李宇嘉：樓市調控關鍵期 需夯實地方主體責任

8月7日，住房和城鄉建設部在遼寧沈陽召開部分城市房地產座談會，會上提出要認真學習領會、全面貫徹落實不久前中共中央政治局會議提出的促進房地產市場平穩健康發展的指示精神，下決心解決好房地產市場問題，堅決遏製房價上漲。

本次座談會特別重申了將加強房地產調控，並提出兩大具體的工作要求：一是加快制定住房發展規劃；二是對房地產市場調控不力的城市要堅決問責。

毫無疑問，此次住建部會議，首先是對上周政治局會議關於房地產調控最新指示的落實。7月31日，政治局會議對強化房地產調控作出了明確表態，“下決心解決房地產問題”的提法及表態之明確，在政治局會議上還是第一次。

此前一段時期，多個地方的房價又出現快速反彈，投機炒作之勢開始抬頭，與“房住不炒”的精神背道而馳，亟待強化調控。但與此同時，經濟的外部環境發生變化，內部金融市場波動，經濟運行“穩中有變”。再加上部分地方出現財政壓力，巨集觀政策在統籌上也需要作出前瞻性的調整。

同時，在貨幣政策鬆緊適度的框架下，需要逆經濟風向行事，流動性需要“合理充裕”；財政政策要“更加積極”，但要與“補短板”和經濟轉型契合。這也是為了防止資金變相進入樓市，防止積極財政政策異化為地方加杠杆，因此在政策層面需要遏製房價上漲，引導市場預期，改變投資行為，讓合理充裕的流動性能對實體經濟形成“雨露滋潤”。

但是，自今年3月開始，樓市出現新一輪反彈，70城新房價格環比漲幅從2月的0.2%（近一年新低）反彈至6月的1.1%，創2016年10月調控以來新高，這一現象值得警惕。

究其原因，供應短缺或許是其中的一個方面。長達2年的調控在市場上積累了大量需求，加上近期多個城市一二手房價格倒掛，一線城市（主要是廣深）儘管政策嚴厲，但自3月份開始，新房價格結束連續9個月下跌，近期連續4個月上漲。

另一方面，在人才政策、公積金政策的激勵下，今年以來二線城市房價也出現了快速的上漲，新房價格環比漲幅從年初的0.2%反彈至6月份的1.4%，創20個月的漲幅新高。與此同時，三四線城市房價本來已開啟自然回落過程，但由於需求外溢、房價上漲預期又一次反彈，加上開發商集中拿地導致土地價格飆升，一些三四線城市房價跟隨者進入了上漲通道。

儘管各大城市房價上漲有一些客觀條件，比如前期寬鬆政策的滯後效應、70城房價指數已歷37個月上漲、市場預期還未扭轉等，但從根本上講，在長達2年“因城施策”調控框架下，作為調控責任主體的地方政府，其主觀能動性、調控的主體責任尚未得到有效貫徹和落地，這是房價上漲和炒作抬頭的主要原因。

比如，早在2017年4月，住建部、國土部就聯合發文，明確在售庫存6個月以下的城市，要加快商品住房供應，供地彈性小的熱點城市，要加強存量盤活力度。再比如，2016年6月份國務院39號文發布以來，監管層一再強調，要構建“租購並舉”的住房新制度，通過存量盤活、集體土地入市、租金補貼、監管跟上等手段，建立樓市長效機制，有效分流住房需求。

但從目前情況來看，實際上很多城市的土地供應並未跟上，存量盤活效果不佳，商品住房批準預售的項目數量反而下降，供給側改革還停留在租賃試點項目上，以房企和市場投資機構為主體的規模化租賃模式儘管增加了租賃供應，但也明顯抬高了租金水準，甚至誕生很多靠“打隔斷”、“漲租金”變相套取租賃政策紅利的企業。這也導致距離分流需求、引導預期的住房新制度還有很遠的距離。

上半年，全國各地頒布樓市調控政策累計達到200次左右，實施限售的城市約50個。但凡政策力度到位，持續“打補丁”和“補漏洞”的城市，比如北京、上海、南京，房價非跌即平或漲幅可控。

這也說明了，調控政策數量創新高，房價漲幅未得到有效控制，投資投機再次抬頭，根源就在於部分地方政府“不積極”、“頭痛醫頭”。比如，有些地方用一線城市或某些地域更高的房價進行比對，認為本地房價屬於價值窪地，比價心理助長調控“松口氣、歇歇腳”。

值得警惕的是，當前房價和樓市泡沫有呈現觸頂之勢的苗頭，無論是守住系統性風險不發生的底線，還是讓釋放出的資金流入實體經濟，前提都必須是遏製房價上漲。5月份，住建部曾約談12個房價較快上漲的城市，這些城市快速響應，“四限”加碼後房價漲幅明顯回落。

因此，當前調控再迎關鍵時期，啟動政策傳達效果更好的約談問責機制，無疑將是刹住房價上漲勢頭、打擊投機炒作的關鍵之舉。

在此次座談會上，住建部再次明確了完善和落實差別化的住房信貸和稅收政策，預計後續很多城市會像深圳、廣州、長沙等一樣，限制信貸和公積金杠杆利用、限制信貸準入門檻，有針對性地打擊假離婚、多次利用杠杆、企業名義購房等。另外，此次住建部對打擊市場亂象著墨頗多，各地市場巡查和專項整治會集中展開，一批違規者將被嚴懲。

值得注意的是，此次座談會上，加快制定住房發展規劃被置於住建部工作部署首位，這背後自有其深刻的邏輯。近期樓市供求矛盾緊張，克爾瑞監測的29個重點城市，一半城市的庫存消化周期在6個月及以下，21個城市在12個月以內。

當市場需求比較旺盛，房價上漲預期還存在之時，若新房供應跟不上來，供求矛盾會通過“排隊”、“搖號”等信號放大。因此，增加住房和用地供應，並推動租賃供給側改革真正落地，這既能緩解市場預期和供求矛盾，又能夠保持房地產行業體量穩定。

同時，住建部還明確了“支持合理住房消費”，也意在夯實房地產市場有效需求，保持樓市供需在高位平衡。

綜上，按照政治局的工作部署，下半年及明年去杠杆還要繼續推進，隻不過基於風險考慮，要控制節奏和力度；貨幣政策要回歸常態，但要逆風向行事，保持鬆緊適度、流動性合理充裕；財政政策要更加積極，但重點在中西部和民生事業等方面的補短板；要逐漸擺脫房地產依賴症，但要考慮對經濟金融和地方財政的短期影響。

未來，隨著去杠杆的深入，以及控制地方政府債務、控制影子銀行等改革堅定推進，內需可能會受到一定波及。因此在供給側領域，支持租賃和合理住房需求將是有效對衝的途徑，但這就需要地方一定要落實主體責任。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）

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