「退燒」中的蘇州樓市

開發商年中花樣衝刺銷量 頻打「偷面積」擦邊球

作為「房價四小龍」之一的蘇州樓市，今年開年之後就一路狂飆突進，高燒不退。不過，隨著政策緊箍咒的陸續頒布，蘇州樓市開始降溫。

近日，蘇州樓市調控新政落地後的首場土拍結束，土地市場降溫效果明顯。據了解，此次土拍上，成交住宅及商住用地共9宗，成交總價為176.8億元，其中住宅地塊成交最高溢價率為22.8%，另有4宗地塊在開拍後沒有新增競價便直接成交。

不過，在樓市出現「退燒」跡象之時，各開發商為了衝刺年中銷量，一些違規現象暗流湧動。《中國經營報》記者近日實地走訪蘇州樓市發現，多建案推出團購優惠活動，不少開發商還將「贈送面積」作為行銷的噱頭，還出現了「代辦戶口」、複式挑空戶型「偷面積」等現象。

此外，鄭州綠都地產集團股份有限公司（以下簡稱「綠都地產」）在姑蘇區開發的別墅項目綠都姑蘇雅集，容積率低於國家限定的標準。該公司品牌方面負責人回應稱，已按照土地規劃要求進行開發，由於古城風貌保護政策的關係，房地產項目限制開發高層住宅，蘇州主城區部分低密度項目同樣出現容積率低的情況。

針對銷售「贈送面積」的亂象，雅居樂地產控股有限公司相關負責人回復記者稱，其蘇州項目在2016年5月取得地塊之後，隨即進行產品報規，就是目前在售的複式產品。項目從報規、施工到銷售，整體都嚴格按照國家規定執行。「複式產品最大的賣點是額外延展面積較多，性價比較高。目前，項目施工完全按照已通過的報規圖紙。」

花式促銷

在樓市升溫的背景下，蘇州多家房地產的建案推出「特惠房源」和「總價返點」等優惠活動。為了促進銷量上漲，部分項目甚至將「贈送面積」「代辦戶口」「落戶積分可操作」作為宣傳的賣點。

近日，記者實地走訪了位於蘇州市相城區禦窯路1699號中糧天悅項目售樓處。一名銷售人員介紹，在售房源中只有20棟和25棟的140平方米的洋房，精裝修交付，均價3萬元/平方米，總價在460萬~480萬元之間。

在140平方米的樣板間內，銷售人員表示，除去常規的「陽台送一半、飄窗全送」外，如果按時簽約的話還可以享受9.9折，優惠將近5萬元。

在相城區安元路的海名都項目、蠡塘河路的南雅居樂·新樂府項目，記者同樣了解到上述贈送面積的情況。其中，雅居樂·新樂府項目一名接待的銷售人員以130平方米的複式戶型為例，二層的挑空部分可進行澆築，到手房源的面積可增加30平方米。

7月3日，蘇州市相城區房地產開發管理科相關負責人回應，不存在「偷面積」的說法，如果是複式戶型的房源，挑空的面積做了後期澆築，那就是改變原有的規劃用途。「並非所有的項目都不能澆築，如果有需要的話，可向有關部門諮詢辦理手續。」

克而瑞城市投資部環滬區域總經理鄒婷表示，飄窗、陽台贈送面積為常規贈送，在建築規範越來越嚴的情況下，開發商重提贈送是為了增加銷售亮點，也是為了年中業績衝量，借勢去化頂底等次級庫存。

而在姑蘇區人民路泰華東樓南側的綠都姑蘇雅集項目，一名置業顧問介紹，在售房源的戶型是450平方米，包括地上三層和地下兩層，以毛坯形式交付，容積率為0.7。綠都地產的官網介紹，該物業類型為別墅，容積率也顯示為0.7。

然而，國土部（記者註：現為自然資源局）近年來對用地容積率控制標準一直採取限定的做法。2012年6月18日，國土資源部和國家發改委聯合發布通知，新的限制、禁止用地項目目錄增加了住宅項目容積率不得低於1.0（含1.0）的限定。綠都姑蘇雅集別墅項目的容積率已低於這一規定。

公開資料顯示，綠都姑蘇雅集項目由綠都地產的全資子公司蘇州綠熙置業有限公司開發建設，是綠都地產進駐蘇州的首個項目，共規劃有61棟樓。

蘇州市自然資源與規劃局開發利用處一名負責人表示，一些地塊在出讓時，規劃部門會出具規劃申請條件，然後嚴格按照條件上市，容積率的問題或許與當時規劃條件的設計有關係。

記者從權威渠道獲知，綠都姑蘇雅集所在的蘇地2016-WG-42號地塊於2016年9月22日掛牌出讓，土地性質包括商服用地和城鎮住宅用地兩種，面積達到18129.8平方米。其中，商服用地容積率小於1.7（含1.7），城鎮住宅用地小於0.7（含0.7）。

對此，綠都地產品牌方面負責人回應稱，上述商服用地將開發為小區的商業配套建築。

業內人士分析認為，開發企業對於雙拚、聯排等低密度住宅一般採取「高低配」的做法，即通過高容積率的產品來平衡低容積率的產品，進而達到利潤的最大化。只是項目銷售之後，由於同一個項目中不同價格和建造品質的差別，容易出現業主之間的糾紛或者維權事件，仍需相關部門加以重視。

退燒趨穩

公開信息顯示，2019年一季度的蘇州土拍市場上，競價次數在幾十輪甚至上百輪的情況頻現，首創、大華等房企首入蘇州。二季度則持續高熱，4月一周內出現了3個地王，房企拿地熱情高漲。克而瑞數據顯示，2019年上半年，蘇州出讓的25宗涉宅經營地塊中，僅4宗地塊底價成交，其他全部溢價成交。

克而瑞數據顯示，2019年上半年蘇州市區商品住宅成交均價21481元/平方米，同比上漲8.5%。不過，隨著蘇州市政府在5月份連出調控政策，包括限售、下調出讓土地市場指導

價等多種舉措，蘇州樓市漸趨穩定。

7月11日，蘇州樓市舉行了下半年的首場土拍。據了解，本次成交的9宗地塊溢價率明顯下降，最高為22.79%，最低僅為0.62%，平均溢價率為16.1%。同時，值得一提的是，統計數據顯示，此次報名參加住宅用地競買的房企，相比今年上半年有明顯減少。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，蘇州後續在土地等方面都會有一定的措施出來，下半年再出現類似「小陽春」的情況不太可能，最大的可能就是成交量還是維持在一個比較好的狀態，但是價格漲幅會越來越慢。「調控肯定是有效果的，只不過因為它前期比較熱，讓它一下子全部完全降下來，還是有一定的難度的，它是一個慢慢降溫的過程。下半年成交量可能會有一定的收縮。」

諸葛找房數據研究中心分析師嶽蒙蒙認為，住建委點名預警後，蘇州緊急加碼樓市調控政策，目前蘇州宣布下調土地的指導價格後，又將兩宗居住用地的限高和容積率指標調高，市場出現降溫預期，預計下半年蘇州土地市場會出現適度降溫，房企拿地積極性有所下降，土地市場更加理性。