越秀地產收縮2019年銷售目標和投資強度

儘管2018年市場不易，越秀地產（00123.HK）還是完成了年度銷售目標。

2月27日下午，越秀地產發布2018年報，數據顯示，公司累計合約銷售金額約577.83億元（人民幣，下同），同比上升約41%，約佔2018年銷售目標550億元的105%。

綜合營業收入、核心淨利潤、毛利率、淨借貸比率、账上現金等多個財務數據，越秀地產均呈現不同程度的同比增長，在融資成本方面，因著國企優勢，依然保有較低水準；但在現金至上的行情下，公司回款不暢，去年的銷售回款率僅72%，屬於偏低水準。

越秀地產對新的一年市場判斷並不樂觀，董事長兼執行董事林昭遠表示，2019年的投資強度將略微下調。越秀地產對全年銷售目標的設定較為保守，只求達680億元，增幅為17.68%。

收入轉跌為升

憑借下半年的業績結算，越秀地產終於挽回2018年上半年收入同比下滑15%、淨利潤11.2億元僅上升7.8%的頹勢。

年報顯示，2018年，越秀地產全年營業收入為264.3億元，同比上升11.1%，儘管增幅不高，但總算是轉跌為升。

相比收入，越秀地產的利潤水準表現得更好。2018年，公司毛利率同比上升6.1個百分點至31.8%。全年毛利約為83.9億元，同比上升37.4%，而核心淨利潤上升19.6%至28.1億元。

作為國企，越秀地產在融資上依然有不可多得的優勢，儘管因為資金面趨緊，導致市場的融資利率走高，公司的實際借貸年利率也從2017年的4.3%上升0.52個百分點至4.82%，但依然遠低於行業水準。

2018年，越秀地產在境外發行8億美元3年期和4億美元5.5年期公司債券，票面息率分別為4.875%和5.375%；在境內發行人民幣8億元3年期和人民幣7億元5年期公司債券，票面息率分別為4.24%和4.25%。

除卻融資優勢，更難得的是，越秀地產是唯一一家擁有香港上市REITs的內房股。

在住宅調控常態化的背景下，以住宅開發為主的發展模式的抗風險能力弱，而單純依靠商業地產又受到資金沉澱大、投資回收期長的製約，越秀地產通過越秀房托（00405.HK），打造雙平台模式，將商業地產作為公司發展的穩定器。

報告期內，越秀地產持股36.12%的越秀房托持有出租性商業物業約97萬平方米，全年收入為20.3億元, 同比上升 9.6%；可分派總額是 8.50億元，同比增加2.8%，越秀地產可獲得的現金分派是3.07億元。

不過越秀地產稱，今年應佔聯營實體整體淨貢獻同比減少32.6%至4.47億元，主要是由於越秀房托的盈利貢獻減少。

而2018年12月，越秀地產將杭州維多利商務中心2幢物業出售給越秀房托，交易對價是5.9億元，這樣的好處來得直接——公司亦可透過出售事項，一次性收回杭州物業的投資以及獲取投資溢價。

與此同時，2018年底，越秀地產還以26.18億元的價格，出售廣州越匯77.79%的股權及債務，買方由一號基金全資擁有，是越秀地產的關聯公司，此次出售事項將錄得除稅後收益約3億元。

由於人民幣貶值的原因，2018年越秀地產的匯兌損失達4.16億元，而2017年公司因匯率獲得2.75億元收益。

銷售目標增長保守

大灣區規劃新鮮熱辣，自然成為房企業績會上的熱點討論話題。

林昭遠表示，2018年越秀地產90%的投資都在大灣區，看好大灣區的發展，也相信公司能在大灣區的發展過程中獲得更多發展機會。

2018年，越秀地產在廣州、蘇州、武漢等城市新增16幅土地，使公司總土地儲備增長19.3%至1941萬平方米，其中86.3%位於大灣區、長三角和中部三大核心增長區。年報顯示，目前越秀地產已進入廣州、香港、江門、中山、佛山等五個城市。

2019年全年，越秀地產，其中，大灣區、長三角、中部地區和環渤海地區分別佔比58%、15%、16%和11%。

然而，出於去市場謹慎的判斷，越秀地產將2019年的合約銷售目標定為680億元，目標增長率僅為18%，即便今年的可售資源達到1312億元。

越秀地產認為，2019年，房地產行業作為國民經濟的重要支柱，預期總體保持平穩，而房地產市場政策將保持連續性和穩定性，著重因城施策和政策優化，加快建設房地產市場的長效機制，一二線城市進入平穩發展期，但三四線城市下行壓力較大。

林昭遠表示，2018年的行業調控給市場帶來巨大壓力，公司針對市場規模的變化，除了調低了今年的銷售目標，投資強度也會略有下調。

融資方面，因2018年匯兌損失較高，財務總監兼執行董事陳靜表示，公司今年的融資重點將會放在境內。

越秀地產認為，房地產業總體仍處於穩定發展期，但商業地產、養老、長租公寓等業務依然存在不少新機遇，2019年公司將重點孵化這些新業務。

在城市更新方面，越秀地產將繼續發揮國企資源優勢，深化與廣州地鐵的“軌道＋物業”的合作模式；養老地產方面，在營運現有項目基礎上，拓展新項目，打造多層次的醫養結合養老模式；長租公寓方面，也將重點推進國企存量項目合作和輕資產運營模式，此外也將小鎮、教育等業務的發展。

截止至2018年12月31日，越秀地產账上現金及等價物為271.6億元，同比升上30.6%，淨借貸率從年初的72.8%下降至61.2%。