清明前夕，米宅北京團隊在天津深度調研了四天。
這四天時間，我們走遍了城六區、環城四區、濱海新區、武清和寶坻，行程超八百公里，走遍了天津大街與小巷，深度觸摸了這座古老城市的心跳和脈搏。
現在的我，敢說開始懂這座城市，可是，卻不知如何下筆。
1
天津樓市現狀
開篇之前，我想先講一講大家最關注的問題，天津樓市現在怎麽樣了，可以入場了嗎?
首先，我要告訴大家，天津的房價，已經實實在在的降了，而且，降幅還不小。
相對於去年4月限購前的最高點，目前下跌幅度普遍在20-30個點，城六區降幅略低，環城四區和遠郊區降幅更高，學區房相對堅挺，但跌幅也不小於10個點。
目前的二手房成交價基本上已跌回了16年9-10月份的水準。
這是目前天津二手房均價統計表
但是，天津的樓市邏輯又與北京不同。
北京樓市在3月份已呈現止跌企穩的態勢，不少大額資金已經開始入場，尤其在大家比較看好的通州等區域，二手房成交開始旺盛。
而天津，很抱歉，目前市場依然冷淡，沒有看到任何回暖的跡象。
今年3月份，天津二手房成交7864套，成交均價為13192元/平米，同比去年3月成交量下跌近2/3，據鏈家地產統計，近3周以來，天津二手房市場供需量持續縮減，整體的觀望氛圍並沒有改變。
大家期待的小陽春並沒有出現，天津樓市，仍然沒有復甦的跡象。
天津，北京，這兩座相鄰的超大城市，表面十分相近，實際又全然不同。
2
解讀天津
再祭出這張天津地圖。
天津是一個典型的環狀城市，天津的宇宙中心在和平區。
最優質的資源都集中在和平區，因此，和平區最貴，均價達到五萬多。
環繞著和平區的，是南開、河東、河西、河北和紅橋五區，這五個區都屬於天津的中心區，但由於每個區自身承載的價值不同，價格又各有差異，但大部分都在2.2萬--4萬之間，我說的是二手房。新盤自然更貴一些。
中心區往外，是天津的第三環，環城四區，東麗、西青、北辰和津南區，這四個區目前的房價基本在1.3-2.6萬元之間。
最外圍則是天津的遠郊區了，武清、寶坻、靜海、寧河和薊州區，目前房價在0.8-1.8萬之間。
需要單獨拿出來講的是濱海新區，濱海新區所轄的塘沽原本是天津的老城區，和中心城區一直呈雙核發展，後期，塘沽區與漢沽和大港區合並為濱海新區，成為天津發展的橋頭堡和實驗田。
天津的總面積有1.19萬平方公里，根據官方數據，戶籍人口1050萬人，加上常住人口1600萬人左右。
解放前夕，天津與北京的發展並駕齊驅，可謂不相上下。然而，後來的北京憑借首都優勢一騎絕塵，成長為如獨角獸一般的超級大都市，而天津則淪為了存在感最弱的直轄市，做為天津，自身的情愫是複雜而微妙的。
為了追趕北京，恢復往日的榮光，天津做了許多努力，其中最成功的就是開放藍印戶口，利用教育優勢吸引了大量外來人口遷入，最終成為戶籍人口超千萬的大城市。
然而，成為超大城市，僅有人口是不夠的，必須還要有經濟的支撐。
在發展經濟方面，天津政府做了很多的努力，大力建設濱海新區，在環城四區設立產業小鎮以點帶面各個突破，大力搞基建，設立天津自貿區，建設各類產業園、開發區、生態城和CBD等等。
天津政府的野心很大，誠意滿滿，起點很高。
然而，很遺憾，我很難看到它未來成功的可能性。
而且，天津代表著很多北方城市的過去、現在和未來。
3
天津的性格
解析一座城，離不開這座城市本身的性格特點。
深圳為什麽成功，因為來闖深圳的人，絕大部分家境普通或貧寒，來到深圳，除了自己，一無所有，不拚就活不下去，你在深圳，看到身邊的深圳人，眼睛裡都寫著兩個字：欲望！
有了欲望，人才能破釜沉舟，城市才能不斷前行。
而天津這座城市，寫著兩個字：滿足。
天津人對自身，對這座城市，都充滿了滿足感。
來到天津，你會這現，這是一座慢節奏的城市。天津人習慣生活在狹小的城六區，迷戀於城六區的繁華、便捷，以及厚重的歷史和文化。
在很多天津人看來，只有城六區才是真正的天津，出了城六區，那不叫天津，那是郊縣。
因此，大多數本土天津人絕不離開城六區，和平南開河西對河北河東紅橋，城六區對環城四區，環城四區對遠郊區縣，形成了一條完整的鄙視鏈。
天津人是沒有離家闖蕩的概念的，請大家回憶一下，你身邊認識的天津人多嗎?很少，或者沒有，我們在一二線城市打拚，身邊充斥著東北人、河北人、河南人、湖南人、山東人等等，但是沒有天津人。
因為天津人覺得天津已經夠好了，有吃有喝有玩，有親人有朋友，有數不清的歷史和文化。
至於教育，小學讀本地名校，大學上天大南開，生在天津已是人生贏家，為什麽還要去外地打拚?至於掙錢，夠用就行，要那麽多幹嘛?“嘛錢不錢的，樂呵樂呵得了！”
任何事情都是雙面的，天津人在享受生活的同時，也失去了銳意進取的精神。
在天津整體知足常樂文化的影響下，天津的發展節奏是不疾不徐，緩慢慵懶的。
這一點，我們從天津環城四區的很多小鎮上可以看出來。
環城四區由於區域太大，天津政府沒有足夠的資金和能力同步推進發展，於是採用在各個點建立小鎮，以點帶面的方式進行開發。
北辰的雙街鎮、北倉鎮，西青的張家窩、中北鎮，東麗的華明鎮等，都是小鎮發展模式。
遠離主城區的小鎮，本該是職住一體的模式。然而，天津的小鎮模式卻是居住為主，生活配套基本齊全，產業配套卻未能跟上。這就導致這些小鎮充滿著閑適、慵懶而愜意的居住氛圍。
當我們驅車來到這些小鎮，感覺時鐘似乎都慢了下來。
看著路線兩邊優雅的仿歐式住宅，各色咖啡廳、甜品店和悠閑的人群，那一刻，突然覺得人生何苦如此打拚，為何不停下來在這裡享受優雅的慢生活?
連我們這幾個體驗天津的異鄉人都如此有帶入感，更何況生活在天津的人們。
所以，多了一份滿足，少了一份拚勁兒的天津人，在這個競爭的時代是吃虧的。
4
天津產業
天津是一座典型的工業城市。
多年來，天津利用其港口優勢重點發展了鋼鐵、石化等重工業產業。但是，隨著中國經濟增速放緩，供給側改革和去產能，鋼鐵、石化等高耗能汙染產業受到明顯衝擊。
為解決日漸嚴重的霧霾問題，北京和環京大力推行的環保限產給了天津更致命一擊。
2017年3月，環保部下發《京津冀及周邊地區2017年大氣汙染防治工作方案》，要求重點城市加大鋼鐵企業限產力度，很多內容直指天津。要求天津對鋼鐵、鑄造、建材、焦化等重點行業實施錯峰生產，鋼鐵產能限產50%。
天津市統計局數據顯示，去年全年天津鋼材產量4374萬噸，比上年下降50%。
同樣，去年著名的天津GDP造假事件，擠完水分之後天津的GDP增速只有3.6%，下滑十分嚴重。
對於天津這樣一個連年GDP高增長的城市來說，這是一個危險的信號，甚至有人發出了天津會不會是下一個東北這樣的盛世危言。
全國、天津、東三省GDP累計同比增速
2017年，一直每年都有幾十萬人口穩定增長的天津第一次出現了負增長，常住人口總量減少了5萬人。
這其中，環保限產導致的大量中小企業關停，基建大量停工都有重要影響。根本原因還是天津經濟自身對工業和固投太過依賴，轉型難度太大。
實際上，隨著中國經濟動能的切換，天津早已出現經濟放緩的苗頭，早年的北方重工業強市紛紛沒落，包括東三省、唐山、大同等等。
為了適應改換經濟跑道的需求，天津做出了很多努力。引進了高新產業，包括金融、互聯網、資訊技術、新材料等產業集群，然而效果卻不盡人意。
我們在調研天津的路上，看到了大量的各類產業園，然而遺憾的是，空置率極高，這說明天津的產業轉型並不順利，持續發展動能不足。
天津未來的發展是讓人憂慮的。
5
天津對標北京
做為相鄰的兩座大城市，天津與北京又全然不同。
北京做為獨一無二的帝都，天然有著巨大的吸金能力，北京的獨角獸企業佔到全國半數，各類高新尖端產業雲集京城，北京從來不缺資金和人才，十萬加的房價仍然擋不住眾多的接盤俠。
全國各地的人口源源不斷湧向北京，直到這座城市患上了大城市病，再也無法容納更多的人口，並開始嚴控人口，引進高端人才。
北京的五環內已發展極為成熟，基本不是靠政府的助力，更多是區域的自發延伸並成熟。
而天津呢?相形之下，天津實在很落寞。
天津的城六區只有區區173平方公里，隻比北京三環以裡的159平方公里略大一點。
北京出了三環直到五環都是成熟繁華區域，未開發地塊極少，即使有，也是市政保留的寶貴用地。
而天津，出了小小的城六區，就一步到位進入了郊區，大片大片的未開發土地，讓你想象不到你身處天津的近郊。
天津政府並非不想開發，實在是資金和人口的限制。
和北京相比，天津的吸金能力弱了不知多少個量級。
資金來不了，天津就想辦法引進人口，藍印戶口是個重大創新，維持了天津人口多年來的高增長。
然而，藍印政策帶來更多的是人口數量的虛假繁榮。
很多北京、河北、山東人選擇落戶天津，為了給子女一個教育的保障。可是，真正來到天津居住生活的卻極少。
絕大多數是落戶天津，仍在原居住地工作。
很多藍印人口選擇等孩子高考時再來天津享受高考政策，或者等孩子初中高中時再來天津，而且很多是老人陪讀，父母並不跟隨，真正落戶天津後舉家遷居天津的佔比並不高。
這就造成了天津戶籍人口過千萬，實際居住人口卻遠低於這個數據。
為什麽會這樣?說到底還是天津經濟產業結構低端，以大量的工業和服務業為主，高新技術企業十分有限，北漂等人員在天津找不到高薪職位和發展太空，自然還選擇留在北京工作，戶口放在天津佔位，最終還是把GDP貢獻給了北京和其他城市。
為了解決這個問題，天津政府其實很拚。
在近郊和遠郊區以點帶面建設多個產業小鎮，建自貿區，建各類高新產業園，然而，很可惜，效果並不理想。
為什麽?
人口，還是人口。
你不要被狹小城六區的擁擠和繁華所欺騙，天津其實是個人口嚴重不足的城市。驅車駛出城六區來到近郊環城四區，你會發現到處都是寬敞的路線和稀少的車輛，人口密度之小令人吃驚。
也許你會說，這是天津的郊區，可實際上，在北京只是出了三環而已。
在環城四區，這樣的街景是常態
清明小長假的第一天，東麗區的歡樂谷幾乎沒有人，這在北京完全不可想象。
6
轉型艱難的天津
考察期間，我也在思索為什麽北京和天津的戶籍人口數據上相差不大，可實際差異如此之大的原因究竟在哪裡?
綜合衡量下來主要原因有兩個，一是天津戶籍人口有相當一部分並不住在天津，包括藍印戶口和近幾年入戶天津的人口；
二是天津吸引外來人口的能力和北京相比完全不在一個量級之上，如果天津的外來人口是500萬的話，我相信北京至少是天津的四倍。
人口數量和品質上不去，很多發展規劃就成了空談。
於是，我們在天津看到了大量勉強維持或乾脆廢棄的各類園區。
人去樓空、凋蔽不堪的寶坻經濟開發區
只有大量辦公大樓沒有人的華明鎮智能製造中心
偌大的東麗自貿區，隨處可見的就是各類閑置的豪華商務辦公大樓
所謂的武清高村科技創新園只是一座空城
被廢棄的東麗區產業小鎮
觸目驚心的鬼城於家堡商務區，為了證明它的荒涼，我們的編輯獻身說法。
此外，我們還看到了大量的爛尾樓和爛尾工程。
塘沽區爛尾樓
天津最著名的117爛尾樓
在天津的數天，看到幾乎無處不在的各類凋蔽產業園和商務區，和大量的爛尾工程。我們真的很為納稅人心痛，太多太多的資金被扔進了這些無底洞，看不到任何產出，看不到任何盤活的跡象，無數空置的大樓就這麽無聲地站在這裡，一年又一年，日漸殘破凋零。
天津怎麽了?
我相信天津每年高速增長的GDP，這些匆忙拍腦門上馬的政績工程，各類基建固投項目，佔據了很大的份額。
產業概念有了，GDP上去了，政績好看了，至於未來，就留給下一任收拾爛攤子吧。
好大喜功，推諉扯皮，層層批複，不作為，這不僅僅是天津，也是北方眾多城市的官場模式，我們只是一個專注北京和環京樓市的公眾號，就不再過多置評了。
天津，依然處在工業向高新產業轉型的陣痛期，而且，恕我直言，短期看不到太多成功的希望。
即使在城六區，天津也沒有成熟的CBD，商務辦公大樓主要集中於南京路、小白樓一帶，既缺乏高新產業，更沒有獨角獸企業引領天津的產業轉型，天津本土可提供的高薪職位十分有限。
7
落戶天津
看到這裡，也許很多讀者會迷茫，天津經濟發展不看好，那我還能考慮落戶天津、置業天津嗎?
我要說：能，為什麽不能?
深圳、杭州經濟發展強勁，但是房價你能接受，教育你能接受，水土你能接受嗎?
拋開天津教育巨大的優勢不談，天津房價其實很低。
城六區大把老公家宿舍單價兩萬起，總價一百多萬，只需首付幾十萬，就能給自己一個配套便利的家，給孩子一個良好的教育保障。
不要說在北京，就是在深杭這些城市也是不可想象的。
天津生活舒適宜居，是一座來了就不想走的城市。
天津眾多如世外桃源般的小鎮，生活安穩愜意。也許你在北京分分鐘想的是奮鬥，在天津卻時刻在享受生活。
人生本無對錯，選擇奮鬥未必就比選擇安逸更高尚。
更何況，每年都有大量買房入戶的北漂、河北人、山東人等等，和眾多二三四線城市比起來，天津樓市一直有著強大的內在支撐。
我雖然不看好天津的經濟轉型，但是，天津的城六區、環城四區和武清區都各具特色，有著良好的生態結構，發展穩健，未來仍然值得期許。
環城四區做為緊鄰城六區的近郊板塊，環境優美房價低廉，每個小鎮各具特色與風情，充滿著宜居和人文的氣息，無論是自住還是投資，環城四區都是非常值得關注的區域。
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