克而瑞研究中心最新發布的《2018年1–11月中國房地產企業銷售TOP100》數據顯示，截至11月末，6家房企的業績規模在3000億元以上，千億房企的數量則已達到了25家。
市場調整之下,房企間的規模競賽也進入了下半場。
克而瑞研究中心最新發布的《2018年1–11月中國房地產企業銷售TOP100》數據顯示，截至11月末，6家房企的業績規模在3000億元以上，千億房企的數量則已達到了25家，陽光城、中梁控股、金科、融信、金茂、正榮、中南置地等中型房企也已進入千億俱樂部。
而易居CEO丁祖晟預計，今年千億企業數量有望超過30家。就目前看來，遠洋、雅居樂、龍光等房企衝進千億房企的可能極大。
2010年，萬科率先進入千億俱樂部。隨後，眾多房地產企業抓住了銷售的視窗期，業績出現了大幅提升，也紛紛躋身千億陣營。時至今日，千億房企的陣營擴展至25家。而千億的規模也早已經成為房企發展中的一道重要分界線。
雖然千億隊伍不斷擴容，但市場環境已發生改變，行業的發展邏輯也在悄然生變。跨過千億級門檻前，規模擴張是房企們唯一的行動指南，高周轉、高負債成為擴張利器，而加入千億俱樂部後，擴張速度與品質的矛盾逐漸凸顯，遇上行業調整，曾經引以為傲的擴張利器旋即變成致命匕首。發展中如何在質和量間取得平衡，成為房企們不得不面臨的難題。
千億房企新生代
在2010年的擴張周期中，地產行業在適度寬鬆的貨幣政策和接連兩次降息後開始回暖，這為房企的急速騰飛插上了助力的翅膀。
而如今，強調控政策依然沒有松動的跡象，市場小谷底的行情遲遲不退，新躋身千億軍團的房企不斷加速，以贏得在規模戰中的寶貴時間。
從百億到千億，中梁僅僅用了3年時間。2015年中梁實現168億元銷售額，2016猛增至336.8億元，2017年在此前基礎上增長125%，最終實現757.9億元，截至2018年10月31日，中梁銷售額達到1002億元人民幣。
而中南置地也有著相似的發展路徑，從2015年的225億元，到2018年前10個月的1145億元，中南置地的銷售業績足足增長了5倍。從2015年的303億元到2018年全面爆發，中國金茂也用了3年的時間。
作為今年新晉千億房企的第一家，陽光城的發展速度也異常迅猛。其2011年的銷售額只有20多億元。就在不到7年的時間裡，陽光城的銷售額度就增長了50倍之多。
雖然每家房企的千億成長路徑並不完全一致，但仍然有著很多的共同點。
高業績增長的背後往往需要充沛的土地儲備作後盾。中原地產首席分析師張大偉表示，大量的中型標杆房企積極搶地，特別是從500億元衝刺1000億元，1000億元衝刺2000億元的第二梯隊房企，成為了過去搶地的主流。
隨著一二線城市限購政策的嚴厲執行，不少開發商將目光投向三四線城市。據了解，中梁擁有近800名土地收購方面的員工，遍布全國100多座城市，截至2018年8月31日，中梁已經獲取183幅新地塊，根據中國指數院發布的《2018年1–11月全國房地產企業拿地排行榜》數據，中梁以513億元獲得17102萬平方米的土儲，位列行業第八。
而從旭輝的土地投資策略亦可發現，重慶、杭州等二線城市和三四線城市已經成為其未來擴張的主陣地。
“一線城市的地不好拿，除非是通過舊改的方式介入，我們的主要工作就是爭取拿二三線城市的土地。”一家衝擊千億規模的廣州房企內部人士向時代周報記者表示，四線城市的地還是有風險，需要謹慎考慮。
克而瑞數據顯示，從11月新增拿地城市分布來看，31家典型房企的主要投資布局方向集中在三四線城市，新增建面佔比為62%，通遼、濟寧、霸州等環渤海三四線城市11月成交量有所上升。
除了擴大拿地範圍，中型房企們還通過並購、協定地塊等非公開、低成本管道急速獲取土儲資源。11月份，藍光發展通過並購獲取重慶市兩江新區50萬平方米的土儲資源。
世茂集團廣深區域的投拓人士向時代周報記者表示，公司會逐漸加大非常市場拿地比重，把比例控制在50%左右。
充沛的土地儲備是企業發展的基礎，而如何盡快產生現金流，房企紛紛拋出加碼高周轉的解決方案，以加快回籠資金。
其中，黑馬陽光城、中梁和祥生都是通過高周轉來實現規模擴張。據悉，2017年，祥生為提高周轉速度，在原來的基礎上提出了“25710”的快周轉策略，具體為2個月內動工、5個月內開盤、開盤當日銷售去化70%、10個月內現金流歸正。
高杠杆雙刃劍
土地儲備的不斷擴張需要足夠的資金支撐，而市場逐漸轉冷，房企資金壓力明顯增大。
在2018年的三季報中，金科集團、富力地產、正榮地產的資產負債率分別為83.83%、81.47%、86.58%，均位於行業高位。
房企的償債壓力也在逐漸上升。據申萬巨集源統計，今年房地產債務到期量約1949億元，從年償還債務量看，2018年需償還3963.48億元，2019–2021年，償還規模鋼彈4172.66億元、4621.51億元和6713.39億元。
高杠杆高負債的發展模式，在過去幾年成為房企進行千億擴張的利器，而這樣的模式是建立在樓市火爆、房價持續上漲的基礎上。目前市場下行的信號已經明顯，即使在金九銀十這樣的傳統銷售旺季，樓市表現也略顯冷清，房企銷售業績逐漸放緩，融資管道不斷緊縮，高杠杆難以維系，積累下來的高負債，將隨時引爆。
據同策研究院監測，2018年10月，40家典型上市房企融資總額為392.65億元，這也是2018年以來首次跌破400億元大關，更是創下自2017年1月以來單月融資金額的最低值。融資成本也在不斷上升，利率普遍在6%–9%，最高一筆利率超過13%。
除了高杠杆高負債的發展模式，部分中型房企通過重倉三四線城市的布局，實現了規模的突破，然而隨著去庫存紅利逐漸消失，冀望在三四線城市實現彎道超車的房企，銷售壓力劇增。
大型企依靠均衡的全國布局，穩定的拿地節奏，尚能抵禦市場寒流來襲時的變化。而中型房企如果發展基礎不穩固，則將面臨轟然倒塌的命運。好在部分企業已經采取行動防控風險。
藍光發展內部人士向記者表示，在投資原則上，公司還是比較審慎，在拿地中確保淨利潤率，同時將資產負債率控制在70%紅線以下。
負債高企的陽光城曾在接受時代周報採訪時也表示，公司已經開始通過引進戰略投資者、權益融資、開放合作項目股權等方式來降低負債率。2018年9月底，陽光城在手現金達314億元，其中受限資金比例約8%。
隨著房地產行業進入深度調整期，市場由增量轉向存量，地產行業的利潤空間已然不能僅僅寄希望於土地和房價之間的價格差，如何發掘更多的利潤增長點將成為千億企業們需要進一步修煉的內功。
編輯：魏帆
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