作者：吾心生
來源：樓市微觀察（loushi666）
中國房地產測評中心近日發布的《2018年8月中國城市租賃價格指數報告》顯示，一線城市中，北京、上海和深圳的租賃價格指數環比均有所上漲。
其中，北京和深圳的租賃價格指數同比上漲超過20個月。
人口的流動，一直都存在，有人離開，又有人回來，有的是因為找不到滿意的工作，有的是因為買不起房，但只有一種最傷人：付不起房租。
租金上漲，衝擊的是民生，打擊的是城市的友好度。從買房到租房，已經是消費降級了。一旦連房租付不起，再降就只能有一個選擇：撤離這個城市。
最近一兩個月，房租問題一直處在風口浪尖上，長租公寓也一直被抨擊。
當然房租為什麽上漲不是本文討論的重點，我想說的是：租金管制，深圳最先亮劍。
在中國的所有地級城市中，深圳的住房自有率排名倒數第一，是唯一一座絕大部分人靠租房解決住房問題的城市。官方數據顯示，深圳常住人口住房自有率只有34%，剩下常住人口都需要租房。
中國社會科學院調查顯示，全國城鎮居民的家庭住房自有率為89.6%，在四大一線城市中，北京和上海的住房自有率超過70%，廣州則超過了90%。
同樣幅度的房租上漲，深圳的壓力要比其他城市大得多。
所以，不難理解，為什麽房租問題炒得最狠的是北京，但真正最先亮劍的卻是深圳。
深圳的租金管制模式至少分為三步走。
第一步、國字號長租公寓率先落實租金管制
關注過新聞的朋友們都知道，深圳打算在塘朗城試點租金管制，年租金漲幅不得超過5%。這個項目是由深鐵和深業集團合資開發的，國資背景，落實不會有問題。
實際上既有國資背景，名下擁有最多租賃房源的是深圳人才安居集團。按計劃，到2020年，人才安居集團要籌集18.1萬套住房，其中有相當比例就是純租賃房源。它的目標之一就是要打造深圳規模化專業化的政策性住房租賃平台。
目前還只是一個項目的試點，但試點一旦擴大，上述大批量的租賃房源必然也要納入其中。
第二步、市場化的長租公寓
目前深圳長租公寓機構的滲透率不足2%，但它正在蓬勃發展。2014年開始發展，2015-2016年是爆發期。目前包括開發商、中介機構及第三方獨立公寓品牌在內的集中式長租公寓房源已超過10萬間。分散式長租公寓，出房更容易，規模更大。
以上兩類長租公寓未來也會逐步納入租金管制體系。
第三步、城中村的農民房
數據顯示，深圳共有320個原行政村，農民房3.5萬棟，佔全市住房面積49%，容納520萬常住人口。這是個大藍海，也是塊硬骨頭。
但是要真正管住租金，仍有兩個問題待解決。
其一是，房租本質上是由房東說了算，房東要漲房租，機構就得跟著漲。
其二是，機構之間是存在競爭的，而且現在租金回報率很低，現金流回正要相當長的時間。
要解決這兩個問題，只有一個辦法：掌握所有房源。比如集中式長租公寓，分散式長租公寓，農民房（必須由機構代管）。
目前深圳房地產評估中心已經能就具體的房源租金給出市場估價，做到“一房一價”，並實現動態調整。一旦房源梳理完畢，數量和價格都可控，一切就都可控。
當然，梳理所有房源並實現線上監控，這是個浩大的工程。梳理所有房源並不難，不動產統一登記平台可以利用，但其中關鍵的短板在於房源的集中程度遠遠不夠。
以農民房為例，雖然數量龐大，能滿足大量的租房需求。但對深圳來說，要高效管住房租，顯然不能直面大大小小的房東，而是機構。一旦機構代管了絕大部分農民房，我只要管好機構即可。其中，萬科的萬村計劃，其實就是關鍵一環。
租金管制的計劃已經啟動，粗略估計，整個租金管制計劃要全面完成，以租賃房源集中度達到目標水準計算，其周期短則5年，長則10年。
對租房者來說，經過這一輪大規模輿論激蕩，租金管制的預期已經形成，並有望提速。一旦房租壓不住，會先期通過一些臨時手段乾預，這跟調控房價的套路基本一致。在這方面，深圳已經率先行動，其他租房需求旺盛的城市也會逐步開展相關工作，內緊外松。
對機構來說，接下來要做的不是拿著融來的錢去高價收房，而是逐步穩住節奏。如果繼續高杠杆收房，等到租金管制全面鋪開，年租金漲幅不超過5%，刹車是刹不住的，杠杆勢必斷裂。
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