成都本輪上行周期結束 近九成二手房業主下調掛牌價

自2016年10月以來，成都房價開啟了單邊持續暴漲行情，成都人亦被“房事”所困。

在火爆的樓市中，成都購買新房搖號中簽率時常低至個位數，曾出現七萬人搶千套房，買房隊伍綿延幾公里“奇觀”。物極必反，欲使其滅亡，必先讓其瘋狂。隨後，成都發布了真正意義的“5·15”限購新政，當地瘋狂無序的樓市得以緩解降溫。

據貝殼研究院成都分院最新報告指出，新政將限購對象由個人轉變為家庭，短期投資客手中的富余房票在一夜之間蒸發，成都二手住宅成交中投資佔比由9%降至3.2%。隨著新房供應的穩步回升，2018年10月二手房業主下調掛牌價格佔比接近90%，2019年成都新房與二手房的成交比例有望恢復至65:35的水準。

樓市進入下行盤整期

2017年，成都新增落戶人口36萬人，在需求端源源不斷的擴大背景之下，土地及房源供給端卻在減少，新房成為“稀缺品”，二手房價格倒掛嚴重。

2018年初，成都人的日常，不是正在售樓部交資料，就是在通往售樓部的路上；巨大的新舊房價剪刀差，使得擠破頭“搶”新房成為部分成都人的副業，甚至成為主業。

彼時，全國有多個城市頒布了購房搖號政策，但像成都這樣超低的中簽率卻僅此一家。2018年3月，成都招商中央華城開盤推640套新房，超過40000人通過審核參與搖號選房，普通購房者中簽幾率不足1%；5月初，“捂盤”許久的中鐵青秀未遮山獲準銷售，登記搖號人數超過6萬人，但僅有1000余套新房可供出售。

針對上述情況，5月14日晚間，證券時報·e公司獨家發布《成都樓市直擊：七萬人搶千套房，買房隊伍綿延幾公里，住建部緊急約談！》專題報導。

在經歷了一天時間的醞釀和等待之後，5月15日晚間，成都市人民政府新聞辦公室旗下官方微信公眾號“成都發布”正式披露，成都頒布《進一步完善我市房地產市場調控政策的通知》（以下簡稱《通知》）。

《通知》指出，為認真貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，切實支持合理自住需求，努力做到職住平衡，堅決遏製投機炒房行為，保持成都市房地產市場平穩健康發展。目前，借鑒其他城市成熟經驗，進一步完善房地產市場調控政策。

證券時報·e公司記者注意到，相較此前限購政策，成都市樓市調控新政將限購對象調整為家庭，並納入12個月以上社保作為購房必備條件，且繼續實施分區域限購的政策。伴隨著“5·15”限購新政的推出，2018年成都樓市迎來了關鍵的市場轉折點，呈現出了前熱後冷的局面。

12月19日，貝殼找房旗下貝殼研究院成都分院發布《2018年度成都樓市白皮書》指出，“5·15”前二手業主預期尚高，“5·15”後業主紛紛降價賣房；“5·15”前新房依舊全民搖號、市場火熱，“5·15”後新房中簽率快速回升、報名人數不足而直接認購的建案頻頻現身。種種樓市跡象表明，成都本輪上行周期已經結束，轉而進入下行盤整期。

住宅逐漸回歸居住屬性

“5·15”樓市限購新政施行之後，成都新房市場供需關係發生扭轉。”貝殼研究院成都分院院長張鍵如是表示，家庭二套限購後有資質的客戶驟減，而資金鏈吃緊的開發商於下半年集中推盤增加供應，市場供需關係發生扭轉，新房市場難現年初火熱境況。

在接受記者採訪時，張鍵進一步指出，成都新房供應量大增，新房搖號中簽率持續攀高，以及二手房庫存的翻倍，使客戶選擇面拓寬。由此，二手房交易節奏隨之放緩，去化周期持續拉長。在此局面下，誠心售房或急售的業主只有選擇降價出售，才能快速回籠資金，成都樓市逐步進入久違的買方市場，住宅逐漸回歸居住屬性。

據《2018年度成都樓市白皮書》披露，2017年及2018年上半年，受新房供應量縮減影響，二手房成交比例曾快速提升至50%。隨著新房供應的穩步回升，市場將回歸增量市場，2019年成都新房與二手房的成交比例有望恢復至65:35的水準。新房和二手的市場成交格局重返2:1的合理區間，改善新盤成為主流，二手成交日趨剛需，二手價格回歸理性區間。

具體來看，一二手房倒掛價差從最高峰的8000元/㎡左右跌至1400元/㎡附近，中心城區及天府新區新房甚至已經超過二手房成交均價。從數據來看，“5·15”限購新政使得市場話語權發生明顯扭轉，2018年5月~8月成都鏈家二手房帶看客源量長期低於帶看房源量，2018年10月二手房業主下調掛牌價格佔比為87%。

值得注意的是，“515”新政將限購對象由個人轉變為家庭，短期投資客手中的富余房票在一夜之間蒸發，成都二手住宅成交中投資佔比由9%降至3.2%。進而，投資客們將目光投至不限購的公寓市場，新建公寓市場一度火熱。但在2018下半年，隨著大量新房的入市、公寓價格攀升至較高區位，投資外溢效應逐步褪去，公寓成交見頂回落。

貝殼研究院成都分院認為，下行周期中地段的重要性將進一步凸顯，2019年成都以圈層為基礎的價格階梯將逐漸回歸。針對成都二手房住宅各圈層後市價格區間進行預估，成都核心的錦江、青羊、武侯、金牛、成華、高新等一圈層價格約13000元/㎡~25000元/㎡；龍泉驛、溫江、雙流、郫都等近郊二圈層價格在8000元/㎡~15000元/㎡；此外，都江堰、彭州、金堂等三圈層則為5000元/㎡~10000元/㎡之間。