趙亮 | 插圖
經濟觀察報 記者 田國寶
友誼大橋是連接大廠潮白新城和北京的唯一通道，橋西頭是北京通州的武興路，橋東是潮白新城的侯譚線。3月6日，侯譚線全天都處於擁堵中，要去大廠孔雀城的行銷中心，必須步行經過設在橋東的檢查站。
“昨天開出一部分房子，5分鐘就搶光了。”孔雀城紫薇園售樓處只有七八個人，一位銷售人員坐在沙發上一邊低頭玩手機一邊表示，“最近銷售比較火爆，過完年後，已經賣出1300多套。”
2017年5月份，河北省政府辦公廳發布《關於進一步促進全省房地產市場平穩健康發展的實施意見》，要求外地人在環京和環雄地區購房必須提供三年社保或納稅證明。
在這一政策影響下，2017年華夏幸福（600340.SH）河北區域銷售面積同比下降27.26%，而結算面積同比下降了35.3%。河北區域在華夏幸福業務中佔有舉足輕重的地位，以總建築面積計算，2017年河北佔比超過86%。
從2017年底起，華夏幸福開始了一場攻堅之戰。第一，通過銷售變通加大環京區域項目出貨力度；第二，重點布局環京之外的華東、華中和珠三角地區；第三，加大融資力度，緩解重倉區域政策帶來的壓力。
一位華夏幸福內部人士透露，環京地區限購政策確實對公司住宅銷售帶來影響，但在非住宅等業務如園區業務和其他地區的收入上有所增長，並在即將到來的年報上體現業績。
去化
孔雀城紫薇園項目位於大廠潮白新城廠通路最西段。通向北京通州的廠通大橋傳了多年尚未動工，但在當地銷售員口中，這座橋仍是潮白新城各個建案最大的賣點之一。
孔雀城紫薇園的售樓處位於項目北側的友誼大橋附近，這座兩車道的小橋是目前潮白新城進京的唯一通道，擁堵不堪的路線兩側有多家二手房中介門市，也不時有拿著宣傳單的中介人員在路邊“截道”。
一位張姓的代理銷售人員表示，購房者採用全款或分期付款，對應著不同的單價。其中全款單價14800元起價；分期首付20%，一年分期付款單價16000元起價；最長三年分期，單價18500元起。
這位銷售人員進一步介紹，一年分期的話，剩餘80%尾款每個季度末各還款20%。三年分期的話，每個季度末各還款7%左右，交房時間為2020年11月15日之前。有貸款需求的購房者，首套房首付30%，二套房首付50%，可以進行銀行抵押。
當地一位銷售人員表示，“如果沒有購房資格，需要客戶自己解決，具備繳滿三年購房資格後再進行網簽。”
其進一步表示，孔雀城紫薇園為18層小高層，目前已經建起4層，受限工令影響，目前處於停工狀態，全款8.5折，一年分期9折，三年分期沒有優惠，“全款比較合適，能節省20多萬元，現在賣的是尾房，樓層不太好，可以留個電話，有新房源出來，我提前通知你。”
目前孔雀城紫薇園主要有69平方米、83平方米、89平方米和119平方米四種戶型，如果銷售人員所稱春節後銷售1300多套的情況屬實，按照83平方米主流戶型和14800元單價計算，銷售額接近16億元。
此外，華夏幸福在大廠縣城的項目孔雀城中央公園也在同步銷售，銷售政策和孔雀城紫薇園類似，“中央公園項目價格要低一些，全款8.5折一萬三左右，分期一年一萬五左右，分期三年一萬六左右。”
大廠孔雀城項目采取價格促銷，而限購政策相對寬鬆的涿州桃源新都孔雀城項目則采取低首付方式促銷。據該項目一位秦姓銷售介紹，銷售均價為12000元，首付5%，剩餘25%首付一年半時間內分六次付清，每次付4%左右。
不過，上述華夏幸福公司內部人士否認大廠孔雀城紫薇園對外銷售，其稱目前所謂開盤的部分是針對內部員工推出的福利房，只有內部員工可以購買，“不排除有員工擅自將自己福利房資格對外銷售的可能。”
對於大廠和涿州孔雀城銷售等相關方面的情況，至截稿前，經濟觀察報未收到華夏幸福對相關問題的回復。
重倉
2016年，華夏幸福一位高管曾對經濟觀察報記者表示，在很早以前，華夏幸福就意識到環京地區的價值，環京的高速路出口多有華夏幸福的項目。
華夏幸福近年業績的高速增長與重倉環京區域密不可分。2009年後，中國樓市開始進入一輪上漲周期，2010年北京實施限購政策以來，大量剛需向環京地區外溢。
無論出於超前的戰略眼光，還是一場豪賭，對布局環京地區樓市的企業而言，這一時期堪稱饕餮盛宴。期間，環京地區房價從幾千元普遍上漲數倍，燕郊、大廠房價一度突破3萬元，香河、永清、固安、霸州等地房價也超過2萬元。
2015年，華夏幸福銷售額為723.53億元，上漲41.17%，2016年銷售額達到1203.25億元，漲幅超過6成，邁入千億俱樂部。尤其是2016年銷售面積中，河北地區貢獻了9成份額。
轉變始於2017年北京317調控更新之後，自5月河北省政府辦公廳頒布繳滿三年社保具備購房資格的政策以來，6月，部分環京和環雄安地區陸續頒布相關實施細則，環京重點區域量價齊跌，房價跌幅普遍超過30%，成交量不足高峰期兩成。
樓市調控政策對華夏幸福的影響不言而喻。
華夏幸福發布的經營簡報顯示，2017年全年銷售額為1521.43億元，同比漲幅為26.44%。
從河北區域來看，2017年河北地區總建築面積佔比為86%，較2016年相比有下降，銷售面積為634.91萬平方米，同比減少27.26%，結算面積則同比減少了35.3%。
河北區域銷售面積佔比從2016年的92%降至2017年的67%，南京、合肥、杭州等長三角區域和鄭州、武漢等華中區域則出現大幅增長。
不過從2017年三季報公布的土地儲備來看，河北地區計容建築面積佔比仍高達86%。
其實，三年前華夏幸福就開始轉變，一方面加大園區服務收入的比重，一方面將戰略重心從環京轉向長三角、珠三角、華中、西南等城市進行多區域布局，尤其是長三角和華中地區力度甚大。
環京外
按照此前披露的消息，華夏幸福將於2018年3月底發布2017年度報告。2017年三季報顯示，華夏幸福各項負債指標與期初相比出現增長趨勢，短期借款、應付票據、一年到期債券、長期借款、永續債及少數股東注資等總額達到約908億元。
在這些名目中，其中短期借款增加1285.29%，永續債增長950%，應付票據增加了359.52%，一年內到期債券增長341.88%，長期借款增加86.68%，同期經營活動產生的現金流淨額為-224.32億元。
2018年3月，華夏幸福發布的公告顯示，上市公司為控股子公司及子公司之間相互擔保的總金額為682.05億元。此外，據不完全統計，從2017年初至今，華夏幸福以信託參股項目公司方式獲取不超過334億元融資。
從2017年底到2018年初，華夏幸福開始嘗試多維度加大去化力度的同時，也開始從各管道組織資金力量用於優勢項目。
2017年末，華夏幸福公告稱對2015年非公開發行股票募集的70億元資金中的39.9億元變更用途，將部分原本用於固安、大廠等5個項目的資金，用於華東、華中和北戴河等10個項目中。京津冀地區為保藍天工程停工5個月，停工令將於今年3月底到期。
3月6日，華夏幸福發布公告稱，為了支持境內產業新城建設，進一步改善債務結構、拓寬融資管道、降低融資成本，華夏幸福將分期發行不超過20億美元的債券。並與湖北銀行達成100億元額度的信貸合作協定。
同一天，華夏幸福公告，與匯添富簽署協定為永清和大廠項目共計增資8億元，與平安大華簽署協定，為四川眉山項目增資10億元。以華夏幸福與資本方共同出資方式支持項目發展。
同時，華夏幸福開始大力布局京津冀之外的區域。2018年以來，華夏幸福在武漢、鄭州、沈陽、秦皇島獲取了6個產業新城和特色小鎮ppp項目，2017年下半年累計拿下20個產業新城ppp項目。2017年上半年戰績是2個項目。
從近一年華夏幸福簽下的25個項目來看，傳統大本營京津冀地區只有承德和秦皇島兩地3個項目。絕大部分項目位於華東和華中地區，其中南京、合肥、武漢、鄭州和長沙等區域中心城市及周邊衛星城市成為華夏幸福版圖上新的主角。
就環京地區近一年限購政策對華夏幸福的影響，華夏幸福表示，不同於傳統房地產開發企業，華夏幸福是一家產業新城開發企業，未來園區服務收入將逐步佔據主導地位，“2017年報出來後，會有一個很好的反映。”
責任編輯：劉萬裡 SF014
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