建築典範，室內則配備科技精裝。以北京皇家園林圓明園的“園中園”格局為藍本打造園林景觀，規劃有九天閶闔、瞻園覓秀、棋居花院等九大景觀，營造出豁達致遠、舒適尊崇的中式生活感。
泰禾南京金尊府目前在售20號樓，層高18層，均價18000-19000元/㎡，戶型建築面積約90㎡、97㎡，另在售2-4號樓，11層的小高層房源，一梯兩戶設計，均價19000-20000元/㎡，主力戶型約110、132、143㎡
部分在售的戶型圖：
92㎡三房兩廳兩衛
100㎡三房兩廳兩衛
145㎡四房兩廳兩衛
“金尊府是高端的養老項目，建案價格會貴一些。”銷售小姐姐向我介紹，“但是我們有一個很大的優勢——泰禾＋全生命周期服務，是優質、專業的養老配套裝務。養老健康無憂。”
在和置業顧問交流中，我還了解到金尊府項目日後會配備1000㎡集餐飲、健身、娛樂等多功能為一體的私享會所，引進高規格客服人員，金鑰匙物業管家。該項目綠化率超過30%，坐擁寶華山森林公園等生態資源，離主乾道有點距離，反而成了優勢。
03
句容寶華，值得買嗎？
從泰禾南京金尊府售樓處出來，我就踏上了返程。一路觀察，句容寶華的建案真的是超級多，高樓雲集，可選擇性很廣。
寶華的部分建案
而臨近的仙林湖房源，僅剩高科榮境以及融信世紀東方這2個品質新房建案，和寶華相比，價格高出很多，而且熱度很高，中簽率也很低。
從區位上看，句容寶華的位置可謂是得天獨厚，緊鄰仙林湖，比龍潭和湯山的位置都要好上許多。位於紫東區域異塵餘生範圍，與仙林一步之遙，未來前景可期。
規劃中提出寶華處於南京都市圈核心圈層，是鎮江和句容對接南京的“橋頭堡”，並提出了“一心、三點、三軸、四區”的空間結構規劃等。
再加上之前六月份，南京地鐵官網發布關於跨市城際軌道線路的公告，其中包含《寧句城際線馬群站綜合開發特定規劃區城市設計招標公告》。寧句城際線火熱建設中，交通buff加成。
寧句線起於南京東部綜合換乘樞紐馬群站，途經寶華山路等。線路全長43.64公里，其中南京段長26.31公里，共設車站13座，其中地下站7座，高架站6座。待寧句城際建成後，可與現有地鐵2號線以及規劃中的8號線、12號線實現換乘。
按照南京地鐵寧句城際施工計劃安排，馬群站已於6月11日進行圍擋施工，預計工期至2021年底。
最大的弊端在於，它再靠近南京，也只是鎮江句容寶華，只能隔著七鄉河望寧興歎。
最後，關於寶華的房子值得買嗎？我總結了兩點：
1、剛需/自住，可以買。房子不就是先上車，再一次次折騰越來越大、位置越來越好的嗎？
2、投資，不建議。目前寶華的房源供過於求，並且地理位置的限制其升值空間遠不如南京。
*文章來源：安家城東
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