《財經》記者 王博/文 馬克/編輯
根據地產研究機構克而瑞數據，截至12月初，今年共有七家房企的銷售額首次跨過1000億大關，在1300億元以內。他們分別是：中國金茂、泰禾集團、富力地產、正榮地產、金科集團、中梁地產、融信集團。
七家房企中，只有中梁地產沒有上市，11月中旬，這家公司已向港交所提交了招股書。在其它六家“新貴”中，一組數據尤其搶眼，除了國企背景的中國金茂外，其余五家的資產負債率、淨負債率【｛（有息負債-貨幣資金）/所有者權益｝×100﹪）】均高於行業平均水準。
地產開發商們進入寒冬已是行業共識，那麽這些駭客入侵的黑馬們有哪些過人之處？2019年，這些套路是讓他們更進一步，還是會跌落榜外？
躋身豪門的利器
三四線土地儲備、高杠杆多管道融資、向一線房企周轉率看齊，是這輪躋身千億俱樂部房企的主要手段。
過去一年，由於一線城市一直嚴控房價，堅決執行限購、限價、限貸政策，開發商們的增長空間有限。但是，環一線城市的二線城市，以及棚改貨幣化安置重點的三四線城市就不一樣了，由於一線城市的溢出效應和棚改政策的刺激，部分二線城市，以及大多數三四線城市都在2018年上半年完成了新一輪暴漲。
國家統計局的數據顯示，2017年1月至2018年9月，全國各級城市中，三四線城市新建商品住宅市銷售佔比快速上升至69%，熱點城市高度聚集於長三角和珠三角。而西雙版納、鹹陽、南充、樂山等城市曾在2018年上前年進入過房價環比漲速前10位。佛山、泉州、金華、昆山、漳州、南通、張家港、中山、滄州、泰州、衢州、保定等熱點三四線城市，房價也已經過萬。由於深圳、上海、北京限購，杭州、廈門、河北部分二線城市也開始了暴漲。
上述幾家公司正是抓住了這一時機。如正榮地產一直在蘇州、合肥、南京、福州、嘉興等地重點布局，在2018年上半年還將業務覆蓋到成都、重慶和廣州。截至到2018年三季度，正榮地產合約銷售面積二線城市佔70.3%，三線為27.8%，而一線僅為1.9%。
上半年融信於三四線城市拿地較多，新增建面佔比達到了63%，其中滎陽、嘉興、慈溪為拿地最多的三四線城市，佔比分別為26.86%、12%、10%。
2017年金科簽約銷售金額主要來自於重慶、成都、長沙、濟南、合肥、蘇州等6個城市。其中，重慶作為金科的大本營也是這一輪房價上漲的主力城市。而富力地產不僅在年初重倉三四線，2018年6月還繼續加碼，其在莆田、濱州、眉山、南平、唐山等城市公開高價拿地，溢價率鋼彈100%。
當然，頭部三家房企萬科、碧桂園、恆大的銷售額中，貢獻最大的也是三四線城市，如去年碧桂園六成的業績來自於其重倉的三四線。
這次幾家房企越過千億銷售大關的另一個主因是高杠杆、多管道融資，以及向一線房企看齊的高周轉率。畢竟，在信貸政策緊縮的巨集觀環境下，戰略方針再明確，變不成真金白銀也是白搭。
在2018年半年財中，萬科存貨周轉率（銷售成本/存貨平均餘額）為0.11，除了泰禾集團（0.06）、融信集團（0.09），其余四家房企幾乎都高於這一水準。如金茂、金科、富力以及正榮分別為0.33?0.11?0.13以及0.16。
高周轉帶來了快速回款，提高了資金的使用效率，但是，這些錢對於拿地來說杯水車薪。為了走量，佔領未來市場，開發商們就得不斷籌錢拿地，因此，這幾家房企的負債率和周轉率一樣高。
在2018年的三季度報中，金科集團、富力地產、正榮地產、泰禾集團，四家地產公司的資產負債率分別為，83.83%、81.47%、86.58%、84.78%，融信集團2018年半年報中這一數字為82.24%，五家均高於行業平均水準80%。
在2018年半年報中，金科集團、富力地產、正榮地產、融信集團四家公司的淨負債率分別為，159.3%、187.5%、171.8%、140%。泰禾集團剛剛發布的2018年三季度報中，其淨負債率竟鋼彈342%。
綜合幾家券商的研報，2018年上半年A股房企全行業淨負債率平均水準為104%。其實，這一數字已經是歷史高點。通常情況下，資產負債率反映上市公司的負債水準。然而，房地產行業因其特殊性，有較多預收账款計入負債，因此，行業一般用淨負債率來觀察一家房企的資金鏈安全狀況和杠杆使用情況。
站穩腳根有多難
2017年下半年以來，這幾家千億新貴都多種管道融資，如銀行貸款、發行債券、中期票據、優先票據、資產證券化、港股上市，以及與其他房地產商合作拿地。
如正榮地產於2018年1月在香港主機板上市。截至2018年中期，正榮地產開發項目121個，其中合營項目45個，合作夥伴包括龍湖、世茂、保利、中國金茂、旭輝、遠洋、碧桂園等房企；泰禾在2018年上半年新增土儲8個項目，全部是依靠收並購或者合作開發；融信在上半年獲取的14塊地中，12塊為合作開發，新增權益建面佔比為45%，相比2017年末繼續下降了5個百分點。
開發商不通過公開市場進行招拍掛拿地，有一個好處就是性價比高，還能減少拿地資金負擔，當然利潤同樣也要攤薄。
近一年來房企融資艱難，中型房企都希望在資金鏈的逆境中，把握機會積極並購，擴大自身市場佔有率的同時，為將來賺一個好前程。上述七家企業無疑把握住了行業轉折點，但逆市拿地也導致負債率過高，而且除了國企金茂，其他各家的融資成本都處於行業高位。
金科股份上半年公開發行的兩筆公司債券，其中4年期的債券票面利率為7.2%，5年期的票面利率為7.5%。而公司在4月發行的一筆3年期私募債券中，票面利率則為7.9%。
2018年9月，正榮地產宣布擬發行新票據償付現有債務，該美元票據年息鋼彈12.5%；富力在同期發行的3年期美元優先票據，年息是8.875%。而萬科在今年發行的三年期20億元人民幣中期票據利率僅為4.03%。來自wind的數據，今年房企發債的平均成本即票面利率為6.15%。而在今年還剩下不到30天的日子裡，金科地產即將到期的債券規模最大，合計達到40.3億元。
適度加杠杆有利於房地產行業的健康發展，但中國目前的情況是信貸緊縮，杠杆率過高則不是好事。重倉市場的房價一旦下跌，開發商們就會打折促銷，到時回款艱難或者利潤大幅減少，就會出現資金鏈斷裂的風險。
目前，中央已經調整棚改貨幣化安置的思路，改為部分地區以房安置。三四線城市去庫存基本完成，多家投行預測，2019年，中國三四線房價將出現明顯分化。
2018年，銀行開發貸、信託、發債這些傳統的地產商融資手段已經通過巨集觀調控收緊。雖然進入十月，中央已經從“降杠杆”向“穩杠杆”過渡，但從房企的拿地節奏來看，開發商們對於未來依然持謹慎態度。2018下半年，各地頻繁出現土地流拍的消息。
中信建投的數據顯示，今年1-10月土地購置面積同比增加15.3％，增速回落0.4個百分點。10月單月購地面積和土地成交價款的增速延續9月的高位回落態勢，與此同時，土地累計成交均價增速也自3月以來持續回落，一二三線土地溢價率均處低位徘徊。
一個好消息是千億房企新貴們也在近期紛紛表示，未來要謹慎拿地。而且，除了富力，其它幾家房企的淨負債率都比去年略有下降。比起彎道超車，開發商們似乎已經清醒的認識到了可持續發展的重要性。
地產千億俱樂部新成員的杠杆率
數據來源：wind、港交所
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室