一季度市場表現差異較大！近期又有政策給樓市潑冷水了！

國管公積金中心發布《關於調整住房公積金個人住房貸款政策進一步優化服務有關問題的通知》明確，自4月15日起（網簽日期），對二套房貸款實行“認房又認貸”，二套房首付比例調整為最低六成且最多貸60萬元。業內人士指出，國管公積金貸款覆蓋比例不高，市場影響有限，但政策收緊導向明顯。

國管公積金有別於北京市市管公積金，是指中央國家機關及在京部門等國管部門的在職員工繳存的住房公積金，還包括中央直屬機關分中心繳存的住房公積金，由中央國家機關住房資金管理中心負責管理。

國管公積金部分可以異地使用，但主要是在北京，主要是央企職工等，其他城市非常少。以2017年為例，當年北京一共發放住宅公積金貸款5.78萬套，其中國管公積金只有6800套，佔比大約12%。

國管公積金收緊，不啻為向躁動的樓市潑了一盆“冷水”。專家分析，此次政策調整釋放出公積金貸款收緊的信號，對於最近的樓市“小陽春”來說會有一定的打擊。

近日，58同城、安居客發布《2019年一季度樓市總結報告》，報告指出，“穩”仍然是今年房地產市場主基調，在“維穩”基調下，2019年1月、2月的商品住宅銷售價格總體平穩，一二線城市新建商品住宅銷售價格環比微漲，二手住宅銷售價格下降；三線城市環比漲幅均回落。而受季節及春節因素影響，一季度用戶找房熱度上揚，但漲幅不及去年，購房者未來心態也將趨於平穩。

政策“微調”城市數量增加，搶人大戰持續升級

2019年的政府工作報告中重點提出，“關注群眾住房問題，更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展”，而 “穩”字將貫穿2019年房地產調控的始終，意味著將延續此前政策的穩定性。

“維穩”基調下，政府的調控目標和手段也出現一些微調。進入2019，政策“微調”的城市數量逐漸增加，一城一策、因城施策的樓市方針成為大趨勢，如石家莊全面放開城鎮落戶限制、西安購房落戶不再受社保年限限制等。

另一方面，進入2019年以來，多個熱點城市繼續加碼人才政策，包括南京、大連、西安在內的多個城市在人才落戶、購房補貼、生活補貼、配套保障等各個方面都加大了引進力度。

58安居客房產研究院首席分析師張波指出，2019年熱點市場搶人大戰持續升級，且有從一二線城市向三四線城市蔓延的趨勢。城市通過提供租房、購房、生活等補貼、開放落戶等政策吸引人才流入。人才落戶政策也會積極影響到樓市需求側，由於人才引進導致的購房需求增加，也在一定程度上推動樓市在趨穩中保持向上。但值得關注的是，如何不只是通過居住和落戶層面留住人才，而是在城市自身發展中給予人才更多發展空間，讓人才和城市共發展，的確需要思考。

一線城市新房成交均價穩中有升，購房者信心指數上揚

根據58同城、安居客《2019年一季度樓市總結報告》數據，從新房市場的具體表現上來看， 2019年一季度，一線城市的商品住宅成交量同比上漲約三成，北京的成交面積同比上漲超1倍。成交均價來看，深圳的月度成交價格處於平穩緩慢下降趨勢，北上廣價格出現波動，但同比去年仍在上漲。

與成交量上升相對應的是，購房者信心指數也同步處於上漲趨勢。據58安居客房產研究院數據顯示，2018年11月開始，購房者信心指數逐漸上揚，2019年2月購房者信心指數為107.6，環比上升5.0%，認為一二線城市短期內房價穩定，未來還會上漲的用戶佔比67.7%。

58安居客房產研究院2019年一季度監測數據顯示，2019年1月受春節假期影響，用戶對於新房的找房需求較低，進入2、3月份，找房需求出現明顯上漲，用戶的找房熱情上揚，市場熱度回暖。從不同城市級別的找房熱度來看，2019年1月份一二線城市、尤其是一線城市找房熱度環比下降明顯，而三四線城市找房熱度持續上升，熱度漲幅高於一二線城市。春節假期結束進入3月，一二線城市的找房熱度再次回暖。

此外，購房剛需向周邊城市擴散，呈現出衛星城格局。58同城、安居客《2019年一季度樓市總結》數據顯示，2019年一季度，一線城市及周邊城市的找房熱度同比上揚，環北京及環深圳城市群找房熱度同比漲幅超20%。一季度找房熱度上升較為明顯的城市保定、廊坊、珠海及肇慶等城市，同比漲幅超六成。

一季度租賃需求熱度依舊，滬京深房源供應量位居前三

58同城、安居客《2019年一季度樓市總結》報告數據顯示，租房市場方面，從供應量來看，受春節假期影響，2019年2月租賃房源供應量下降，3月份逐步回升。但不同級別的城市，其租賃房源供應量、供應面積段以及訪問量等方面呈現出較大的差異。

從城市供應總量來看，上海和南京分別位居一線城市和二線城市租賃房源供應量榜首。在一線城市中，上海租賃房源供應量最大，約為北京的1.2倍。而在二線城市中，南京、杭州、武漢Q1租賃房源市場供應量最大。

另從租賃房源供應面積段來看，一線城市單極化趨勢明顯，50㎡以下房源佔比高達44.2%，高出全國平均水準11.4%；而70-90㎡房源佔比僅17.5%，排名次之；重點二線城市各區間房源供應佔比相對平衡，50㎡以下房源佔比29.6%，70-90㎡房源佔比24.3%，二者差值僅有5.3%。

從租賃房源訪問量來看，58安居客房產研究院2019年一季度監測數據顯示，2月雖有春節假期影響，但今年第一季度租賃需求依舊保持很高熱度，訪問量同比增長25.1%，環比增長29.8%；分城市看，北京、上海、成都第一季度租賃訪問量位居全國前三，佔比分別是5.2%、3.5%、3.5%。

一季度市場表現差異較大，“穩”仍然是2019年房地產市場主基調

2019年一季度，隨著地方及全國兩會的陸續召開，關於住房政策的表態和實踐初步確定了2019年“以穩為主，一城一策”的政策基調：一方面，中央堅持住房居住屬性、緊盯房地產金融風險、分類指導、穩步推進房地產稅立法的大方向保持不變；另一方面，各地結合自身城市特點，有條件有策略放鬆調控的同時，兼顧人才引進和城市活力營造，成為新的趨勢。

從具體市場表現來看，不同級別城市的市場表現差異性較大。58同城、安居客《2019年一季度樓市總結報告》指出，一線城市的穩定將體現在房價和土地價格兩個層面，但成交量同比2018將近一步減少。二線城市則呈現出地區性差異，熱點城市降溫還將在上半年持續，但降溫已趨緩。三四線城市的分化將更為明顯，受“去庫存”接近尾聲，棚改政策調整影響，部分城市的降溫幅度或更為明顯。

58安居客房產研究院首席分析師張波認為，從基本面來看，一季度部分城市出現成交回暖，尤其是一線樓市二手房成交量的上漲更是帶動了市場熱度的提升，但值得關注的是2019年全國不會出現成交量價大漲格局，換言之整體市場並不具備“大陽春”的基礎。其一，政策面上不允許，從國家2019年樓市調控的目標來看要保持“三穩”，因此樓市小幅的上下波動屬於正常的穩定範疇，但交易熱度大幅上升，尤其是房價快速上升一定會被控制。其二，市場面上難實現，一二線樓市的調控並未出大放鬆，尤其是限購需求的不放鬆導致了需求難以在短期快速增加，三四線城市則面臨2019規劃棚改面積同比大幅縮水的現狀，也依然難以支撐樓市的大陽春。其三，行業面難保證，2019年不少品牌房企都調低了業績增速甚至是調低了業績目標，拿地依然謹慎，融資難度依然較高，預計2019年建案的成交金額將難以超過2018。