樓市步入新周期： 房地產銷售四年來首次負增長

　　本報記者 宋興國 實習生 范孜恆 北京報導

　　樓市開局不利。

　　3月14日，國家統計局發布2019年1-2月份全國房地產開發投資和銷售情況。

　　數據顯示，1-2月，全國建案銷售面積14102萬平方米，同比下降3.6%；建案銷售額12803億元，增長2.8%，雙雙創下2015年6月以來的新低。

　　中原地產首席分析師張大偉指出，樓市告別43個月長周期牛市，房地產進入新周期。。

　　但作為樓市輪動效應開始的“風向標”區域，一線城市的樓市在2019年迎來回暖跡象，長期嚴調控下，需求“復甦”帶來的“小陽春”能否最終變為“盛夏”，在當前的“穩地價穩房價穩預期”基調下，被認為可能性不大。

　　3月14日，國家統計局新聞發言人毛盛勇表示，當前房地產市場進入了新的發展階段。按照中央關於房地產“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，同時，加快長效機制的建設，廣大消費者和投資者更加清醒地、更加理性地對待購房行為。隨著長效機制的不斷完善，房地產市場將來會保持平穩健康發展。

　　大周期結束？

　　“感覺就像是在官方宣傳2015年來的這輪周期正式結束了”，3月14日，一位東北地區的地產商向21世紀經濟報導記者感歎。

　　國家統計局的數據顯示，投資層面，1-2月全國房地產開發投資12090億元，同比增長11.6%。房地產開發企業土地購置面積1545萬平方米，同比下降34.1%，土地成交價款690億元，下降13.1%。照此計算的土地購置均價4466元/平方米，同比上漲31.9%。

　　銷售層面，建案銷售面積14102萬平方米，同比下降3.6%，2018年全年為增長1.3%。建案銷售額12803億元，增長2.8%，增速回落9.4個百分點。照此計算的前兩月全國建案成交均價為9079元/平方米，同比上漲6.7%，漲幅比去年全年收窄4個百分點。

　　21世紀經濟報導記者注意到，其中多個數據，創下近年來的歷史新低。

　　其中，房地產開發企業土地購置面積同比下降34.1%，這是2009年3月以來的最大跌幅；建案銷售面積同比下降3.6%，是全國建案銷售面積43個月以來首次出現負增長。此外，建案銷售額12803億元，增長2.8%，這一增速同樣是2015年6月以來的新低。

　　有分析人士表示，從現有情況來看，2018年的房地產銷售紀錄很難被打破。從2018年四季度至今，市場上漲乏力，樓市的轉捩點已經出現。

　　對此，有前10強房企高管告訴21世紀經濟報導記者，銷售下降一方面是因為去年三四線城市透支嚴重，因而返鄉潮如預期一樣沒有大面積出現。另一方面，房價已至高位，購買力提升和需求釋放需要時間。

　　實際上，在熱點城市受到調控嚴格限制的背景下，三四線城市在棚改等政策利好下的樓市火熱，被認為是2018年全國建案銷售面積和金額創下歷史新高的重要拉動力。

　　不過，進入2019年後的一些數據和現象則表明，三四線城市樓市同樣開始走弱。

　　易居研究院發布報告顯示，2019年1-2月，其所監測的40城新建商品住宅累計成交面積同比下降13%。其中，18個三四線城市累計同比下降21%。

　　同時，被認為是市場下行重要標誌的樓市“止跌令”，2019年以來也屢有消息傳出。3月6日，江西省贛州市贛縣區住房和城鄉建設局向房企發布了一份名為“停止特價房銷售”的文件。文件要求，房企停止低於申報價格的“特價房”銷售。

　　而中部某四線城市的售樓處工作人員趙海洋（化名）對此也深有感觸。他告訴21世紀經濟報導記者，他所在的項目，去年一期項目在售時，大年初一有三個打工返鄉客戶想要買房，因為只有導購值班沒能成交。今年二期項目開盤，公司在大年初一到初三安排了收銀員和出納值班，結果“沒人來看房”。

　　一線“小陽春”調查

　　而作為樓市風向標的北京等一線城市，市場則出現了“小陽春”的傳聞。

　　中原地產研究中心的數據顯示，2019年前兩月，北京普通住宅和別墅成交套數超過3800套，而去年同期則只有1600余套。

　　另外，市場預期的復甦被認為格外重要。3月14日，北三環附近一家中介門市的經紀人告訴記者，2017年他所在的門市二手房帶看量一度跌到每人每月5-7組新增帶看，2018年以來處在持續恢復狀態，今年以來達到了20組左右。

　　不過，從價格來看，儘管有部分新房項目傳出提價通知，但在北京市場佔主體的存量房市場，價格變動還不明顯。記者使用“諸葛看房”APP搜索朝陽區東壩附近房源，除一套房源外，前十套房源的掛牌價顯示其近期內均未有調價歷史。

　　3月14日，一位預備在亞運村附近買房的購房者也告訴記者，他所關注的區域，有多套600萬總價左右的房源在近一兩個月來成交，但價格與之前基本持平。

　　而鏈家數據則顯示，2019年2月北京二手房均價為59898元/平，較2017年3月的高點下跌11.3%，但相比2018年全年均價同比下跌3.3%，已經止跌企穩。

　　這一輪一線城市在市場壓抑過久後，需求釋放帶來的回溫，到底是否會成為新一輪周期來臨前的“前奏”，還需要驗證。

　　貝殼研究院近日發布報告稱，北京317調控後新增帶看量大幅減少，在2018年和2019年的春節後都出現了復甦。當前帶看絕對量仍明顯低於調控前，約為2017年同期的60%左右，且今年帶看量已於3月第一周出現回落，預計後期市場活躍度有所下降。

　　也有觀點認為，這還需要看後續政策的調整。以北京為例，張大偉表示，首先，北京2018年的開工項目將在未來形成供應量井噴；其次，北京市場此前在2018年也出現過小陽春，但很快恢復平穩。“小陽春能不能持續的最關鍵因素是信貸杆杠的變化”，他說。

　　而上述前十房企高管則告訴21世紀經濟報導記者，各地的政策放鬆只是微調，“樓市不會再有火熱的盛夏，大力度、大規模的刺激政策不會再有效也不會再來；樓市也不會再有寒冷的冬天，房價相對穩定，市場信心會有所恢復。”

　　（宋興國 范孜恆）