報告：哪些城市中等收入者既買不起房也租不起房？

2018年12月29日，中國人民大學國發院城市與房地產研究中心主任況偉大發布了《中國35個大中城市住房支付能力指數研究報告(1998-2016)》(以下簡稱“報告”)。報告指出，一二三線城市中等收入者均存在負擔不起房價的城市，但一線城市中等收入者較二三線城市中等收入者房價支付能力弱，面臨較大的住房支付困難和“買不起房”問題，需引起重視。

哪些城市中等收入者買不起房？

報告基於預預售屋價增長率估算住房使用成本時，劃分了理性預期和非理性預期住房支付能力指數。

報告發現，理性預期下1998-2016年中國35大中城市平均房價收入比總體上呈上漲趨勢，但中等收入者普遍房價支付能力較強，不存在嚴重的房價支付困難問題，只有上海、深圳、杭州、廈門、寧波、太原少數城市和個別年份中等收入者存在嚴重房價支付困難，存在“買不起房”問題。

非理性預期(過去3年和5年移動平均)下北京、上海、深圳、寧波、廈門、南京、福州、天津、鄭州、武漢、石家莊、太原、西安等城市中等收入者很多年份存在“買不起房”問題。

況偉大指出，與理性預期相比，非理性預期容易引發房價預期過度樂觀，使房價增長過高，導致“買不起房”。

從各線城市看，理性預期下，一、二線城市中等收入者的房價支付困難程度總體上高於三線城市，負擔不起的城市主要集中於一、二線城市。2016年上海和深圳成為中等收入者負擔不起房價的一線城市，杭州、寧波和廈門是中等收入者負擔不起房價的二線城市，而太原是僅有的中等收入者負擔不起房價的三線城市。

非理性預期下，一、二線城市中等收入者的房價支付困難程度顯著高於三線城市，北京、上海、廣州和深圳屬於中等收入者負擔不起房價的一線城市，天津、南京、杭州、合肥、武漢、鄭州、寧波和廈門近年來屬於中等收入者負擔不起房價的二線城市，石家莊、太原、福州和昆明近年來屬於中等收入者負擔不起房價的三線城市。

儘管一二三線城市中等收入者均存在負擔不起房價的城市，但一線城市中等收入者負擔不起房價的城市不僅數量多，而且持續時間長，一線城市中等收入者較二三線城市中等收入者房價支付能力弱，面臨較大的住房支付困難和“買不起房”問題，需引起相關政府部門高度警惕和重視。

況偉大建議，為防範住房泡沫和住房金融風險，保障住房市場健康可持續發展，必須對住房投機行為進行打擊，嚴格執行“房住不炒”政策，但要因城、因時施策。

哪些城市中等收入者租不起房？

報告指出，租房者的住房支出收入比實際上為租金收入比，並根據住房支付能力劃分標準，劃分了中國中低收入者房租支付能力。

報告發現，1998-2016年中國35大中城市中等收入者無負擔不起房租的城市，也無嚴重支付困難的城市。

2011-2016年北京、福州、昆明、南寧、太原、杭州、海口、成都8個城市以及2007-2014年深圳、大連、蘭州、寧波、武漢、重慶、哈爾濱、廈門8個城市平均租金收入比介入0.3-0.5，中等收入者住房支付困難，存在“租不起房”問題。

況偉大建議，為增進社會福利，保持租賃市場持續健康發展，可實施租金控制政策。

2013-2016年，貴陽、西寧、濟南、南京、長春、鄭州、長沙、天津、西安、上海、廣州、銀川、石家莊、南昌14個城市平均租金收入比介入0.2-0.3，中等收入者中度住房支付困難，租房較困難。

2015-2016年，合肥、烏魯木齊、呼和浩特、沈陽、青島5個城市平均租金收入比介入0.15-0.2，中等收入者存在輕度住房支付困難，但能“租得起房”。

不僅一線城市中等收入者租金支付困難，存在“租不起”問題，而且二三線城市中等收入者存在租金支付困難，存在“租不起”問題。因此，況偉大建議，租金控制政策應因城施策。

哪些城市中等收入者既買不起房也租不起房？

報告指出，對於中低收入者而言，當住房支出收入比高於0.5時，無論負擔不起還是嚴重支付困難，中低收入者同樣存在“租不起房”和“買不起房”問題。

報告發現，理性預期下，按照住房負擔不起標準，1998-2016年中國35個大中城市中低收入者尚無買不起和租不起的城市，也無買得起和租不起的城市；按照住房嚴重支付困難標準，1998-2008年中國35個大中城市中既存在買不起房也存在租不起房的城市，但2009-2016年中國35個大中城市無買不起和租不起的城市，也無買得起和租不起的城市。

在非理性預期下，按照住房負擔不起標準，1998-2016年中國35個大中城市中等收入者尚無買不起和租不起的城市，也無買得起和租不起的城市，2016年“買不起但租得起”城市由理性預期的6個增至3年適應性預期的11個；按照住房嚴重支付困難標準，1998-2008年中國35個大中城市中既存在買不起房也存在租不起房的城市，但2009-2016年中國35個大中城市無買不起和租不起的城市，也無買得起和租不起的城市，但買不起租得起的城市逐年增加，由1999年的北京、天津、太原、呼和浩特、長春、上海、合肥、鄭州、成都、貴陽、昆明、西安12個城市增至2016年的北京、天津、石家莊、太原、上海、南京、杭州、合肥、福州、武漢、重慶、西安、寧波、廈門、深圳16個城市。

況偉大認為，非理性預期較理性預期進一步惡化了中等收入者房價支付能力，建議為增強中低收入者的房價支付能力，應進一步打擊投機，使預期回歸理性。