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蘇州樓市鏡像:一半冰山 一半火焰

編者按/近日房地產市場調控再出重拳,住建部會同多部委聯合印發了《關於在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為 治理房地產市場亂象專項行動的通知》,決定於2018年下半年,在30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。不過重拳之下,部分問題依然未解,為此,《中國經營報》記者兵分幾路,對於被點名的典型城市樓市進行全方位調查走訪,今日起本報將陸續刊登該組系列調查報導。

今年以來,蘇州樓市調控未見松懈。《中國經營報》記者實地走訪中了解到,上半年蘇州新房銷售兩級分化明顯,呈現出一半冰山、一半火焰的態勢:高性價比項目開盤秒光,而部分高地價建案卻少人問津,成交低迷。

蘇州房地產市場的噴薄之勢早在2016年就彰顯出來,彼時,蘇州房價增長速度全國領跑,也催生了蘇州地王的迭代更新。然而進入2018年,地王的刷新速度明顯下降。同時,早期地王也面臨著入市難題。其中仁恆、中鐵建等地王項目入市緩慢,“裝睡曬地皮”。

記者走訪中看到,姑蘇正弘府、東原千潯等項目在銷售過程中將超大贈送面積作為產品賣點,或涉嫌違規“偷面積”。針對公司蘇州市場的發展以及項目銷售過程中存在的問題,記者致電弘陽地產蘇州公司相關負責人章垠才,對方表示不便進行解答。

此外,近日中海地產位於蘇州的項目中海禦景灣一起男童意外墜樓身亡事件引起外界關注,多位業主認為,小區單元樓樓道的護欄存在安全隱患。針對蘇州項目安全隱患以及公司區域布局等問題,《中國經營報》記者致電致函中海地產方面,相關負責人回復表示:“已和蘇州溝通,具體涉及業務線正在會商。”不過,截至記者發稿前並未收到針對具體問題的回復內容。

“地王”涉嫌違規“偷面積”

從蘇州市住建局網簽數據來看,2018年上半年,蘇州樓市建案套數、面積和金額的“三冠王”為新城,銷售總金額近40億元。不過,此前記者走訪蘇州樓市了解到,金輝姑蘇銘著、國瑞熙墅等地王項目去化並不理想。

另據了解,自2018年1月中鐵建斬獲樓面價43167元/平方米的蘇州地王之後,近6個月的時間內,其蘇州地王的“江湖地位”並未被撼動。近日,記者實地探訪中鐵建位於姑蘇區北園路以南、蘇州檔案館旁的蘇地2017-WG-47號地塊發現,該地塊被開辟為停車場,暫無動工跡象。

日前,記者實地走訪仁恆位於姑蘇區乾將東路以北、倉街以東的蘇地2016-WG-46號地塊看到,項目與半年前相比變化不大,仍處於“曬地皮”狀態,靠近乾將東路一側為停車場,地塊內荒草叢生,靠近蘇州耦園的土地已進行地塊平整。市場分析人士認為,短時間內蘇州地王幾乎不存在更新的可能。

研究機構的統計數據顯示,2018年上半年蘇州市場兩級分化現象明顯。既有高性價比項目的開盤秒光,也有半年幾套或十幾套成交量的低迷表現;既有惜售,也有遲遲未能入市的“難產兒”。

其中,弘陽地產於2016年競得的甪直板塊地王項目已進入銷售階段,記者查詢蘇州市區建案銷售網上管理系統發現,2017年8月18日和2018年6月22日,姑蘇正弘府(備案名:甪源名築)共獲得764套住宅房源銷售許可證,截至7月3日仍有738套可售住宅房源,網簽率為3.4%。

近日,記者實地走訪蘇州市吳中區甪直大道與甫澄北路交匯處的姑蘇正弘府項目時,銷售人員介紹稱,一套兩室的110平方米的小高層產品有大量贈送面積,通過改造最多可變成四室,大大提升了得房率,該做法或涉嫌違規“偷面積”。

對此,蘇州市吳中區住房和城鄉建設局相關工作人員表示:改變房屋結構如果屬於違章搭建肯定是不允許的,建案在銷售過程中如果存在誇大宣傳或不當承諾,也可以及時向其反映,並提供相應證明材料。

同時,記者以購房者身份實地走訪東原地產2016年競得的地王項目東原千潯了解到,項目在售疊墅房源戶型為上疊118平方米,下疊208平方米,總價400萬~680萬元/套;景墅產品建築面積中間戶約125平方米、邊戶約135平方米,總價280萬元/套起。

根據銷售人員介紹,一套125平方米的景墅產品,上層和下層均有大量贈送面積,客廳上方的挑空部分可以搭建樓板,再改造成一個房間。“實際上就是偷面積,這樣得房率將大大提升。”記者針對這一情況聯繫東原地產方面進行採訪求證,對方表示:“東原千潯項目的戶型設計均通過政府有關部門報批,符合蘇州政策相關規範,是我們因地製宜進行戶型結構優化以及創新室內太空設計所呈現出的。2018年1月22日,蘇州市規劃局對新開發項目的戶型結構及規劃設計的要求進一步細化,所以從另一個角度,千潯項目的太空設計優勢在市場上屬於絕對稀缺的產品。”

蘇州市相城區住房城鄉建設局相關工作人員表示:“建案銷售過程中的確有贈送面積的現象,但是私自改建的部分不會體現在任何正式文書中,購房者如果覺得銷售人員涉嫌誇大或虛假宣傳,可搜集證據向市場監督管理局進行反映。”

中海項目“折戟”蘇州市場

在中鐵建、仁恆等高地價項目進度緩慢,弘陽、東原等入市地王銷售或涉嫌違規的同時,記者走訪中了解到,近日,扎根蘇州市場多年的中海地產也陷入了輿論風波。

近日,中海地產位於蘇州的項目中海禦景灣一起男童意外墜樓身亡事件引起外界關注。多位業主認為,小區單元樓樓道的護欄存在安全隱患,雖然其高度是1.2米,但其中60厘米是護欄,60厘米是底座,孩子很容易攀爬,發生意外。

6月26日,記者實地走訪姑蘇區虎殿路與藕前路交匯處的中海禦景灣時,墜樓男童家人介紹,孩子今年11歲,當日下午放學後,其從23樓家門外的連廊處不慎墜落。記者到訪當日,孩子墜落處依然放有花圈,外圍拉上了警戒線。

男童家人帶記者來到23樓的空中連廊,從該樓層向下張望讓人心悸。記者注意到,高度約1.2米的護欄,有一半為磚牆底座,可輕易攀爬。業主稱,孩子出事後,開發企業緊急在樓道的牆壁上貼上了“請勿攀爬”的標誌牌。

據了解,早在2015年入住時,就有業主和開發商提出希望加高護欄,但一直未被采納。在業主們看來,小區樓道護欄設計存在較大安全隱患,同時小區樓棟門禁處於癱瘓狀態等。

針對小區存在的安全隱患和物業服務問題,記者聯繫中海地產方面,截至發稿對方未對具體問題進行答覆。

據了解,中海地產是較早進駐蘇州市場的品牌房企之一。公開資訊顯示,2004年4月中海競得園區湖濱一號項目地塊,正式入駐蘇州市場,截至目前已開發25個項目。

2017年,在土儲告急的情況下,中海地產接連斬獲6塊優質地塊,其中也不乏地王項目,例如,2017年9月蘇園土掛告[2017]第01號落下帷幕,兩宗地共計吸金35.9億元,體育公園板塊時隔兩年再度誕生“地王”,中海以23231元/平方米的樓面價再入湖東。

今年3月,該地塊的批前公示出爐,共涉及16萬平方米的宅地規劃(共818戶)以及5.06萬平方米的自持商業用地規劃(包括酒店式公寓、養老、居委等用地)。據了解,目前項目位於蘇州園區久光百貨西廣場的城市展廳已公開,不過具體開售時間待定。

同時2017年10月,中海以11.5億斬獲的蘇地2017-WG-32號地塊,成交樓面價24105元/平方米,溢價率41.79%。同場土拍中,中海還競得了另外兩宗地塊,分別為33號地塊,成交樓面價23141元/平方米和34號地塊,成交樓面價23787元/平方米,三宗地塊為連體地塊。

日前,蘇州市工業園區管委會網站發布了中海青劍湖32號地塊的批前公示,根據公示,該地塊規劃為14幢小高層住宅(11幢9層建築、3幢10層建築),總建築面積為70135.65平米,容積率為1.8。地塊屬於住宅用地,競拍時設定了市場指導價,因成交價超過了市場指導價的10%,因此按照規定,這宗地日後所建房產為成屋銷售。

市場觀察人士提出,這對於開發商而言將大大提高資金風險,對其開發能力也意味著更強的考驗。

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