格力地產現金流連續三年為負 账面資金僅存22億

長江商報記者江楚雅

脫離格力集團開始“單飛”的格力地產（600185.SH）難掩發展頹勢。

2018年財報顯示，該公司營業收入30.78億元，同比上年減少了1.65%，其中房地產同比減幅更達到了19.51%。而歸屬於母公司股東的淨利潤5.13億元，同比下降17.9%。實現歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤為4.99億元，同比下滑了25.65%。

格力地產近年營收規模增長呈現放緩態勢，2015年-2018年，格力地產營業收入分別為25.4億元、31.2億元、31.3億元、30.78億元。在過去幾年中，格力地產始終沒能走出珠海布局，這也一定程度上降低了其規模快速擴張的可能性。據其財報數據顯示，2018年格力地產營業收入中，九成以上來源於珠海區域的貢獻。

長江商報記者梳理發現，在公司最新2019年一季報的財報中，公司的账面資金僅22.41億元，負債已超過200億元。格力地產第三期中期票據募集說明書顯示，根據公司營運狀況，其短期資金缺口為119.7億元。另根格力地產規劃，2018~2020年在建及擬建項目計劃投資82.44億元。

近期，格力地產又以頻繁股份回購動作重振市場信心。近半年來，格力地產已經進行四次股份回購，共耗資約6.89億元，約佔公司總股本的6.95%。

半年四次股份回購

格力地產是一家集房地產業、口岸經濟產業、海洋經濟產業以及現代服務業、現代金融業於一體的集團戰略化企業。

克而瑞研究中心近期發布《2018年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》，格力地產並未上榜。

事實上，格力地產近年營收規模增長呈現放緩態勢，2015年-2018年，格力地產營業收入分別為25.4億元、31.2億元、31.3億元、30.78億元。2015年至2017年，協議銷售面積從16.22萬平方米降至15.21萬平方米，隨後下滑到了6.3萬平方米；協議銷售金額從2015年的31.02億元縮減為2017年的18.42億元。

不過今年一季度，這家至少有40家公司位於珠海的企業，似乎在發力走出低谷。2019年一季度，該公司實現營收17.24億元，同比增長100.38%。歸屬於上市公司股東的淨利潤為2.29億元，同比增長6.74%。而截至今年一季度末，格力地產總資產為309.74億元，較上年末增長4.4%。

值得注意的是，格力地產近期又以頻繁股份回購動作重回大眾視野。6月13日，格力地產啟動了新一輪的股票回購，根據方案本次回購的資金總額將在人民幣2億元至4億元之間。

這已經近半年來，格力地產第四次回購股份。截至2019年6月19日，格力地產已經進行四次股份回購，共耗資約6.89億元，累計回購143,330,801股，約佔公司總股本的6.95%。

財經評論員嚴躍進指出，對於格力地產來說，股份回購其實或和股價低迷有關，回購也是為了防範外部各類惡意增持。所以頻繁回購本身也是企業管理層的策略，有助於穩定股權結構。

現金流連續三年為負

業績倒退的同時格力地產也面臨著資金壓力。截至2018年12月31日，公司總資產為296.69億元，歸屬於母公司股東權益為81.96億元，公司資產負債率為72.34%。

長江商報記者梳理發現，2013年-2018年，格力地產的負債合計五連升，分別為126.70億元、151.96億元、166.51億元、190.18億元、195.04億元、214.64億元，資產負債率在70%-80%之間徘徊，一直處於高位。

與此同時，資金鏈進一步承壓。2016年-2018年，格力地產經營活動產生的現金流量淨額連續三年為負，分別為-12.35億元、-21.02億元、-12.17億元。這三年期間，格力地產分別實現營收31.22億元、31.3億元以及30.78億元，業績表現平平；而其存貨周轉率分別為0.11次、0.09次、0.09次，長期處於較低水準。

對於企業是否存在資金不足導致的“連鎖反應”，格力地產公開稱，公司的開發理念不同於其他強調高周轉的公司，以“精工細作”為項目開發理念，以“見細入微，精益求精”的精神創建精品工程，始終把產品質量放在第一位。同時，公司現有項目主要位於粵港澳大灣區、上海自貿區等優越的地理位置。其將繼續加大銷售力度、促進現金回流、提升流動性和財務效益。2019年第一季度，公司已實現經營性現金淨流入。

自2018年4月以來，格力地產采取了密集的融資手段，2018年4月格力地產發行不超過30億元的公司債券，並先後發行兩期中期票據，發行規模合計10億元。5月31日，格力地產發布公告稱，擬向交易商協會申請注冊發行總額不超過30億元的長期限含權中期票據，主要用於補充公司流動資金、項目建設及其他符合國家法律法規及政策的企業經營活動；7月2日，格力地產再發行總額不超過12億元的公司債券。

轉型成效不佳

在加速開啟疆擴土的當下，房企紛紛走向規模化的發展道路，布局全國版圖。相比之下，格力地產的發展路徑卻頗為保守。

堅持“立足珠海，區域布局”發展戰略的格力地產，始終沒能走出“珠海”布局，除了大本營珠海之外，目前拓展的城市僅有上海和重慶。據其財報數據顯示，2018年格力地產營業收入中，九成以上來源於珠海區域的貢獻。

截至2018年12月31日，格力地產僅在珠海和重慶持有近70萬平方米待開發土地面積。而與其同為珠海市屬國企的華發股份擁有土儲750.04萬平方米，並在深耕珠海市場的同時，布局了華南、華中、華東、華北等經濟較為發達地區的一二線城市。

據官網顯示，格力地產目前的核心項目有五個，包括格力海岸、上海前灘項目、重慶兩江項目、珠海公路口岸項目、洪灣漁港、靜雲山莊，且格力海岸、珠海公路口岸項目、靜雲山莊三個項目皆位於珠江。其他地產業務則限定在了上海和重慶等為數不多的城市，就連在2017年7月4日拿下的6宗商業等地塊也都位於珠海。

近年來，格力地產因布局城市局限、新業務拓展鮮有效果等原因，致使銷售在近年來屢屢受挫，轉型遭遇瓶頸期。

2013年，格力地產啟動內部結構調整和產業升級，開啟多元化之路，形成“房地產業、口岸經濟產業、海洋經濟產業、現代服務業、現代金融業”五大產業並進的發展格局。

其中2014年試水的“深藍資產”業務，作為重點轉型方向。格力地產表示，公司產業布局理念及定位與《粵港澳大灣區規劃綱要》中“大力發展海洋經濟”，“構建現代海洋產業體系，優化提升海洋漁業、海洋交通運輸”，“加快發展港口物流、濱海旅遊”等規劃高度契合，為公司發展提供了機遇。

不過，截至到目前，“深藍資產”的業績貢獻還未取得明顯成效。在其2018年30.78億元的營收中，有23.89億元貢獻自房地產業務，佔總營收的77.62%。

“2018年，格力地產將企業發展戰略升級為‘立足珠海，區域布局’，這使項目限定在少數城市，讓其在抵禦政策風險方面很難分攤風險，一定程度上也為其減少了利潤回收的可能。”嚴躍進向長江商報記者表示，從走出去的角度看，其實也說明後續在城市拓展和開發方面需要積極做把控。

為滿足公司未來生產經營需要，格力地產2018年年報已透露，該公司已提請股東大會授權公司經理層決定並具體開展總額不超過100億元的購買土地事項。今年，該公司明確提出要持續拓展新項目，在全國重點城市加大布局力度。