發改委規範房企發行外債，搶地現象將減少

近期，在房地產企業境外融資計劃井噴的情況下，政策層面也在適時收緊。

國家發改委網站12日發布《國家發改委辦公廳關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》（下稱《通知》）提出，為完善房地產企業發行外債備案登記管理，強化市場約束機制，防範房地產企業發行外債可能存在的風險，促進房地產市場平穩健康發展，現對房地產企業發行外債申請備案登記提出如下要求：

此間的一大背景是，近預售屋地產企業境外融資計劃井噴。例如，中駿集團控股有限公司7月10日晚間公布，公司連同附屬公司擔保人於公告當日與匯豐、美林、Morgan Stanley及瑞銀就本金總額為5億美元的優先票據發行訂立購買協議。

7月10日，龍光地產控股有限公司發布公告稱，公司擬發行4億美元2023年到期年息6.5%的優先票據。

7月9日中海發行20億港元及4.5億美元雙幣種固息債券，最低票息僅2.9%。

世茂房地產控股有限公司7月9日早間公告，其擬發行10億美元於2026年到期的優先票據，利率5.60%。

同一天，旭輝控股集團有限公司發布公告稱，擬發行於2024年到期本金總額為3億美元的6.55%額外優先票據，發售價將為額外票據本金額的98.896%。

中原地產研究中心數據顯示，僅7月上旬，在國內融資收緊有所預期的情況下，房地產企業海外融資計劃井噴，超過18家房地產企業發布了超過百億美元的融資計劃。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經分析，《通知》充分體現了防範金融風險的政策導向。尤其是此前關於海外發債的各種例子比較多，所以從防範外部金融風險傳導到國內市場等角度看，政策頒布非常及時，也有助於進一步規範房地產企業的海外發債政策。聯繫到近期國內公司債、信託融資等領域收緊，後續房企確實需要對融資收緊等趨勢有清醒的認識。

嚴躍進說，從政策第一條看，政策明確了外資用途，即只能置換未來一年內到期的中長期境外債務。這個規定具有很強的管控效力。換句話說，三種融資用途已經被限制了，包括發行海外債償還國內債、用於流動性資金補給、用於拿地。類似管控很大程度上會對近期部分房企的海外融資形成利空影響，但也有助於防範相關房企的海外發債金融風險的擴大。

中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經分析，《通知》對房地產企業融資有一定影響，但不會太大。因為美元債對於房地產企業來說，並非主要資金來源，只有部分企業特別是在港上市房企發行美元債較多。

張大偉說，最近房地產企業面臨資金面的多重管制與收緊，在信託有監管加強預期下，海外美元債也開始強監管。但整體看，政策都不是“一刀切”暫停，而是加強監管，對於正常融資沒有影響，但對於大額度融資開始，將會明顯收緊。特別是對於融資渠道較少的企業來說，壓力將非常大。後續房企搶地現象也將明顯減少。