不缺錢的深圳控股正引入戰投 要在業務上形成協同

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經濟觀察網 記者 陳博2017年5月通過全資附屬公司出資55億元收購恆大地產1.76%股權，成為其戰略投資者的深圳控股有限公司（00604.HK，以下簡稱“深圳控股”），2018年也開啟引入戰略投資者的通道。

3月29日公布的2018年度業績報告中，深圳控股全面啟動輕資產運營業務的混合所有製改革工作，在整合智慧園區運營、商業運營、代建業務以及物業管理等輕資產運營業務的基礎上，分別設立了四家輕資產運營管理公司，制定包含引入戰略投資者和經營者員工持股的混改方案。

“我們進行混改的業務都是與主營業務緊密相關的，總體方案架構已經在去年獲得深圳國資委的立項審批，混改班子的組建也已經完成。”深圳控股執行董事、總裁黃偉在業績會現場表示，戰略投資者目前仍在洽談中，會經過市場的掛牌最終確定。

與大部分民營房企基於巨大資金壓力引入戰投相反，作為深圳市國資委旗下最大的上市房企，深圳控股2018年的融資成本年息為4.8%，淨負債率(包含所有帶息負債)約54.2%，財務狀況比較穩健。

“如果只是純粹的財務投資者，我們並不歡迎，我們不缺錢。”深圳控股副總裁董方告訴經濟觀察網，深圳控股限定了一些條件，對於戰略投資者的定位是希望接下來能在業務層面上形成協同、互補關係，比如科技類企業是其考慮的一個因素。“我們缺少的部分戰略投資者要幫我們補上，要麽能給我們帶來資源，要麽讓我們有所創新，否則我們不需要。”

事實上，扮演恆大地產戰略投資者的角色逾一年，伴隨著恆大地產達成2017年淨利潤不少於243億元並向全體股東派發約284億元分紅的承諾，深圳控股獲得的約5億元紅利已經於去年下半年入账。

但與此同時，2018年，這筆股權公允價值變動產生了約8.49億港元的非現金損失，這也是深圳控股去年盈利水準下降明顯的主要原因。

年報數據顯示，2018年深圳控股權益股東應佔溢利約34.15億港元，較2017年下降31.0%；如果剔除深圳控股所屬投資物業的公允價值變動和金融資產公允價值變動的淨影響，核心盈利約31.48億港元，同比下降21.5%。

深圳控股副總裁劉崇向經濟觀察網表示，一方面是因為非現金損失的影響，另一方面是2017年，深圳控股集中出售了5個三四線城市項目獲得33億港元的一次性盈利而存在較高基數。“但實際上，我們的核心利潤和銷售額都是大幅上升的。”

如果進一步剔除一次性處置三四線項目的收益，去年深圳控股的核心盈利將變成同比上漲359.6%。從銷售額來看，2018年深圳控股實現合約銷售額約164.5億元，相比上一年增長43.1%。

去年8月，深圳控股曾經將全年合約銷售目標由原來的150億元提高至200億元。當時管理層給出的解釋是，下半年兩個重點項目深業中城和泰富廣場總貨值介於210億-220億元之間，深圳控股將去化率由原計劃的三分之一調高到60%左右。

若以提高後的目標作為比照，深圳控股僅完成了82.3%。“市場環境突變超乎預估，深業中城公寓、辦公大樓和泰富廣場項目在10月下旬推出時遭遇市場低迷期，為建案銷售帶來極大的挑戰。”——這是深圳控股在年報中給出的原因。

董方對經濟觀察網進一步解釋，去年年中提高目標主要是基於當時的市場形勢，但深圳“731新政”的限售政策確實非常嚴厲。“我們去年年底推出的最主要產品就是深業中城的公寓，正好處於限售範圍內。其實去年年中市場客戶對深業中城的反響特別強烈，購買欲望也很強，但新政出爐之後對市場影響很大，客戶轉為觀望態勢，對我們產品去化的打擊非常大。”

實際上，深業中城和泰富廣場去年的去化率僅達到20%-30%，距離預期相差很遠。為了突破，去年深圳控股采取了大宗交易的方式，

深業中城、泰富廣場、觀瀾玫瑰苑、博豐大廈四個項目實現大宗交易總計約87.3億元，佔銷售總額約 53%。

“這裡面有市場低迷的因素。”深圳控股董事會主席呂華說，今年是否繼續采取大宗交易的形式取決於市場，如果市場散售情況比較好，還是會傾向於散售，特別是公寓產品；如果市場不好，則會把握大宗交易機會。

按照計劃，2019年深圳控股的可售貨量約362億元，全年合約銷售目標定為180億元，同比增長10%。只要完成可售貨值的50%左右，深圳控股即可實現既定目標。

董方將這一目標定位為“謹慎穩健”，他稱，去年10月份深圳控股貨值重點所在的深圳市場進入低迷狀態，至少目前不是特別樂觀；而且深圳的限售限價等政策直至現在還沒有實質性回暖，僅有一個小力度的放鬆；加上去年下半年以來，經濟狀況依然不太樂觀。“在這樣的市場情況下，50%是一個適度且符合實際情況的去化率。”