星河控股謀求彎道超車 地產金融化成關鍵密碼

■中房報記者 翁曉琳 深圳報導

年銷售額僅為270 億元的星河，能否承載黃楚龍放出的5 年衝擊1500 億元的“衛星”？

發家於深圳的中小房企星河控股喊出了5年奔1500億元的口號。

6月29日，這家房企對外宣布，未來五年力爭整體達成1500億元營業規模，150億元營業利潤，地產邁入全國四十強，商業邁入全國十強，產業進軍全國六強。而據星河方面透露，2017年銷售業績僅為270億元。

從最早的偏安一隅到現在布局全國25個城市，星河用了整整三十年。2018年，星河控股的目標是400億元。以5年達到1500億元倒推，今後每年都要有220億元的銷售額增長。對於一家中型房企來說，這並不容易達成。

在星河控股董事長黃楚龍的設想中，未來星河要圍繞著粵港澳、長三角、京津冀及中西部核心城市展開布局。星河控股不僅僅將重點放在地產板塊，還要大力發展教育、文旅、大健康等產業，聚焦特色小鎮和產城融合項目等戰略。尤其是地產金融化將成為星河控股實現彎道超車的關鍵一環。

土地儲備目標

5000萬平方米

作為深圳第五家對外公開表示以“千億”為目標的民營企業，星河控股一直十分低調。諸如龍光、佳兆業今年以來頻繁在公開市場拿地，星河的布局顯得有些緩慢，僅在今年5月在南京參加招拍掛時，以41億元的底價獲得一宗地塊。

這或許和黃楚龍本身的性格相關。有消息稱，和其他開發商不同，黃楚龍並不是太喜歡儲備土地。“雖然星河手裡地不多，卻非常珍貴，都位於黃金位置。關鍵是黃楚龍每次拿地，都是在土地價格暴漲前，眼光可以說非常獨到。”有業內人士如此評價。

按照星河披露的數據，目前其手中的土地儲備為3000餘萬平方米。不過，為了達到1500億元業績，不愛買地的黃楚龍也定下了一個5000萬平方米土地儲備的目標。

雖然較少在公開市場拿地，但是合作開發、城市更新均成為了星河擴充土儲的方式。3月，星河與鄭州投資控股有限公司、鄭州地產集團有限公司簽署戰略合作協定，將攜手開發鄭州二砂文創廣場項目；4月，星河在天津與北辰區簽署北辰中心活力區建設開發合作意向書；同樣在4月，星河控股位於深圳光明新區的大豐安片區城市更新項目已動工。

有接近星河的人士對中國房地產報記者直言：“現在公開市場的土地的價格普遍高企，低成本獲得土儲對於中小型企業來說十分重要。相比較其他開發商，沒有上市的星河在資金獲取上還是有些壓力。所以合作、並購、城市更新這些都成為星河了增加土地儲備的方式。”

據星河此前公開披露的消息，2015年星河銷售金額首次衝破百億元大關，達到152億元，同比增長近55%。

2015年深圳房價水漲船高，重倉深圳的星河賺得盆滿缽滿。在星河布局的5個城市中，貢獻最大的深圳銷售佔比為49%，其中深圳星河傳奇貢獻25%的業績；深圳星河WORID·銀湖谷貢獻24%的業績。惠州佔比25%，廣州佔比為12%，常州和天津項目分別佔比8%和6%。

深圳、惠州項目如深圳東星河丹堤、深圳星河傳奇、深圳星河智薈、深圳星河WORID·銀湖谷，在2016年銷售額均超過15億元，推動了星河的業績增長，全年累計銷售額達到200億元，同比增長32%。

不過2017年深圳樓市限購更新，不少新項目入市較難。但是外溢的深圳人在惠州買房，星河僅依靠惠州大盤星河丹堤就獲得了51.7億元的銷售業績。星河方面透露，2017年銷售業績達到了270億元，同比增加了35%。

黃楚龍多次在公開場合表示，星河的經營原則是做一個就成一個’。雖然星河項目並不多，但是均貢獻了不俗的業績。

2018年星河的預期銷售額是400億元。星河方面表示，將堅持都市圈策略，深耕一二線城市，關注中國三大經濟圈裡的核心城市，例如人口淨流入、資金活躍的成渝都市圈，武漢、鄭州、西安三個中部核心都市圈等。

產業、商業突圍

據克而瑞數據顯示，2017年，規模在100億~300億元的房企數量減少了13家。對於這個區間內的房企而言，規模增長已經遇到瓶頸，不進則退。繼續擴張的話，對自身的運營管控和資金運作能力都有較強的要求。

除了地產業務外，星河也努力在產業和商業進行突圍。尤其是通過產業、商業成熟模式的複製，去實現5000萬平方米的土地儲備。

產業地產方面，星河一直強調要走“產城投融”的創新發展路徑。星河在產業地產已經尋求不少有力的盟友，今年與前海金控有限公司簽署了合作；去年還與深圳市創新投資集團、與電子科技大學簽署戰略合作協定。

值得一提的是，星河產業在深圳星河WORLD項目中首創了“產權換股權”投資新模式。即擬上市公司可以用部分股權來換取星河WORLD辦公大樓的產權。在目前產業地產的運營有較大壓力時，通過此舉，在控制風險和合理估值的前提下，星河能通過持有優質企業股權獲取未來的巨大收益。

“星河WORLD項目並非一個簡單的地產開發項目，而是一個產融互動的平台”，星河控股集團副董事長兼總裁姚惠瓊指出，通過產權、或現金+產權的方式來換取一些優秀企業的股權，對星河來說，是一個較為靈活的投資選擇。“我們不缺資金，星河還有很多其他的金融、商業、住宅項目，本身有造血功能，能夠產生足夠的現金流和體內循環。”他解釋。

星河產業集團去年憑借星河WORLD項目模式，頻繁在多地落子，包括東莞、珠海、成都、重慶等城市。

另一條發展主線則是星河商置。按照姚慧瓊所言，商業地產會佔業務構成的30%左右。作為傳統住宅開發商，星河最早在深圳打造的COCOPARK項目，成為了深圳福田區第一座完全自持自營的大型購物中心，在深圳商業地產一炮打響。

早在2011年，就有消息稱，星河曾有計劃把商業項目打包上市，還專門成立了上市的團隊。在2016年，星河商置終於分拆並成功在新三板上市。以此為契機，借力資本市場，星河商置加快輕資產拓展步伐，實現快速化發展及全國布局。

目前，星河置業旗下擁有星河商置、物業、酒店、影院專業運營公司，商業運營管理的項目達17個，管理面積達180萬平方米，覆蓋珠三角、長三角、華中、內蒙等地區。未來星河商置計劃向重點一、二線城市進軍。

不過，深圳的品牌購物中心雲集，如華潤置地的萬象城、京基的KK MALL、海岸集團的海岸城等，要在深圳激烈的商業地產競爭中脫穎而出，並不容易。

星河商置總經理陶慕明對中國房地產報記者表示：“星河商置的目標是做商業地產全價值鏈整合運營商，目前已成功向項目規劃、招商、推廣、運營等全流程的運營管理體系邁進。作為輕資產運營，未來走品牌管理輸出之路。”

據陶慕明透露，未來星河商置要形成整個價值鏈服務拓展，“融、投、建、退”，即依靠融資方式，投資到項目獲取中，通過建設、管理，將資本出售，讓新投資者引入服務。不過目前星河商置隻做到了“投、建、管”這三步。而資產退出增值提成收益和金融服務收入將成為未來星河商置的合作模式。

地產金融化成關鍵因素

黃楚龍的理念是做企業要順潮流而動，略微超前半步。早在2009年，星河控股就以參股的形式正式成為陽光保險集團第一大股東，拉開了金融投資的序幕。

在業內人士眼中，保險業是企業向金融控股企業轉型的一個跳板，對沒有從事過金融業務的企業是一個很好的切入點。

此後，黃楚龍搭建了自己強大的金融帝國。據悉，金融投資業務在星河整體業務中佔比達到10%~15%。對於沒有上市的星河而言，高速發展的資金從何而來的秘密就藏於此。

事實上，星河早有上市的想法。據悉，其早前制定了2015年實現上市的目標，並準備了兩套上市方案，一是實行集團整體上市，二是將旗下業務分拆，實現單獨上市。

有接近星河的人士對中國房地產報記者表示：“之前星河一直謀求地產板塊上市，原本是想借殼上市，然而尋找到合適的殼源，以及資本市場的合理估值，這些對於上市成功缺一不可。好在星河一直都有做兩手準備，此前的架構調整為分拆上市打下了伏筆。”

2016年4月，星河正式戰略轉型為星河控股集團，下攜地產、產業、置業、金融四大業務集團。此番調整，也被業內認為是星河在加固地產主業根基之外，提升規模、盈利及抗風險能力的戰略之舉。

經過業務分拆後，星河已經能對投資人講述清楚除了住宅外，自身的商業板塊和金融板塊的發展有何獨特性和差異性。不久，星河將物業板塊和商業板塊兩部分分拆，在新三板實現了上市。

金融化的運作讓市場看到星河資本操作的能力。星河在金融投資領域的老練手法，曾被業內人士評價為一家隱形的私募股權投資機構，投資項目數量和涉及行業範圍既多又廣。

在股權投資板塊，星河現已投資超90家企業，所投行業涉及航天、IT、通訊、新材料、生物醫藥、新能源、化工、高端服務等，其中，31家企業已成功在主機板、創業板上市或新三板掛牌。這給星河帶來了反哺主業的資金。

此外，星河金融已全面進入小額貸款、融資租賃、商業保理、互聯網金融等金融服務領域。

去年，星河鼎地產基金的誕生，宣告了星河控股正式進入地產基金領域。今年6月29日，星河和中國科創金融聯盟，共同成立首期規模30億元的國家級基金中國科創金融創新基金，推動區域產業轉型更新。這意味著星河布局地產基金、產業並購基金、供應鏈基金等業務。

星河方面對中國房地產報記者表示，“公司正是看中了地產基金業務的開展既能夠利用其多樣化的投資方式，對衝房地產行業周期波動，也能夠借助基金杠杆，突破地產傳統融資手段的局限。”

目前，星河金融集團要實現的是“保險+基金+股權投資+債權”模式。目標是五年內形成房地產特色顯著的金控平台，完成金融服務體系閉環，實現自有資產管理規模超300億元。

黃楚龍一直都明白資本的重要性，其屢次在公開場合表示了星河金融將起的巨大作用。對於星河控股來說，或許金融才是實現其真正的彎道超車的關鍵因素。