落戶新政攪動西安樓市：房源緊張 全款優先

網上流傳著“全款的往裡走，抵押的不要堵在門口，公積金的把小黃車挪走”的段子正在西安上演。

據《中國經營報》記者走訪了解，今年以來，受禁土令、人才落戶等多重因素影響，西安房地產市場房源緊缺，大部分建案開盤即售罄：開發商隻通知全款購房者。而部分房源首付比例也提升至四成。

不過，業內人士認為，這種情況隻出現在幾個品質不錯、房源少客源多的“熱”盤之中，“隻通知全款客戶”的現象被放大，更多的項目還是比較穩定。另外，按照西安2018年新建商品住宅上市供應計劃以及西安市房管局明顯放快的批售速度，後續將會有大量的新房上市，房源緊張的局面或將得到緩解。

房源緊張

春節短暫休眠之後，西安房地產市場立馬延續了去年持續上揚的行情，並且在近一個月時間內出現了房荒，為數不多的幾個項目開盤即清盤。

“沒有房源、售樓部不接受排號。”這是記者在走訪西安多個明星建案時購房者的心聲。與此同時，購房者和置業顧問的身份地位也似乎發生了變化，置業顧問不再三番五次打電話給購房者，反而是購房者主動起來。

“現在沒有房源，可以等下次開盤，但是開盤日期無法確定，也不能保證一定能選到房。”在多個建案，記者聽到了同樣的聲音。

事實上，西安房地產市場房源緊張在3月初就已經初現端倪。記者了解到，3月初，西安房地產市場一共有3個項目開盤，其中融創西安宸院的洋房和三迪楓丹推出的高層房源開盤當時就售罄，位於未央湖板塊的華宇時間城也收獲了75%的高去化率。

這種現象在西安房地產市場一直延續。記者根據克爾瑞研究機構發布的西安房地產市場監測數據統計到，截至3月25日，西安房地產市場一共有16個項目開盤，其中有11個項目開盤即售罄。

“據我了解，3月份西安房地產市場批售的房源大概6700套，並且在3月15日之前的房源更少，大部分房源都是在3月15日之後批售的。”西安一名不願具名的獨立地產評論人士在接受記者採訪時如此表示。對於房源緊張的原因，他認為，一是因為每年11月15日到3月15日的禁土令不能施工，導致多個項目達不到一定的施工進度無法拿到預售證，推遲了上市時間；二是寬鬆的落戶政策為西安樓市注入了大量的購買力。

業內人士認為，新落戶人口成為消化西安樓市的一股重要力量。自2017年3月以來，西安為了實現“搶人”目標，戶籍政策不斷更新，先是頒布了“史上最寬鬆戶籍政策”，後又放寬部分戶籍準入條件，將本科以上學歷落戶年齡放寬至45歲，碩士研究生及以上學歷人員不設年齡限制。

今年以來，西安已經3次調整落戶政策。1月份時簡化程式與所需材料成為重點，將學歷落戶、人才落戶的審批權、製證權下放到第一線，所有個人落戶申請均可在戶籍視窗進行“一站式”辦理，當場辦結；2月份新增隨遷政策，未來可一人落戶、直系親屬舉家隨遷。

3月22日，西安組織40多家重點部門進京引進西安本地急需的高端人才，22日當天，西安警察推出“面向全國在校大學生僅憑學生證和身份證可在線落戶大西安”的新舉措。據西安警察公布的數據，截至3月25日凌晨，西安市3天共遷入落戶人口15552人，其中研究生以上學歷332人，本科學歷6107人，大專學歷2443人。

數據還顯示，從今年1月至3月25日，2018年開年僅3個月時間，西安遷入人口已達到21萬人，幾乎接近去年全年遷入人口25萬人的總量。

按照西安的限購政策，獲得了戶口等於直接拿到了購房資格，因此業內的另外一種聲音是，西安人才政策反映在房地產市場上，將最大可能地削弱西安限購力度，還有可能被投資客利用。

全款優先

在房源緊張的另一面，西安房地產市場傳出了開盤時開發商隻通知全款購房者的消息，其中，近期開盤的保利天悅就陷入了這種輿論旋渦中。

3月26日，記者以購房者身份進入保利天悅售樓部的時候，置業顧問首先問的就是打算抵押購房還是全款購房，並且表示如果抵押的話首付必須在40%。

同時，該項目的置業顧問也表示，他們在此之前開盤時的確出現了開盤就售罄的現象，目前唯一剩餘的一套房源是接近項目北側底層的一套，由於受到對面底商的影響采光條件不好，以及入戶大廳導致戶型“變形”，該套房源儘管價格相對低廉但是一直沒有售出。

當記者問及項目是否隻通知全款購房者時，該項目置業顧問沒有正面回答記者。稱是開發商通過系統隨機通知消息，他們也是在臨開盤之前才知道，而對於下次開盤的時間以及房價，該置業顧問則表示，開發商不允許透露任何關於開盤和房價的資訊，房價跟上次開盤的差不多，大概在17000元/平方米左右，開盤日期則只能推測在4月份。

記者聯繫到一位關注了保利天悅許久的購房者，她也向記者坦陳，自己是貸款買房，沒有接到開發商開盤的消息。同時，記者在走訪時，多名房地產市場人士都稱保利天悅開盤時隻通知了全款購房的客戶。

上述獨立地產評論人士表示，據他所知，萬科城市之光、保利天悅、藍光公園華府等比較熱的項目的確存在隻通知全款購房者的現象，但這個現象並不普遍，大部分建案還是按照首付三成或者四成在銷售。“銀行貸款額度收緊，放貸周期較長，個別建案隻接受一次性付款、不接受抵押這種做法可以加速開發商回籠資金，但是對於部分剛需置業的人來說，意味著提高了門檻。”

為此，記者多次致電陝西保利方面，對方稱，將會轉告相關負責人解答問題，但是直到發稿，未獲得回復。

除了全款優先外，記者在走訪時還發現，部分建案的首付比例已經提升至四成，而還有建案出現了無房可售或者排號已滿的現象。

位於高新區科技路與丈八北路的金輝高新雲璟項目，雖然售樓部沒有對外開放，但是代理機構派出的各方人馬已經在派發傳單蓄客。該項目置業顧問也向記者直言，目前西安房地產市場房源緊張，開發商也提高了首付比例，就該項目來說，首套的首付比例為40%，二套的首付比例為50%，售樓部將在4月1日正式對外開放，到時候可以排號以及參觀樣板間。

記者還走訪了滻灞區的多個建案，均發現處於無房可售的狀態，其中龍湖集團開發的600畝大盤龍湖香醍國際社區的六期龍湖香醍璟宸預計在4月份開盤。該項目的置業顧問告訴記者，將會在4月連續推出兩棟房源，但是兩棟房源不會在同一天開盤。先開盤的一棟房源共計有340套，目前已經排了500多號客戶，後開盤的一棟房源有80多套，也已經排了100多號客戶，目前兩棟房都不再接受排號。“排號當天2個小時內就已經排了這麽多，考慮到房源有限，已經排號的顧客能夠全部去化，所以不再接受排號。”

在該項目售樓部，記者也發現了諸多前來了解項目情況的購房者，但是都因售樓部不接受排號敗興而去。

此外，記者在走訪時，多個建案的置業顧問都稱，房貸利率要上浮，首套房上浮幅度大多在10%~15%，也就是5.4%左右，二套房甚至達到6.3%。

後續房源增多

對於西安房源緊張的現象，西安房地產圈內還有另外一種解釋，認為春節過後，西安房管局批售的速度跟不上市場速度，造成了短暫性的房源緊張。

不過，從3月中旬來看，房管局批售的速度已經明顯放快。3月15日，西安有5個建案最新取得了建案預售許可證，市場新增房源884套，共計12.35萬平方米。3月16日，又有8家建案取得了預售證，市場房源供應量持續增多。

到了3月下旬，西安建案預售許可證發放、可售房源放量呈現“井噴”態勢，3月22日~23日，共有14個建案獲得預售證，相關統計顯示，市場新增供應適選房源總量超過7000套。

由此來看，目前西安房地產市場仍然處於緩慢放量狀態，但是從房管局批售的速度來看，近期會加快頻率，不斷放量，後期入市的建案將逐漸增多，

此外，根據西安房管局公布的西安主城區及長安區2018年新建商品住宅上市供應計劃，2018年西安上市的房源面積共約2697萬平方米，共計225509套。即將到來的4月大概有56個項目將推新，預計16609套房源集中上市。這將很大程度上解決房源緊張的局面。

不過，記者在採訪中還發現了另外一個現象，無論是品牌房企的數百畝大盤，還是一些中小建案，每次開盤推出的房源並不多，而像是擠牙膏一樣，一次隻推出一兩棟樓，像是在打“持久戰”。

對於這種現象，上述獨立地產評論人士認為，開發商階梯式推出房源，是在不斷試探市場，逐步提高價格。這根源在於建案銷售價格備案制度，要求開發商備案銷售價格，而銷售價格受到了調節，過高則無法通過備案，開發商只能逐步備案、逐步提價、逐步開盤。