越秀地產上半年賣出280億 高超財技難擋收入下滑

　　越秀地產上半年賣出280億 高超財技難擋收入下滑

　　陳淑貞

　　[越秀地產2018年中期業績表現中規中矩，收入下滑15%至101.6億元，核心淨利潤11.2億元，同比上升7.8%。]

　　2018年過去一半，廣州老牌房企越秀地產的合約銷售目標剛好也完成一半，280億元，同比上升39.5%。

　　淡市之下，取得四成的增幅實屬不易，不刻意去和龍頭房企對比，但同等規模並且同樣主力發展粵港澳大灣區市場的龍光上半年的銷售增幅超過了八成。

　　國企的身份給越秀地產帶來了極大融資和通過非市場化手段拿地的便利，越秀本有一手好牌，但近年公司在布局擴張、拿地和規模上的小步慢走，給外界留下保守的標簽。

　　越秀地產下半年或有更好的銷售表現，管理層稱對完成全年550億元的銷售目標有信心，上半年公司只有8個項目在售，但下半年有14個。

　　下半年的營收和利潤數據也更被期待。越秀地產2018年中期業績表現中規中矩，收入下滑15%至101.6億元，核心淨利潤11.2億元，同比上升7.8%。

　　財報中最亮眼的數據來自投資物業重估公平值淨增值和其他收益淨額兩項，前者同比增長402.2%，後者是850.5%。5月，越秀地產發揮高超財技，趕在中報前，通過收購一家公司股權來增厚持有廣州星匯雲城的權益以達到入表的條件，使公司營收多了7億元的進账，這兩項指標也錄得巨大增幅。

　　管理層希望通過軌道加物業的模式發展和對新的多元化業務投放為公司爭得更多發展太空，不過在全行業多元化、盈利模式未明的情況下，越秀地產能不能給出驚喜仍待觀察。

　　運用財技增厚收益

　　8月13日，越秀地產發布2018年中報。董事長張招興在業績發布會上表示：“從我們董事會的角度，我們非常肯定。”他把越秀地產上半年的經營業績總結為穩步增長。

　　中報數據顯示，2018年上半年，合約銷售金額約為280億元，同比上升39.5%。其中大灣區、長三角和中部地區總計實現合約銷售約253.8億元，佔總銷售的90.7%。

　　越秀地產今年的合約銷售目標是550億元，上半年完成了50.9%，剛好過半，公司並無調高或調低銷售目標的打算。

　　按照越秀地產副董事長、總經理林昭遠此前說法，公司計劃每年增長目標在35%以上，力爭2020年突破1000億銷售規模。

　　過去五年的銷售數據顯示，2013~2017年，越秀地產銷售額分別為146億元、220億元、248.5億元、302.5億元、408.7億元，去年全年的增幅也就是35%，雖然與自身對比，增幅不俗，但近兩年，借助資金寬鬆、去庫存等政策，在規模上狂飆突進的民營房企更多。

　　下降的營收數據成為越秀中報的關注焦點。上半年，越秀地產的營業收入為101.6億元，較2017年同期下降14.9%，這還是在越秀地產通過財務技巧，把此前出表但本期能確認收入的項目重新並表的基礎上錄得的。

　　5月末，越秀地產收購雲秀公司100%股權，而雲秀公司持有廣州星匯雲城2%的股權，也就是說越秀間接收購廣州星匯雲城2%股權。通過此舉，越秀地產在星匯雲城的實際權益由49%增加至近51%，達到財務入表要求。

　　林昭遠告訴第一財經，之所以選擇在5月末進行股權收購，是此前與交易方約定的時間，而這個項目的入表，直接為營收帶來7億元。

　　在項目還在建設投入階段，通過股權的轉讓實現項目出表，不至於拖累財報，至項目接近交樓能確認收入時，重新收購權益使項目入表，增厚收益，這種操作能起到修飾財報的作用。越秀這種手法也體現在其他項目上，公司掛牌了海南白馬建設開發有限公司15%股權，來減少海南一個項目權益達到出表。

　　放緩拿地

　　報告期內，越秀核心淨利潤11.2億元，同比上升7.8%。而毛利率約為25.8%，同比上升0.9%。

　　毛利率未達30%，不算出彩。近年重倉大灣區的房企，多數能收獲不錯的回報，毛利率超過30%並不罕見，更有甚者能達到40%以上。越秀地產的開發業務，主要分布在大灣區、長三角、環渤海和中部地區。今年入账的銷售額中，有32%來自大灣區。不過，上半年的合約銷售中，有65%來自大灣區。

　　根據中報數據，截至6月30日，越秀地產有561億已售未入账銷售，較年初上升41.3%，平均售價為19700元/平方米，均價雖低於今年上半年的合約銷售額20300元/平方米，但高於入账銷售額均價17300元/平方米。

　　這些未入账銷售額將構成下半年收入和利潤的主要來源，相比上半年，越秀地產下半年的毛利率有繼續上升的可能。

　　限價之下，房企的利潤太空受到限制。張招興在針對投資者的業績會上透露，因為限價的問題，部分達到入市條件的項目往後推遲，“有些地產公司資金周轉緊張，有多少賣多少，但越秀不想隨便便宜賣掉，要看時機。”

　　另外值得注意的是，在銀行抵押貸款放款速度放緩、網簽限制的影響下，越秀地產現金回款率走低，在資金使用效率上仍存提升太空。

　　林昭遠透露，上半年的銷售回款率只有64%，比年初制定的80%目標低，不過林昭遠解釋，是因為6月的90.92億元銷售金額還未到回款期，如果剔除6月份銷售金額的回款情況，公司整體回款率上升到74%。

　　受調控政策影響以及回款速度下降等因素影響，越秀地產放緩了拿地步伐。

　　2017年上半年，越秀地產新增12宗地，新增土地儲備達308萬平方米，而今年上半年，越秀地產在江門、武漢、蘇州等城市新增9宗地，新增土地儲備為249萬平方米，張招興指出其中8宗幾乎沒有溢價。越秀地產欲穩健過冬，對拿地提出了更高的投資要求，尤其是溢價率方面。

　　資金方面，上半年越秀地產發行8億美元3年期和4億美元5.5年期公司債，票息率分別為4.875%和5.375%，至期末账上現金還趴著258.3億元，較年初上升24.2%。淨借貸比率為64.3%，較年初下降8.5%。

責任編輯：李鋒