各大專家談租金管控之辯

近一段時間，部分一線城市房租上漲引發熱烈討論，各種觀點直擊租賃市場痛處。一時之間，長租公寓運營方和租戶站在了對立面，矛盾一觸即發。

“給租金設定一個漲停板！”8月29日，深圳率先打響了限租金的第一槍：以國企開發的塘朗城項目為先期試點，實行“一房一價”，不得超過同類價格且起始租金得接受市場評估、“一年一調”，年租金漲幅不超過5%、主要面向在深圳繳納社保滿一年的未購房住戶，在線申請後進入租房排隊程式。如果試點成功，深圳將進一步完善各運作環節，建立租金管控制度。

對於這個看起來頗具理想主義的租金管控政策，業界褒貶不一，觀點激烈交鋒。支持方認為，租金漲幅管制可行且必要，合理漲幅不會使供應減少。反對方則認為，應容忍租金上漲的市場行為，租金管制副作用大於療效。到底是應該運用單一的行政手段追求效果與速度，還是運用多重手段穩定市場，再次成為業內思考的焦點。

正方

上海交大中國城市治理研究院教授陳傑：租金漲幅管制可行且必要

租金漲幅管制需要做到以下幾點，一是有所區別對待，新房三年內的租金可以不受租金漲幅管制，這樣可以鼓勵新建和增加供給；二是漲幅管制區間要溫和，不能太嚴格；三是租金管制本意是給租客安全感，產生穩定預期，對房東影響不會太大。

租金漲幅管制最可能的弊端是，房東不願意與租客訂立長期租房合約，隻願意短租。但房東每次短租風險也大，頻繁交易成本高。中間存在均衡點，一方面政府應該鼓勵私人長租，長租漲幅管制可以適當靈活一些；另一方面，加大投入公租房海和鼓勵長租公寓，穩定租房市場租金水準和漲幅預期。

新時代證券首席經濟學家潘向東：租賃市場調控應運用多種手段

8月29日，深圳推出“穩租金建案”項目，設下5%的漲停板，這具有標誌性意義，未來會有更多的城市對住房租賃市場進行管制。

短期內，政府可以通過價格管制、規範住房租賃企業等措施遏製房租快速上漲。但是政府調控住房租賃市場應通過多種手段，比如價格管制、規範住房租賃企業、增加供給等。例如德國，其穩定、發達的租賃市場，是房地產市場調控的典範。德國政府規定，3年內房租累積漲幅不得超過15%，而且房東再次出租住房時，租金最大漲幅不得超過當地標準房租的10%。

調控房租本身不是目的，而是為了減輕房租過快上漲給經濟發展帶來負面影響，當然其他措施也可以達到同樣目的，例如，無房屋的租房者或者首套房購買者可抵扣個人所得稅等。

深圳大學經濟學院當代金融研究所所長國世平：合理漲幅不會使供應減少

建議政府先對租賃房源設定一定的門檻，比如房屋安全，品質等，符合租賃條件的房源才可以對外出租。在對外出租時，每年設定一定的漲幅。這個漲幅的限制要具有合理性，如果太低會打擊房東的出租意願並減少供應，太高則無法平抑租金。

租賃市場和購房市場密不可分。適時頒布房產稅，加大房源的持有成本，這樣才可以刺激社會上的閑置房源對外出租，從而增加供給量。

反方

新城控股高級副總裁歐陽捷：應容忍租金上漲的市場行為

價格是現代市場經濟最重要的職能之一，也是供求關係、價值規律的指針，沒有價格信號，就好比大腦失去前庭覺平衡系統，市場經濟必然失靈。

穩租金的邏輯就是用行政指令、計劃管理的方式進行租金管制，看起來似乎照顧了低收入人群租房，但最終的結果一定是投資人因為不滿意租金回報，進而放棄出租，或者放棄低租金收益住房出租，導致租賃住房供應減少，住房供需矛盾加劇，窮人無房可租。

租金上漲是市場行為，如果我們承認市場經濟，我們就應容忍租金上漲。

我們不應當不停地按下葫蘆浮起瓢，應當回到頂層設計，通過增加土地供給降低地價，通過增加住房供給抑製房價，通過稅收調節限制投機，通過增加投資住房出租調節租金，而非簡單地實行租金管制。

對於擾亂市場秩序的機構行為也不只是約談，而是依法處罰、禁入市場、以儆效尤。我們還應該大規模減稅，放水養魚、藏富於民，大幅度提高勞動者收入水準。

貝殼研究院院長楊現領：租金管控會使市場回到二房東模式

租金管控不能增加供給，反而會抑製私人房源的供給，會進一步減少長租公寓的生存太空，使剛剛發育起來的長租公寓市場回到過去的C2C、二房東模式。將使租賃關係進一步向房東傾斜，進而滋生隱性交易成本，就像限價導致出現捆綁車位銷售、天價茶水費等亂象一樣。同時，租金管制會刺激過度需求（能夠租到管制房的人盡可能選擇面積大的或租下多套），容易形成“黑市”交易，增加監管成本。再者，開發商蓋租賃住房本身就很難賺錢，再實行租金管制，只會惡化開發企業的盈利模式。即便一定要蓋，在成本控制下難以保證建設品質。

目前國際上更通行，且被證明有降低租房負擔實效的手段有：發放房租補貼或租房券，讓受補貼居民到市場上選擇住房，即采取需求補貼的方式。

諸葛找房數據研究中心首席分析師陳雷：租金管制副作用大於療效

租金管控目前來說是比較好的辦法，可以遏製住一定的炒作行為，但也會產生一些負面影響，例如可能會出現租金過低，引發哄搶，導致租房市場混亂，中介難以形成規模等。

如果租金管制在一二線城市全面鋪開，租賃市場盈利太空透明化並且盈利有限，會影響到租賃市場的投資及發展速度。由於租賃市場和開發市場是不同企業進行，雖然用戶群體可能有重合，但是對於新房市場並不會產生太大影響。

長期來看，還是要不斷增加租賃住房供應，尤其是增加公租房和廉租房的供應。