嚴躍進：房價為何如此頑固？

　　中新經緯客戶端8月20日電題：《嚴躍進：房價為何如此頑固？》

　　作者嚴躍進 (易居研究院智庫中心研究總監，中新經緯特約專家。研究方向為房地產市場與政策、房地產大數據、區域市場投資風險等。)

　　8月15日，國家統計局發布的全國70城房價的數據印證房價繼續上漲態勢。在如此嚴厲的政策管控下，房價為何繼續上漲，且幅度擴大？這至少說明，房價還是比較頑固的。

　　70城房價漲多降少

　　從字面上解釋，“頑固”是指“難以改變”。我們經常會聽到類似“房價為何越調越漲”的聲音？首先應看一下具體的市場表現。

　　從國家統計局發布的數據可以看出，實際上全國70個大中城市房價環比增幅和同比增幅數據總體都是在反彈的，而且幅度很明顯。其中全國70城新建商品住宅價格指數環比增幅為1.2%，同比增幅為6.6%。環比增幅數據創下了2016年9月“930新政”以來的最大漲幅，以前都是小數點後水準的上漲，現在卻是個位數上漲了，這顯然是比較誇張了。從同比增幅數據看，房價大體上自今年二季度就已經開始反彈。年初的時候，房價上漲的城市數量大概是40多個，但現在房價上漲的城市有60多個。

　　即便是在管控嚴格的城市，房價“頑固”也有所體現。比如說海口和三亞。在今年4月22日，海南省人民政府發布通知，規定從當日起海南實行嚴格的限購政策，在已頒布限購政策的基礎上，實施全域限購。然而，從7月房價指數數據看，三亞的房價指數環比增幅為3.7%，屬於70個城市中漲幅最大的城市，這和調控預期、市場預期等都有很大的出入。

　　房價頑固體現在何處？

　　房價頑固的特徵，總結起來就是：漲多跌少、漲易跌難、漲快跌慢、漲長跌短。

　　漲多跌少，是針對房價漲跌幅度而言的。當前很多城市，房價上漲的幅度比較大，一般來說一年上漲10%是很正常的現象。但是房價下跌的城市，跌幅往往不及上漲幅度，下跌本身的影響明顯是被削弱了。

　　漲易跌難，是指上漲概率大於下跌。從現實情況來看，儘管許多事件本身和房地產價格上漲沒有直接關聯，但房價較容易被炒作而上漲。而部分應引起房價下跌的政策，實際上影響卻較小。最典型的就是2013年發布的關於二手房個稅的政策，其本意是打壓炒作，進而帶動房地產市場降溫。但當時的樓市表現卻是更加恐慌，購房者也在加快網簽，進而帶來了房價的反彈。

　　漲快跌慢，是說房價的運行規律。當房價上漲的時候，房價曲線就會呈現出“飆升”的狀態，即有加速上漲的特點。而當房價下跌的時候，往往不是加速下跌，而是扭扭捏捏的狀態，稍許跌了一點，還顯得非常不情願。至少從這幾年來看，房價似乎有天然的“上漲因素”。

　　漲長跌短，是指房價變化周期的長短。一般來說，房價上漲可以經歷兩年左右的時間，約在16-24個月，而房價下跌可能隻維持4-8個月的時間。從這個角度看，當前房價上漲的持續時間更長，其影響也會更大，進而形成了房價一直漲的市場印象。

　　如何破解房價頑固的屬性

　　對房價的管控，需要短期、中期和長期的政策配合，同時也需要市場參與者客觀看待當前的房價。

　　客觀來說，在這一輪樓市調控中，很多購房者還是買到了性價比比較高的房源，購房的成本肯定是減少了，房住不炒的政策思路在積極落實，未來也需要繼續堅持。當然從房地產長效發展的角度看，在既有的樓市調控政策外，下半年還需要做一些更細致的工作，這需要地方政府、房企、購房者等市場參與主體的努力。

　　第一，要深入基層了解房價的各種問題。當前部分地區房價管控措施，多採用預售許可證的管控做法，其效果是值得肯定的。但也不妨多去了解開發商、中介公司、購房者的聲音，多看看有“貓膩”的地方，這對制定房價管控政策是有益的。

　　第二，對於熱點建案，可以採用一對一的價格指導。當前，多數城市新開建案並不是很多，可以對每個建案採用一樓一策。此前市場間不乏因個別建案開盤引起恐慌導致其他建案跟漲，所以管好重點建案，積極進行價格指導和資訊發布，是比較務實的措施。

　　第三，降房價是手段，降壓力是根本。通過近期部分城市關於精裝修的維權事件可以看到，購房時房價雖然下降了，但精裝修的潛在成本上升了。又比如，現實中部分開發商用各種手段來阻止購房者使用公積金貸款購房。通過此類事件，我們可以明確，未來需要繼續做政策細化，開發商也應主動談談各類難處和困惑，這樣才可以真正帶來降購房壓力、促市場發展的效應。(中新經緯APP)

　　嚴躍進

　　關注中新經緯微信公眾號(微信搜索“中新經緯”或“jwview”)，看更多精彩財經資訊。