中金：京滬住房究竟有多稀缺？

在上一篇《

數說中國存量住房

》報告中，我們對全國城鎮範圍記憶體量住房的總量、結構、品質等熱點問題做了詳細估算與回答 [1]。在此基礎上，本篇報告沿用類似的研究思路和方法進一步考察城市層面的差異性，以北京、上海為例探討熱點城市的存量住房狀況，並比較其與全國平均水準的差異。

北京、上海住房總量嚴重不足且整體品質偏低

測算結果顯示：2017年末北京、上海城鎮家庭戶[2]戶均住房不足1套，顯著低於全國平均水準和國際合理水準，套均面積僅為全國8成左右。

?從住房總量看，2017年末北京城鎮家庭住房面積4.9億平方米，對應套數666萬套，其中城區4.5億平方米，對應套數608萬套，鎮區0.4億平方米，對應套數59萬套；上海城鎮家庭存量住房面積5.6億平方米，對應套數738萬套，其中城區4.7億平方米，對應套數613萬套，鎮區0.9億平方米，對應套數124萬套[3]。

?從戶均套數看，北京和上海城鎮家庭戶戶均住房分別為0.94套和0.91套（其中城區分別為0.92套和0.89套），低於全國戶均1.13套的水準（國際合理水準1.1套左右），這意味著兩城市當前的住房總量尚有接近20%的供應缺口。戶均不足一套也意味著存在大量家庭與其他家庭合住在一套住房中，且合住比例可能遠高於10%的全國平均水準。而從變化趨勢上看，2017年末北京、上海的戶均住房套數相較2010年（0.96套和0.92套）均呈下降趨勢，住房供應不足的問題仍在加劇。

?從套均面積看，北京、上海存量住房套均面積分別為73.8平方米和75.5平方米，儘管較2010年（72.6平方米和71.5平方米）已有小幅提升，但相比全國均值（95.2平方米）仍有明顯差距。

北京、上海的存量住房品質整體低於全國平均水準。根據2015年的全國1%人口抽樣調查數據，北京和上海存量住房建築年代整體偏老，存量住房中分別有18%和19%建於1990年以前，均高於全國平均水準（15%）；北京和上海分別有11%和9%的住房沒有廚房，而全國該比例僅為6%，同時12%和9%的住房無室內衛生間（全國10%）。

北京、上海住房空置率顯著低於全國

我們測算2017年末北京、上海城區範圍內的住房狹義空置率[4]僅為6.4%和4.9%，遠低於全國，其中上海已接近香港水準。2017年末北京和上海城區廣義空置率（無人居住即視為空置）分別為8.2%和6.8%，遠低於全國平均水準（14.7%）；若進一步剔除裝修中的住房（假設成交新房全部需要裝修、二手房有一半需要裝修，平均裝修期為半年），我們測算北京和上海城區狹義空置率僅為6.4%和4.9%（全國平均11.9%），其中上海的空置率已接近香港水準（3.7%），而國際合理的空置率（自然空置率）水準通常在10%-15%。

從趨勢上看，北京、上海的狹義住房空置率自2010年以來呈下降趨勢，其中北京下降速度顯著快於全國（北京、上海分別下滑1.1和0.3個百分點，全國平均下滑0.4個百分點）。

若進一步考慮流動人口，北京和上海的住房供需失衡狀況可能更為嚴峻。值得說明的是，以上測算結果均基於常住人口口徑，但對於北京和上海這樣的人口淨流入熱點城市，測算空置率時還應將流動人口納入考量，空置率實際測算結果可能更低，這意味著北京和上海的住房供需矛盾可能比我們測算的結果更為突出。

北京、上海的上述測算結果，反映出中國住房供需匹配狀況在城市間的巨大差異性，人口淨流入城市的住房稀缺性可能顯著高於全國水準。對於此類城市，政策端有必要大力增加住房有效供應，否則房價在供需機制作用下的上漲壓力將持續積壓，當前作用於需求端的非市場化行政調控手段也將愈發難以退出。

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[1] 請參見報告《數說中國存量住房》（2018.11.26）。

[2]家庭戶以血緣婚姻或收養關係立戶，而集體戶指無此類關係的多人居住在一起而立戶，例如學生宿舍、工廠集體宿舍等。

[3]均不含集體宿舍。

[4] 關於廣義和狹義空置率口徑的界定標準和測算方法詳見報告《數說中國存量住房》（2018.11.26）和《時空坐標下的中國房地產（一）：空置率當真過高？似是而非》（2014.6.19）。

文章來源

本報告摘自：2018年12月14日已經發布的《京滬住房究竟有多稀缺？》

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