江浙崛起樣本金華：藏富於民 大概是樓市最好的支撐

公元1134年，繈褓中的南宋根基未穩，金兵南下。

五十一歲的李清照，躲戰亂第三次來到這個城市。一向婉約如她，大概是登上城中視野最好的八詠樓，被婺江逆流西去震撼到了。

一筆揮灑，“水通南國三千里，氣壓江城十四州。”

這裡，就是金華。

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這首著名《題八詠樓》中，還有一句，“江山留於後人愁"。“地處金星與婺女兩星爭華之處”，金華，一個浪漫的名字，也暗示這個城市多舛的注腳。

掌控者浙江的幾何中心，不控制金華，就沒辦法將整個浙江粘起來。所以明時寇患，清初義軍，太平戰亂，抗日戰爭，這個城市一次次被打碎，但每一次都在韌性中復甦。

這種骨子裡的韌性，很難被時間衝刷。

2015年，電視劇《雞毛飛上天》在全國熱映，口碑爆棚。主角著擔子，走街串巷，“雞毛換糖”，濃縮一代中國人改變命運的奮鬥，給人留下了深刻映象。

故事的背景，就在金華義烏。

吳曉波在他的《激蕩三十年》寫道，“在1980年之前，很少有人知道義烏這個小縣城，而且窮到人均年收入僅88元。”

而一個城市的韌性，通常能在低谷中顯現出來。

1982年年底，有個人叫謝高華，做出了他一生中最頑強的決定，正式開放“稠城鎮小商品市場”。

從那年起，一股勁火，燒遍了金華的每一寸土地，燒出永康的五金，東陽的木刻，橫店的影視。

也許大多數人沒有嘗過金華的火腿，也忘了中小學的課本中《記金華雙龍洞》和《送東陽馬生序》，但基本逃不脫兩件事，來自義烏的小商品和橫店拍出的影視劇。

市調中，在晚上擼串時，我和本地的朋友打趣說，“你們金華這個城市，很像貼身內衣，明明每個人都用著，但就是一時半會想不起來。”

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伴隨著金華內生力量的野火燎原，整個城市布局在張開。

1984年的金華，還是一座位居江北的小城，而這裡就是金華的市中心，江北板塊。

萬佛塔的佇立，在述說著這裡的深厚的底蘊；銀泰和人民商場的興旺，宣示著這裡的老牌成熟；金師附小和四中的成績，延續著這裡的文脈綿長；禦江帝景，湯臣一品般的存在，標的著這裡的圈層。

金華人的“精神圖騰”，尖峰山，在這裡為江北的背書。

江北，是金華沒有破綻的區塊，理所應當的有著，金華樓市的天花板，2萬3,4均價。

但較早的發育度，讓江北成為金華最分化板塊。有無學區，有無電梯，新舊品質，好比一把定價卡尺，在1萬+到3萬+遊離。

本質上這是一件老生常談，但又無從回避的事，市中心每一塊土地都如時間的沙漏，只見流走，而不曾補回。

看起來無地的市中心，似乎可以告一段落了。

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“三面環山夾一川，盆地錯落涵三江。”

北方金華山脈的阻隔，天然要求金華謀求跨江格局，也注定了，水是這座城市的靈魂。

跨江，江南板塊，這是繼江北之後第二大成熟板塊。

伴隨市政府搬遷後的多年發展，雙龍和八一主乾道逐步清晰，世貿商圈的孕育成功，再加上不錯學區加持，1萬8,9的均價，與北岸遙相呼應。

但這並不是江南板塊的爆破點所在。

依托江南板塊，向南生長，達到湖海塘，眾多品牌房企紛紛在這裡圈地跑馬。原因無他，優越的生態湖居，良好的城市界面，不僅對城區的新貴引力強大，還能虹吸周邊縣市的富人。

2萬+的均價，預示著又一個富人區在逐步成型。

差不多和湖海塘同期，跨過武義江，東面的多湖CBD，從白紙中代謝而生。

金華新一代商業，萬達商圈落位時機恰當好處，隨後各種金融機構也紛遝而來，大劇院等公共設施也應約兌現，能拿下公園“奧斯卡”的燕尾洲公園一筆點睛，一座金華極未來感的現代之城，慢慢浮現。

當然，沒有一座優質CBD會顯得掉價，2萬2,3的均價，讓進入這裡的門檻，同樣不低。

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其實梳理下來，你會發現整個金華成長的軸線，從江北起步，到江南機甲狂潮，直至江東多湖崛起，一條逆時針的，沿江城市主軸線，脈絡明晰。

以此為基點，金華向東西發力。

再往西走，婺城新區，取用了已普遍證實可行的產城融合模式，1萬+的均價，給了金華剛需的更多選擇。

東部的金義都市區，要承接金華義烏融合的重任。

這樣，金華的城市骨架徹底舒展開了，未來不管是導入產業還是引流人口，預留的準備，都非常充分了。

而這，僅是金華的一條賽道。

我們往往詬病棚改帶給城市的震蕩，而忽略了隱藏在棚改中升級機遇。這點上，金華在棚改的規劃和城市的開發上，保持了相當的節製性和前瞻性。

給大家分享一個建案，綠城開發，規模不小，還有輕軌，品相看起來也不錯，那麽這樣的建案要賣多少錢。

然而，這是金華的一處拆遷安置房。

這背後需要隱藏了多大的克制和努力。這樣的節奏，同樣折射到土地出讓，這種最能考驗城市智慧的事情上來。

這次，城市最有價值的區塊，江北市中心，還是發現，這樣克制和留白的智慧。

從任何維度，江北的空間拓展，已完全封死，能做的唯有像細胞那般，新陳代謝式的時間升級。

想象下，在陸家嘴或者外灘，哪怕有那麽一小塊預留地塊，將是怎樣慘烈的場景。而在金華市中心商圈和濱江景觀之間，還預留了一片的大面積地塊，簡稱二七地塊。

從任何角度來說，整體地塊氣質都非常優越。CBD可以鬥轉星移，山水永不落幕，朝南婺江玉帶腰環，江心的五百灘公園綴成玉扣。

銀泰商圈和金師附小和四中的老牌，注定未來的配套的下限，就是這個城市的上限。還有北部的金華站，能源源不斷為二七地塊補缺流量和產業循環。

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可真正讓人折服，是對地塊的運籌。

作為面積不小的規模地塊，總計近千畝，如此規模，底層上就要求，規劃控制的要相當前瞻，住宅商業和公共用地尺度精準的拿捏，高中低的容積率都沿江依次配置。

這就注定了，以後地塊的界面，會很乾淨，富有遞次感。

而真正讓人感慨的，是城市對於地塊的態度。

其實二七地塊，最早由來，是源於金華火車站所在。也見證了城市的一切，而怎麽對待城市歷史的載體，很考驗城市段位。

這點上，金華就很細膩，沒有一味因為缺錢而盲目的全盤出讓，選擇性的保護更能激發地塊的韻味。

為了長久留存住這份的消散回憶，金華將大力氣去營造一個以火車博物館為主題的公園，還吃力不討好的去改造目前濱江道路。

一個城市能走多久的將來，就看他能留下多久的過去。

有時候，你不得不感慨，一個城市的韌性，貫穿於城市元素的點點滴滴，才能誕生，義烏的小商品，永康的五金，橫店的影視這些神奇的產業。

市場反饋也很直接，其中的5.82公頃地塊，早已讓某國企收入囊中，做出了當前金華的最高均價建案，在前不久的首期開盤近乎日光。

金華過冬的樓市，似乎一下子盤活，這讓緊鄰的11.26公頃位置更佳的地塊，在即將到來的招拍掛中，面臨更加激烈的不確定性。

但反過來，除了地塊的優越，你又不能忽略金華的底子。

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金華的經濟，在強手如雲的浙江，也是穩步增長的動能，還佔據了中國快遞業的“半壁江山”

而居浙江要害之中的樞紐地位，則給了金華難以衰落的護城河。

而且隨著長三角擴容的延展，浙江的四大都市圈順勢而出，金華當仁不讓要擔當浙中的未來。

勢能的繼續下沉，金義都市圈一體化，是必然的要到來的現實，金義東輕軌已經真金白銀的玩實戰了。

這意味著，越來越多原本松散的縣市，將向金華靠攏。市調中，我也發現越來越多縣市土豪，選擇在金華追求更好城市生活。

其實一路開車過來，滬昆高速沿途5層小洋房極其普遍，藏富於民，大概是樓市最好的支撐。

這次金華之行，我還看到一點點特別，在金華的每一個人行道口，哪怕是短暫中途停留，也要放上這樣一個遮陽亭。

為什麽十大宜居城市的常客是金華，為什麽“全國文明城市”這麽含金量稱號的地級市第一是金華，往往在城市細節中，給出答案。

我不知道，該說精細呢，還是窺視了某種靈魂，也許從金華身上，能給我們眾多主流城市以啟迪。

做好善待個體的本分，還有就是，如果婺江都能自東向西爭取上遊，那城市如果沒有夢想，那麽和工地有什麽區別。

但我想我們無論用怎樣眼鏡去看待金華，金華人真正想說的，應該是我晚上在金華溜達時，拍下的標語：

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最後，那個11.26公頃的住宅地塊（R21），零售商業用地(B11)即將招拍掛，其中住宅用地1.8到2.1之間容積率，在如此市中心的位置，可以說拿出金華的最大誠意。

而隨著樓市的回暖，這個春天，我還悄悄發現，金華的樓市庫存，不經意間，在接近6個月去化周期的庫存警戒線。

而其中板塊庫存最少的，沒有什麽懸念的就是江北了。

而這，將給這次土拍，製造最大的懸念。