房企傳統融資方式受阻 房地產信託發行火爆

房地產傳統融資管道受阻，房地產信託市場“火爆”。

從成立市場上看，超三成的集合信託資金投向房地產領域，與此同時，房地產信託平均收益率也較去年同期提高了0.9個百分點，達到7.69%。與之相對應的是，房企融資成本也有不小的提升，而另一方面，發行市場上，有過半數的集合信託為房地產信託。

儘管房地產企業融資需求迫切，經《證券日報》記者了解，隨著監管機構對違規開展房地產業務的檢查趨嚴、剛性兌付的打破等，房地產股權投資類信託項目或將增多。

房企融資難

信託成重要補血方式

《證券日報》記者通過用益信託在線數據統計發現，春節過後，房地產信託從發行端和成立端發力，成為集合信託中最重要的類型。

用益信託數據顯示，新春開工後三周裡（2月22日-3月14日），在集合信託成立市場上，共成立162款產品，成立規模為227.35億元，平均期限為1.77年，平均收益率為7.32%。

值得注意的是，其中房地產信託產品成立38個，募集資金達73.09億元，佔比為32.15%，與去年同期的8.68%相比，佔比增幅高達270%；平均收益率為7.69%，同比上升了0.9個百分點。

這也意味著，近三分之一的集合信託資金投向房地產領域。

此外，發行市場則更加驚人。用益信託在線數據顯示，今年2月22日-3月14日，集合信託市場共發行158款產品，發行規模372.13億元，其中，房地產信託發行規模達199.34億元，佔比53.57%，也就是說，佔據整個信託產品發行規模的一半以上。

對於農歷新年後房地產信託的爆發，用益信託研究員帥國讓對《證券日報》記者解釋道，一方面銀行貸款、發債融資、私募基金等房地產企業傳統融資管道受阻，信託目前成為房企重要融資方式；另一方面，房地產信託業務是信託公司重要業務收入來源，相對較高的收益率深受投資者青睞。

同時，他也認為，隨著監管的趨嚴，信託公司轉型不斷的深入，預計今年房地產信託規模佔比長期來看會有所下降，但短期仍是重要投資領域。

2018年，房企將面臨融資難、融資貴的窘境，同時，隨著市場整體下滑，房企通過銷售快速回籠資金的難度也不斷增加。今年大部分房企將面臨資金荒，加上自身的債務壓力，房企資金鏈安全面臨較大壓力。

今年的相關數據也證實了這一點。今年春節開工後的三周時間裡，相比於去年同期，房地產信託平均收益率由6.79%增至7.69%，提高了0.9個百分點，地產信託融資成本明顯提高。

授米金融智庫統計了3月1日至3月7日60家非銀金融機構（信託、資管、私募、交易所等）發行的159個融資項目，融資金額508億元。《證券日報》記者觀察發現，列表中統計了包括中信信託、華融信託、大業信託、粵財信託、中江信託、光大信託、百瑞信託、西部信託、國通信託等9家信託公司投資的多個房地產信託項目，融資成本普遍在9.2%-11.4%之間。其中，光大信託投資的房地產項目最多，融資成本在9.2%-11.2%之間。

房地產信託

發行規模佔比高

雖然房地產企業融資需求高漲，但資金鏈的緊張也為信託公司的風控提出了新要求。

從房地產信託的發展方向上，四川信託研發經理劉發躍對《證券日報》記者表示，房地產信託應從以下八個方面轉型：一是將交易對手逐漸轉向大中型房企；二是通過戰略合作實現長期發展；三是合作發起房地產並購基金。參與地產並購基金有助信託提高基金化產品的運營能力，進一步提升對PE、並購等業務的操作能力；四是參與城市更新項目。信託公司可以與專業運營商或地產服務商合作建立有限合夥形式的房地產基金，從傳統的債權模式為主過渡到股債並重，甚至股權模式為主，以彌補專業性的不足；五是引領多元化業態創新。大消費產業引領下，單一的居民住宅項目正在向旅遊、教育、養老等多個業態擴展，同時可以發展財富管理和其他創新業務；六是探索租賃市場業務機會；七是探索投貸聯動業務；八是延伸經營鏈條。隨著“租賃+自持”物業的出現和資產證券化、REITs等產品的成熟，信託公司可以逐步介入房地產項目的整個運營周期，逐步提升自身的專業化能力，從而獲得長期穩定的收益。

有業內人士稱，隨著監管機構對違規開展房地產業務的檢查趨嚴，剛性兌付的打破等，貨真價實的房地產股權投資類信託項目將會增多。